Доверенность при покупке квартиры в новостройке

Что такое генеральная доверенность

Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.

Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.

Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.

Владелец жилья оформляет доверенность у нотариуса. Тот зачитывает её положения вслух, предупреждает о рисках. Покупателю нужно знать этот нюанс, чтобы использовать как аргумент в возможном судебном споре о признании сделки ничтожной. Проговаривание текста обязательно для того, чтобы доверитель задал вопросы по полномочиям и последствиям сделки, после чего принял обдуманное решение. Подпись означает согласие с документом.

Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.

В генеральной доверенности обязательно должны быть:

  1. Ф. И. О., паспортные данные, адрес регистрации собственника и представителя. Если уполномочены несколько человек, нужны данные всех.
  2. Описание полномочий. Главное, на что нужно обратить внимание, — возможность представителя передавать право собственности, получать деньги и устанавливать стоимость, если она не указана в доверенности. Представитель должен быть уполномочен оформлять любые документы по сделке.
  3. Адрес, технические характеристики недвижимости. Если она продаётся в долях, указать их соотношение. По доверенности от собственника доли можно купить только его долю. Например, комнату в квартире.
  4. Подпись доверителя.

Срок действия генеральной доверенности — 1–3 года. После совершения сделки нужно сходить к нотариусу, который её выдал, и написать ему заявление в простой письменной форме на отзыв. Это значит, что доверенность перестанет быть действительной и представитель больше не совершит по ней операции с недвижимостью. Предупредить представителя об отзыве можно устно или заказным письмом с описью. Нотариус звонит доверенному лицу только по просьбе доверителя.

Так выглядит наша доверенность — в ней прописаны все возможные полномочия для доверенного лица.

Доверенность при покупке квартиры в новостройке

Доверенность окажется поддельной

Это значит, что документ не зарегистрирован в официальном реестре Нотариальной палаты, продавец не знает о его существовании и не продаёт жильё.

С таким видом мошенничества сталкиваются люди, приобретающие недвижимость по доверенности от одиноких пенсионеров или детдомовцев. Когда реальный собственник понимает, что его обманули, он идёт в суд. Тот признаёт сделку ничтожной, и покупатель остаётся на улице. Деньги чаще всего взыскать не удаётся — мошенник испаряется.

Например, в Иркутской области девушка-сирота обратилась в суд, чтобы признать сделку купли-продажи её квартиры недействительной. По её словам, она не подписывала никаких документов и вообще не умеет писать и читать. Экспертиза показала, что доверенность, по которой представитель продал жильё — поддельная. Квартиру изъяли у нового жильца и вернули прежней владелице.

Собственник отзовёт доверенность, умрёт до или во время сделки 

Доверенность при покупке квартиры в новостройке

По закону доверенность можно отозвать у любого нотариуса. Недобросовестные продавцы используют это право для незаконного обогащения. Схема следующая: продают жильё через подставное лицо, договариваются на получение задатка или полной суммы сразу после подписания договора. Пока документы в Росреестре, собственник отзывает доверенность, и покупателю отказывают в регистрации.

Далее покупатель идёт в суд, где собственник заявляет: во время продажи находился в трудном материальном положении и продал жильё на кабальных условиях. Вернуть деньги согласен. Суд назначает ежемесячный возврат с зарплаты или пенсии, но продавец оказывается безработным либо его пенсия на грани прожиточного минимума.

Когда собственник умирает, доверенность также теряет силу. Наследники продавца вправе признать сделку ничтожной через суд.

В России пока не было судебных решений по этому риску, однако на профильных форумах много историй от тех, кто столкнулся с ним. Поэтому учитывайте вероятность развития таких событий.

Невозможно проверить адекватность собственника

По закону доверенность от имени недееспособного гражданина выдаёт его опекун. Но часто родственники не утруждаются бюрократическими процедурами и не оформляют опекунство. Это на руку мошенникам: они втираются в доверие к собственнику, склоняют его к выдаче доверенности под любым предлогом. В момент подписания нотариус может не иметь претензий к состоянию владельца жилья: он не врач и не разглядит скрытое течение болезни.

