Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать?

Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?

Любой договор при заключении имеет срок, в течение которого он должен исполняться. Это правило касается и аренды нежилого помещения. Однако возможны ситуации, когда соглашение между двумя сторонами (в этом случае – арендатором и арендодателем) расторгается досрочно.

Законодательство предусматривает следующие основания для досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения:

  • Соглашение сторон.
  • Существенное нарушение условий со стороны арендатора нежилого помещения.
  • Существенное нарушение со стороны арендодателя.

При этом даже в случае нарушения условий аренда нежилой недвижимости может быть расторгнута как в добровольном порядке (после претензии заинтересованной стороны), так и в судебном (если контрагент на претензию не отреагировал и расторгать договор по-хорошему не пожелал).

Кроме того, необходимо отметить следующий момент: в отношении недвижимости, как жилой, так и нежилой, часто применяется пролонгация договора аренды. Это означает, что в случае, если в установленный договором срок ни одна из сторон не заявит о желании его расторгнуть, то арендные отношения продолжаются дальше на тех же условиях.

Кроме того, в отношении аренды недвижимости действует и правило о том, что если арендатор надлежаще исполнил все свои обязанности (содержал помещение в порядке, вовремя делал платежи и т. д.), то он имеет преимущество при заключении нового договора в отношении того же объекта (ст. 621 ГК РФ).

Однако нужно помнить, что автоматическая пролонгация договора законодательством не предусмотрена. Её стороны должны сами указать в условиях заключённого между ними договора. В результате складывается следующая картина:

  1. Если стороны предусмотрели пролонгацию, то в необходимый срок (обычно – месяц до момента заключения договора) арендатор либо арендодатель должен заявить о том, что не хочет продолжать отношения. Если такого заявления не поступало, то договор автоматически считается перезаключённым на новый срок на тех же условиях.
  2. Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать?Если же пролонгации в условиях арендного договора нет, то в течение разумного срока (закон его точно не определяет) арендатор должен заявить о том, что хочет заключить новый договор. Условия аренды в этом случае могут быть изменены.
  3. Если же стороны хотят продолжать отношения, но уже на других условиях (например, изменив размер арендной платы, периодичность платежей и т. п.), то им придётся заключать новый договор либо делать дополнительное соглашение к уже действующему.

Важно. Хотя договор аренды недвижимости на срок от года и больше должен быть зарегистрирован в ЕГРН (ч. 2 ст. 651 ГК РФ), это не относится к пролонгации. В этом случае считается, что при каждом продлении стороны начинают отношения заново, пусть даже и на тех же условиях.

Поэтому обычно договора аренды нежилых помещений заключаются на 11 месяцев, а затем, если арендатор и арендодатель заинтересованы, продлеваются допсоглашением или же автоматически.

Статья 651 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В том случае, если договор изначально заключался на срок от года и выше, он подлежит государственной регистрации. В этом случае порядок его расторжения будет особым.

Куда обращаться?

Сама по себе процедура прекращения арендных отношений будет в этом случае такой же, как у краткосрочного или пролонгируемого договора. Однако тот факт, что аренда прекратилась, необходимо дополнительно зафиксировать в ЕГРН в порядке, установленном ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Для этого арендодатель должен обратиться в Росреестр с заявлением о погашении записи в ЕГРН об обременении в виде аренды.

Обращаться для этого нужно:

  • напрямую в местный офис Росреестра;
  • в МФЦ («Мои документы» или аналогичный);
  • онлайн через портал «Госуслуги» (если имеется подтверждённый аккаунт заявителя, физического лица);
  • с помощью Почты России, направив нотариально заверенное заявление и пакет документов.

Чтобы аннулировать запись в ЕГРН о регистрации договора аренды, потребуется:

  1. Заявление.
  2. Если расторжение договора состоялось досрочно по соглашению сторон – подписанные обеими сторонами экземпляры дополнительного соглашения о прекращении аренды (не менее двух штук), а также заявление о его регистрации.
  3. Акт приёма-передачи объекта от арендатора к арендодателю.
  4. Документы арендодателя:
    • для физического лица – паспорт;
    • для юридического – заверенные копии регистрационных документов и доверенность на представителя либо паспорт директора, если он подаёт документы лично.

Сроки и стоимость

Если регистрируется только прекращение аренды, то госпошлина в силу пп. 8.2 п. 3 ст. 333.35 НК РФ не платится: речь будет идти только о снятии обременения.