Когда родственники узнают об афере, они возмущаются и желают вернуть имущество. Оформляют опекунство, доказывают недееспособность собственника и подают в суд. Так доверенность теряет силу. Сделка признаётся ничтожной.

Доверенность при покупке квартиры в новостройке

В Воронежской области женщина обратилась в суд, чтобы признать доверенность, которую она выдала, недействительной. Она сообщила, что в момент подписания документа плохо себя чувствовала, тревожилась и стеснялась задавать вопросы нотариусу. Женщину отправили на психолого-психиатрическую экспертизу, где эксперты выявили особенности психики, оказавшие существенное влияние на восприятие и оценку её действий. Женщина просто-напросто не понимала, что делает. Суд признал доверенность недействительной, а сделку ничтожной.

Предлагаем ознакомиться  Возврат продуктов питания в магазин по закону о защите ПП

Собственник в возрасте и не отдает отчёта в своих действиях 

Не каждый возрастной продавец — недееспособный. От этого ситуация усложняется: вполне здоровый пенсионер может выдать доверенность под воздействием эмоций или из-за правовой безграмотности. Он становится мишенью и для мошенников, и для молодых родственников.

Когда собственник остаётся на улице, то быстро понимает, какие действия привели к последствиям. Он предаёт ситуацию огласке, идёт в суд, и тот становится на его сторону. Так как денег собственник не получал (их получили мошенники), возвращать ему нечего. Тогда покупатель подаёт в суд на представителя. Теоретически взыскать причитающееся возможно, но покупатель теряет время, нервы и деньги на тяжбы без конкретного прогноза на результат.

1. Проверьте доверенность и нотариуса

Убедитесь, что нотариус продавца существует и выдавал доверенность. Узнать номер лицензии специалиста, график работы, телефон и электронную почту можно на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Свяжитесь с нотариусом любым удобным способом и запросите информацию о факте выдачи. Специалист может отказаться выдавать «тайну», ссылаясь на конфиденциальность персональных данных. Но, по словам нашего нотариуса, чаще он и его коллеги понимают важность ситуации и говорят покупателям нужный минимум информации.

Ещё нюанс: тёте мужа доверенность выдал человек, который временно исполнял обязанности нотариуса. Пробить его на сайте не получилось. Юрист разъяснил: проверять нужно именно нотариуса — того, за кого исполнял обязанности помощник.

Результатом поиска станет номер действующей лицензии, график работы и телефон специалиста. 

2. Проверьте, действительна ли доверенность 

Для этого воспользуйтесь сервисом проверки доверенностей. Введите номер документа, дату выдачи и Ф. И. О. нотариуса. Если ничего не найдено, документ действителен.

При регистрации права государственный регистратор проверяет подлинность в этом же сервисе. По внешнему виду бланка определить фальшивку невозможно: мошенники ювелирно подделывают бумаги.

На момент проверки доверенность не отозвана.

3. Познакомьтесь с собственником заранее

Изучите его социальные сети, чтобы знать в лицо. В момент подачи документов держите с ним видеосвязь. Во время разговора делайте запись экрана: собственник должен держать в руках раскрытый паспорт и лист бумаги с написанной датой разговора. Это станет подтверждением, что на момент сделки продавец жив, а значит, доверенность действительна. Нормальный продавец не откажет в такой малости.

Если собственник не может выйти на связь (например, он слишком стар), пообщайтесь с его родственниками. Свяжитесь с ними за несколько дней и часов до сделки и справьтесь о самочувствии продавца. Разговоры запишите.

4. Запросите у продавца справку из психоневрологического диспансера

Если по справке всё в порядке, собственник на возможном судебном процессе не сможет ссылаться на то, что не отдавал отчёта в действиях, когда выдавал доверенность.

Просьба о предоставлении справки мало кому нравится из-за дополнительных трат. Возьмите их на себя. Если представитель продавца всё равно не соглашается, откажитесь от сделки.