Изменения в ЕГРН будут внесены:

  • при обращении напрямую в Росреестр (лично или через онлайн-сервис) — в течение 3 рабочих дней;
  • при подаче заявления через МФЦ – в течение 5 рабочих дней;
  • при направлении документов по почте – 3 рабочих дня, но отсчитываться они будут с момента получения письма.

Основания для расторжения

В ситуации, когда срок действия договора аренды нежилого помещения подходит к концу, то обязательства представителей данных договорных отношений, прописанные в содержании соглашения автоматически прекращаются. Требуется отметить, что участники правоотношений имеют право указать в тексте контракта другое правило, согласно которому при завершении срока действия договора аренды нежилого помещения оно автоматически продлевается на определенный период времени. Однако если подобное условие не прописано в содержании соглашения, то обязательства в данном случае считаются исполненными.

В ситуации, когда осуществляется процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения, законодательство Российской Федерации устанавливает четкие правила, которыми должен руководствоваться каждый их представителей данных договорных отношений.

Для начала инициатору расторжения договора аренды нежилого помещения необходимо определиться с обстоятельствами, на основании которых будет происходить процесс прекращения дальнейшего сотрудничества. Рекомендуется зафиксировать данные основания при помощи документов. Также следует отметить, что причины для аннулирования арендного соглашения могут быть разными, в зависимости от того, кто является инициатором расторжения договора.

В ситуации, когда инициатором процедуры досрочного расторжения договора аренды на нежилое помещение является арендатор, причины, на основании которых происходит аннулирование соглашения, могут быть следующими:

  • Если нежилое помещение, которое было предоставлено арендатору, пришло в непригодное состояние по вине арендодателя;
  • Если арендодатель не выполняет свои обязательства своевременно (капитальный ремонт, оплата коммунальных услуг), порядок и срок их исполнения прописывается в содержании ранее заключенного договора аренды нежилого помещения;
  • Лицо, владеющее правом собственности на нежилое помещение, которое передано в пользование другому участнику сделки, желает его продать;
  • Если арендодатель несанкционированно повышает арендную плату, что нарушает условия ранее заключенного контракта;
  • Нежилое помещение было передано в арендное пользование третьему лицу без получения согласия арендатора.

Перечислить полный список обстоятельств, на основании которых возможно инициировать процесс расторжения договора аренды на нежилое помещение невозможно, так как в каждой ситуации условия сделки могут отличаться друг от друга. Исходя из этого существует возможность прописать в тексте контракта дополнительные причины, на основании которых каждый из представителей данных договорных отношений имеет право инициировать процедуру расторжения договора аренды нежилого помещения.

Например, если согласно условиям арендного соглашения страхование нежилого помещения возлагается на арендодателя, однако он несвоевременно выполнил данное обязательство, арендатор имеет право расценивать это как основание для инициирования процедуры досрочного расторжения договора аренды недвижимости.

Предлагаем ознакомиться  Как грамотно осуществить расторжение договора в одностороннем порядке?

Помимо этого, как уже было представлено ранее, инициатором прекращения дальнейшего сотрудничества может быть и арендодатель.

Необходимо отметить, что законодательство Российской Федерации предоставляет арендодателю более широкий список обстоятельств, на основании которых он имеет право инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения.

Так, при аннулировании арендного соглашения по желанию лица, владеющего правом собственности на недвижимость, в качестве законных обстоятельств возможно признать следующие причины:

  • Если срок перечисления арендной платы неоднократно нарушается арендатором. Сведения о порядке и периоде времени, предназначенном для перечисления денежных средств за пользование арендуемым нежилым помещением прописываются в тексте договора при его заключении;
  • Если лицо, которое арендует недвижимость, нанесло ему определенный ущерб и отказывается восстанавливать его или возместить убытки;
  • Арендатор передал нежилое помещение третьему лицу, не согласовав заблаговременно данный вопрос с лицом, владеющим правом собственности на недвижимость;
  • Если лицо, которое арендует недвижимость, внесло определенные изменения в конструкцию здания без одобрения владельца;
  • Арендатор не выполняет свои обязательства, прописанные в тексте договора аренды нежилого помещения при его оформлении;
  • Если арендатором были осуществлены противозаконные действия в отношении недвижимости, которую он арендует.