Какие документы брать на встречу с застройщиком

Приемка пройдет в два этапа. Сначала вы встречаетесь с застройщиком в офисе, чтобы сверить документы. Потом вы вместе со всеми дольщиками идете осматривать квартиру на предмет недочетов. Если все устраивает — подписываете акт, и приемка завершена. Если не устраивает — составляете претензию, застройщик исправляется, и по новой.

Если живете в другом городе, а ДДУ оформили на нескольких человек, оформите у нотариуса доверенность на кого-то одного, и он поедет принимать.

Вика и Вася жили в Якутске, а квартиру купили в Новосибирске. Оформляли ДДУ на двоих, поэтому к приемке Вася оформил на Вику доверенность. Там он указал, что Вика будет представлять его интересы на приемке этой квартиры.

Иногда ДДУ оформляют на пожилых родителей, а квартиру принимают взрослые дети, чтобы не доставлять родителям хлопот. Тогда им тоже понадобится доверенность.

Еще иногда застройщик предлагает подписать акты голосования по выбору управляющей компании. Но делать это сейчас бессмысленно: вы пока не собственник, так что голосование будет незаконным.

Когда Рита принимала квартиру, застройщик предложил ей сразу стопку документов: «Давайте подпишем, а потом уже пойдем в квартиру, чтобы туда-сюда не бегать и не тратить ваше время». Рита подписала акты, а потом обнаружила в спальне разбитое окно. Застройщик менять окно отказался: «Да это ваши ремонтники поди и разбили!». За замену стекла пришлось платить Рите. Потеряла 16 тысяч рублей.

Как получить неустойку, если застройщик нарушил срок сдачи

В ДДУ пишут, сколько времени есть у застройщика на передачу. По истечении этого срока дольщик получает право на неустойку. Поэтому важно правильно определить, с какого момента начинается отсчет.

Предлагаем ознакомиться  Субсидиарная ответственность - это... Что такое субсидиарная ответственность: виды, порядок применения, нормативное регулирование

Если застройщик успеет получить разрешение на ввод до этой даты, то срок передачи начинается с того дня, когда застройщик получил разрешение.

У Вики в ДДУ написано, что застройщик должен получить разрешение в четвертом квартале 2015 года, а передать квартиру — в течение 80 дней. Застройщик получил разрешение на ввод 30 ноября 2015 года. Отсчет пошел с 1 декабря 2015. Застройщик должен передать квартиру Вике до 18 февраля 2016 года включительно.

Если застройщик не успеет получить разрешение на ввод в срок по ДДУ, то отсчет времени на передачу начнется в последний день срока по ДДУ.

Если застройщик передает вам квартиру хоть на день позже получившейся даты, у вас появляется право на неустойку. Если застройщик сдает квартиру впритык к окончанию срока передачи, он заинтересован как можно быстрее подписать акты приемки-передачи.

Люда купила квартиру в новостройке за 5 млн рублей. Застройщик должен был передать квартиру до 18 февраля 2016 года включительно, но передал только 28 февраля. Люда написала претензию застройщику и получила за 10 дней просрочки неустойку в 36 500 рублей.

В ДДУ обычно указывают и срок, в течение которого вы должны принять квартиру. Его отсчитывают с того момента, как вы получили уведомление от застройщика, что дом сдан и готов к передаче.

В акте приемки-передачи обязательно должна стоять фактическая дата приемки. Если ваш застройщик нарушил срок передачи, акт подтвердит ваше право на неустойку.

Чтобы получить неустойку, напишите застройщику претензию в двух экземплярах. Один отдаете застройщику, на втором вам проставят штамп с датой получения претензии. Застройщик должен письменно ответить на нее в течение 10 дней.

Если во время просрочки ставка поменялась, то количество дней с разными ставками считают по отдельности. Для каждого периода считают свою неустойку, потом суммируют.

Если вы договоритесь с представителем застройщика о сумме компенсации, то подписываете соглашение о досудебном урегулировании спора.

Хорошо, если в нем вы договоритесь указать не только сумму неустойки, а еще и срок, в который застройщик вам выплатит деньги.

Нюансы нашей сделки

Наша ситуация не несла стандартных рисков. В семье близкие отношения, обман со стороны тёти или свекрови исключён. Список волнующих вопросов сузился до трёх пунктов: 

  1. Пройдёт ли сделка в Росреестре, если у всех участников одинаковая фамилия.
  2. Можно ли оформить такую сделку в простой письменной форме.
  3. Сможет ли представитель подать заявление на признание ранее возникшего права (сведений о квартире не было в ЕГРП) в момент перехода права собственности.

Сделка между родственниками с одинаковой фамилией

Тётя мужа вписала в доверенность Ф. И. О. покупателя — моего мужа. Ей показалось, что такой ход упростит процесс оформления.

Но вместо этого документ получился нестандартным и ограниченным: купить квартиру мог только муж. Получалось, что все участники сделки с одной фамилией, из чего чётко видно, что они родственники.

Так как государственный регистратор обязан проверить право и дееспособность сторон, наша ситуация в его глазах должна была попасть в одну из категорий риска: доверенность на родственников от возрастного продавца (67 лет) без справки из ПНД. При сомнении он обязан приостановить сделку и запросить необходимые документы у её сторон.

Однако регистратор пропустила доверенность, ведь она пробилась в реестре Нотариальной палаты. Для нас отсутствие заморочек — плюс, но и для мошенников тоже. Поэтому проверьте вменяемость и дееспособность продавца самостоятельно, ведь Росреестр ничего не гарантирует.

Ограничение лиц, которые могут купить квартиру

Наша доверенность вылилась в целую проблему. Мы планировали, что покупать квартиру буду я: супруг улетал в командировку и не мог заниматься сделкой. В итоге ему пришлось остаться, мы потеряли время и деньги. Поэтому если продавец оформляет доверенность под вашу сделку, вы знакомы с ним или представителем лично, обговорите ограничение доверенности заранее. Это спасёт ваши планы: при непредвиденных обстоятельствах документы сможет оформить любой член семьи.

Доверенность при покупке квартиры в новостройке

Положительных сторон ограничение лиц для покупки не имеет. Если собственник захочет продать квартиру кому-то другому, он отзовёт доверенность и выпишет новую.

Кроме того, тетя вписала Ф. И. О. моего мужа без паспортных данных. Я делала запросы в МФЦ и Росреестр, чтобы выяснить, будет ли такая доверенность действительна. Оказалось, проблем нет: документ имеет юридическую силу независимо от того, прописан ли покупатель и какие данные о нём указаны.

Подача документов на признание ранее возникшего права 

Сведения о нашей квартире отсутствовали в ЕГРП: собственница приобретала её в 1997 году, когда сделки регистрировали в БТИ и не присваивали недвижимости кадастровый номер. Если представитель по доверенности наделён правом совершать любые регистрационные действия, проблем для тех, кто покупает жильё со старыми документами (до 1997 года) не будет.

В этом случае необходимо подать на регистрацию два пакета документов одновременно:

  1. заявление на признание ранее возникшего права на жильё, которое приобретено ранее 1997 года — подаёт представитель;
  2. заявление на регистрацию права собственности — подаёт покупатель.

Когда зарегистрируют первый пакет, квартире присвоят кадастровый номер и внесут его в реестр ЕГРП. После этого возможно продолжение регистрации права в обычном порядке.

Как исправляют недочеты

Доверенность при покупке квартиры в новостройке

Чаще всего застройщики не соглашаются компенсировать дольщику затраты на устранение недочетов, а предлагают исправить их силами своих подрядчиков. Если это ваш случай, готовьтесь ждать.

Предлагаем ознакомиться  Как купить квартиру за материнский капитал

Закон обязывает застройщика устранить недочеты «в разумный срок», но нигде