Арендодатель располагает правом заявить о намерении досрочно расторгнуть договор об аренде нежилого помещения при наличии любого нарушения условий сделки со стороны арендатора. Поскольку арендодатель является собственником нежилого помещения, на него не распространяются условия о существенном нарушении сделки. По общим правилам он рискует больше, чем арендатор, передавая свою собственность в аренду.

Однако процедура досрочного расторжения договора аренды нежилого помещения одинаковая для всех представителей данных договорных отношений. В случае несоблюдения обозначенного законодательством Российской Федерации процесса, аннулирование контракта будет признано незаконным, а нарушитель понесет административную ответственность.

Что необходимо знать?

Конкретный порядок расторжения будет зависеть от нескольких факторов:

  • Кто именно хочет расторгнуть договор?
  • Происходит ли расторжение добровольно или принудительно?
  • Происходит ли расторжение или же прекращение действия?

Расторжение – это частный случай прекращения. Обычно под расторжением понимается принудительное прекращение по инициативе одной из сторон либо другого заинтересованного лица.Расторгая договор, стороны должны учитывать ряд правовых норм.

  1. Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать?Ст. 425 ГК РФ – порядок прекращения договора по истечению срока.
  2. Ст. 450 и иные статьи главы 29 ГК РФ – основания, по которым договор может быть расторгнут либо изменён. Все эти нормы в полной мере относятся и к аренде зданий либо помещений.
  3. Ст. 619 ГК РФ – расторжение до срока, которое инициировал арендодатель.
  4. Ст. 620 ГК РФ – досрочное расторжение, которого желает арендатор.

А теперь рассмотрим подробно, по каким причинам каждая из сторон может расторгнуть соглашение.

Арендатор вправе расторгнуть договор в отношении нежилого помещения при наличии следующих оснований:

  • Арендодатель (владелец имущества или же арендатор, если заключается договор субаренды) так и не передал нежилое помещение в пользование арендатора.
  • Имеются недостатки в помещении, которые не были оговорены в договоре – но которые препятствуют возможности пользоваться им по назначению.
  • Капитальный ремонт, если обязанность его производить лежит на арендодателе, не производится в нужные сроки.

Возможны и иные обстоятельства, оговоренные заранее и закреплённые в договоре.

В свою очередь арендодатель тоже имеет право прервать досрочно отношения с арендатором, если имеется какое-то из этих условий:

  • Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать?Арендатор использует помещение не по назначению. Применительно к нежилой недвижимости это может означать, например, использование её для проживания граждан.
  • В результате действий стороны, снимающей помещение, происходит его разрушение или же существенное ухудшение свойств.
  • Невыплата сумм, оговоренных договором, случившаяся не менее двух раз подряд.
  • Не был произведён капитальный ремонт, если обязанность эта лежит на арендаторе.

Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать?

Как и в предыдущем случае, стороны могут оговорить и иные случаи, когда арендодатель вправе расторгнуть договор.

Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон

Расторжение договора аренды по соглашению сторон – один из вариантов завершения правоотношений между ними (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, далее – ГК РФ). По правовой сути соглашение о расторжении — так же, как и договор аренды — двусторонняя сделка. 

Поэтому в него надлежит включить все значимые реквизиты, характерные для договора:

  • наименование и реквизиты сторон;
  • предмет соглашения – расторжение конкретного договора аренды (указать номер и дату такого договора) с определенной даты, порядок приема – передачи объекта договора;
  • прочие положения (в т.ч. порядок урегулирования спорных ситуаций, наличие/ отсутствие претензий и т.д.);
  • дата составления;
  • подписи участников.

Допсоглашение – пример.

Об особенностях расторжения рассматриваемого вида соглашений в зависимости от того, кем инициируется расторжение, читайте в наших статьях по ссылкам: Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

Самым легким способом прекращения дальнейшего сотрудничества между арендатором и арендодателем является расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон. Для этого представителям данных договорных отношений следует сесть за стол переговоров, в результате которых они должны прийти к общему согласию.

После того как арендатор и арендодатель пришли к договоренности по поводу прекращения дальнейших отношений, они оформляют и подписывают специальное соглашение. В содержании представленного документа прописываются условия расторжения договора аренды нежилого помещения.

Процедура аннулирования документа представленным методом имеет определенные преимущества, а именно:

  • Если арендатор и арендодатель договорились о расторжении договора аренды нежилого помещения в досудебном порядке, им остается только согласовать нюансы прекращения дальнейшего сотрудничества и прописать их в соглашении, не обращаясь в судебную инстанцию;
  • Кроме того, при оформлении представленного документа арендодатель и арендатор имеют право не отмечать обстоятельство, которое привело их к желанию прекратить гражданско-правовые отношения.
Предлагаем ознакомиться  Образец претензии по договору поставки: помощь адвоката || Образец претензии поручителю по договору поставки

Образец соглашения

Если представители данных гражданско-правовых отношений желают прекратить дальнейшее сотрудничество по соглашению сторон, то им требуется составить и подписать специальный документ. После того как арендодатель и арендатор подпишут представленный ранее акт, то договор аренды нежилого помещения становится недействительным.

В тексте соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения представители данных правоотношений должны прописать следующие данные:

  1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о сторонах данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
    • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
    • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами.
  2. Идентификационный номер оформляемого документа;
  3. В центре листа необходимо прописать полное название: «Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
  4. В содержательной части соглашения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Необходимо указать:
    • Идентификационный номер;
    • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
    • Сведения о представителях данных договорных отношений;
    • Информация об особенностях сделки.
  5. На следующем этапе сторонам данных правоотношений необходимо обозначить период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу. Рекомендуется прописать следующее выражение: «…с момента, когда арендатор и арендодатель подпишут соглашение…»;
  6. Если при расторжении данного документа у арендодателя и арендатора отсутствуют претензии друг к другу, то данный факт обязательно обозначается в тексте акта. Если взаимные претензии присутствуют, то следует указать какие именно нерешенные вопросы между участниками сделки остались. Кроме того необходимо уточнить способы и порядок разрешения данного разногласия;
  7. На следующем этапе необходимо обозначить количество составленных соглашений о расторжении договора аренды нежилого помещения. Количество экземпляров должно соответствовать числу представителей данных гражданско-правовых отношений;
  8. Далее указывается дата и место оформления документа;
  9. Завершающим этапом является проставление подписей арендодателем и арендатором.

Претензии

Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать?

В досрочном прекращении аренды особую роль играет претензионный порядок. В тех случаях, когда инициатором расторжения выступает арендодатель, он, в соответствии со ст. 619 ГК РФ, обязан предварительно письменно обратиться ко второй стороне и потребовать исправить допущенные нарушения. Срок, который на это даётся, законодательство точно не определяет, указано лишь, что он должен быть разумным.

Суть претензии в том, что заинтересованная сторона требует от контрагента:

  1. Прекратить нецелевое использование помещения.
  2. Исправить за свой счёт повреждения имущества либо возместить стоимость ремонта.
  3. Выплатить задолженность по арендным платежам.
  4. Провести ремонт и т. д.

Точный перечень возможных требований зависит от указанный в законе и договоре оснований для расторжения.

Законодательство указывает, что претензия должна быть письменной, иных обязательных требований не предусмотрено. Поэтому конкретное оформление и формулировки, используемые в претензиях, остаются на усмотрение стороны, направляющей этот документ контрагенту.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке

Для того чтобы каждый из представителей данных правоотношений имел возможность быть инициатором процесса расторжения договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке, пункт, позволяющий сделать это, должен быть включен в содержание контракта при его оформлении. Помимо этого арендодателю и арендатору необходимо определить ситуации, при возникновении которых возможно инициировать представленный процесс, а после прописать их в тексте документа.

Шаг 1. Первым делом участник данных договорных отношений, который заинтересован в аннулировании представленного контракта, должен собрать определенные документы, при помощи которых он сможет подтвердить обстоятельства, на основании которых будет осуществляться расторжение договора аренды нежилого помещения. Самой частой причиной является тот факт, что контрагент не выполняет свои обязательства, которые обозначаются при оформлении соглашения.

Шаг 2. На следующем этапе инициатору прекращения дальнейших взаимоотношений необходимо составить специальное обращение для другого участника сделки. Известить контрагента о желании инициировать процесс аннулирования контракта об аренде нежилого помещения следует в форме, обозначенной в содержании договора.

В тексте уведомления требуется указать причины, на основании которых происходит расторжение документа. При обозначении обстоятельств инициатор аннулирования контракта должен ссылаться на пункты договора, либо на статьи российского законодательства. Помимо этого, лицо, заинтересованное в прекращении действия договора аренды нежилого помещения должно указать дату, при наступлении которой документ утрачивает свою юридическую силу;

Шаг 3. На данном этапе арендатор должен перечислить арендодателю все денежные средства (при наличии задолженности). После того как инициатор расторжения оповещает контрагента о своем желании прекратить дальнейшее сотрудничество в одностороннем порядке, имеющиеся долги между представителями данных договорных отношений должны быть возмещены. Срок и сумма должны соответствовать тем, которые представлены в тексте контракта;

Шаг 4. После наступления даты, указанной в тексте уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения, действие соглашения между арендатором и арендодателем прекращается, а договорные отношения завершаются. Также требуется отметить, что на данном этапе оформляется акт приема — передачи недвижимости от арендатора к арендодателю.

Потребность в оформлении уведомления о желании инициировать процесс расторжения договора аренды нежилого помещения возникает в следующих ситуациях:

  • Контракт, подписанный арендодателем и арендатором был заключен на неопределенный период времени. В представленном случае законодательство Российской Федерации обязывает представителя данных договорных отношений, который заинтересован в расторжении договора аренды нежилого помещения, предупредить контрагента о своих намерениях. Известить другую сторону сделки инициатор аннулирования контракта должен за три месяца до наступления даты, после которой документ будет недействительным;
  • Согласно одному из пунктов ранее заключенного контракта при завершении срока действия договора он автоматически продлевается;
  • Если один из представителей данных договорных отношений желает инициировать процесс досрочного расторжения контракта аренды на нежилое помещение в одностороннем порядке;
  • Если одна из сторон сделки желает аннулировать представленный договор по соглашению сторон.

В содержании уведомления о расторжении договора аренды нежилого помещения необходимо прописать следующие данные:

  1. Во вступительной части извещения инициатору прекращения дальнейшего сотрудничества требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
    • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
    • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
    • Номера телефонов;
    • Реквизиты банковских счетов;
    • Идентификационный номер налогоплательщика;
    • Юридические и фактические адреса участников сделки.
  2. Далее следует написать полное название составляемого документа: «Уведомление о расторжении договора аренды на нежилое помещение»;
  3. Регистрационный номер;
  4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать необходимо следующее:
    • Регистрационный номер;
    • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
    • Информация о представителях данных договорных отношений;
    • Сведения об особенностях сделки.
  5. Далее необходимо указать пункт контракта, на основании которого происходит процесс расторжения договора аренды нежилого помещения, если такой имеется. Помимо этого требуется обозначить причины, на основании которых происходит прекращение дальнейшего сотрудничества;
  6. После прописывается период времени, в течение которого текущий контракт должен утратить свою юридическую силу;
  7. Далее указывается дата и место составления извещения о расторжении договора аренды нежилого помещения;
  8. В завершении инициатор прекращения дальнейшего сотрудничества должен поставить свою подпись, а также оставить место для того, чтобы контрагент расписался.
Предлагаем ознакомиться  Как расторгнуть пролонгированный договор

Сроки уведомлений

Ст. 610 ГК РФ предусматривает возможность арендовать недвижимое нежилое имущество двумя способами:

  • на точный срок;
  • на неопределённое время.

Расторжение договора аренды нежилого помещения через суд

Как правильно проводится расторжение договора аренды нежилого помещения и что нужно делать?

Если арендатор и арендодатель не смогли прийти к обоюдному согласию, то лицо, заинтересованное в расторжении договора аренды нежилого помещения, имеет право направиться с исковым заявлением в судебное учреждение по месту регистрации другой стороны сделки, которая является ответчиком.

Согласно общепринятым правилам иск составляется в письменном виде. Однако требуется отметить, что в настоящее время имеется возможность оформить исковое заявление в печатном виде. Независимо от того, какой из представленных способов расторжения договора аренды нежилого помещения выберет инициатор, в содержании иска должна быть представлена только достоверная информация.

В тексте искового заявления о расторжении договора аренды нежилого помещения указывается следующая информация:

  1. Для начала прописывается полное название судебного учреждения, в которое подается иск;
  2. После требуется прописать всю официальную информацию о представителях данных договорных отношений, которая обязательно должна соответствовать той, которая обозначена в контракте, а именно:
    • Полные названия организаций, если участники сделки являются юридическими лицами;
    • Фамилия, имя и отчество, если стороны данных правоотношений являются физическими лицами;
    • Номера телефонов;
    • Реквизиты банковских счетов;
    • Идентификационный номер налогоплательщика;
    • Юридические и фактические адреса участников сделки.
  3. Далее необходимо написать полное название составляемого документа: «Исковое заявление о расторжении договора аренды нежилого помещения»;
  4. В содержательной части извещения о прекращении дальнейших взаимоотношений следует отразить все данные о текущем договоре аренды, который один из участников сделки желает расторгнуть. Прописать требуется следующее:
    • Регистрационный номер;
    • Дата, когда контракт был подписан арендодателем и арендатором;
    • Информация о представителях данных договорных отношений;
    • Сведения об особенностях сделки.
  5. Основания для расторжения договора аренды нежилого помещения, которые должны быть подтверждены при помощи документов;
  6. На следующем этапе прописывается требование истца — аннулировать документ, вернуть денежные средства, если такие положены;
  7. Обозначается список прикрепленных к исковому заявлению документов;
  8. Далее прописывается сумма государственной пошлины, которую должен оплатить заявитель;
  9. Место и дата оформления искового заявления;
  10. В завершении заявитель должен поставить свою подпись.

Требование об освобождении

Сторона, сдающая помещение по договору аренды либо субаренды, вправе потребовать его освободить. Такое требование может быть предъявлено в следующих случаях:

  1. Истекает срок действия договора, и арендодатель решил не продлять его, либо договор является бессрочным, и сдающая сторона решила от него отказаться.
  2. Договор существенно нарушен арендатором, а ранее поданные претензии результата не возымели.

Требование может быть оформлено:

  • Как досудебное. В этом случае оно играет роль повторной претензии, но с условием уже не об исправлении допущенных нарушений договора, а о его полном расторжении.
  • Как судебное. Такое подаётся в суд общей юрисдикции или арбитражный в порядке, предусмотренном ГПК или АПК РФ для исковых заявлений.

Более подробно о том, как заставить арендатора съехать с занимаемой площади, мы писали в этой статье.

Нужно ли составлять акт приема-передачи?

Обязательным элементом расторгаемого договора должен быть акт приёма-передачи. Он доказывает, что стороны исполнили свои обязательства друг перед другом и либо не имеют претензий – либо зафиксировали их в акте для дальнейшего разбирательства.

Необходимость акта прямо закреплена ст. 655 ГК РФ. Он составляется и подписывается дважды:

  1. Когда арендатор получает помещение.
  2. Когда он возвращает его арендодателю.

В отсутствие акта у арендатора не будет доказательств того, что он передал помещение обратно. И в этом случае может встать вопрос о том, что аренда продолжается – а значит, должна продолжать вноситься и арендная плата.

Важно. Если договор был зарегистрирован в ЕГРН, то без акта снять отметку об аренде можно будет только через суд: Росреестр может отказать вносить изменения в базу данных.

Как оформить соглашение?

В тех случаях, когда обе стороны согласились прекратить действие договора досрочно, им необходимо составить об этом соглашение. Нормы ГК РФ предусматривают, что любые изменения и дополнения к договору делаются в той же форме, что и сам договор (ч. 1 ст. 452 ГК РФ) . Это означает, что соглашение должно быть оформлено:

  • В простой письменной форме – при договоре сроком действия до года, либо автоматически пролонгирующимся, либо при том, в котором срок действия не указан.
  • В письменной форме с государственной регистрацией – если срок действия указан прямо и составляет год и более.

В остальном же законодательство не предусматривает обязательных требований к оформлению допсоглашения. Достаточно, чтобы в нём были указаны стороны, объект недвижимости и момент прекращения действия аренды.

Можно ли расторгнуть досрочно и как это правильно сделать?

Однако с помощью допсоглашения урегулировать проблему удаётся не всегда. И если одна из сторон хочет расторгнуть договор, а вторая на это не согласна – то приходится обращаться в суд.

Для этого необходимо подать исковое заявление, составленное в соответствии с нормами процессуального права:

  1. В арбитражный суд – если обе из сторон организации, либо ИП.
  2. В гражданский суд общей юрисдикции – в случае, если одной из сторон выступает гражданин, не имеющий статуса предпринимателя.

Порядок составления и подачи иска в первом случае будет регулироваться нормами АПК РФ, во втором – ГПК РФ.

Важно. При подаче иска нужно платить госпошлину в размере, установленном НК РФ. Исключения предусмотрены, но они касаются редких случаев, когда истец имеет право на льготы.

https://www.youtube.com/watch?v=unKL0FKoTlU

Таким образом, досрочное расторжение аренды нежилых помещений – процедура, требующая изрядного внимания. Однако она не является чем-то запредельно сложным, а потому расторгнуть договор могут даже обычные граждане, не говоря уже об организациях.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector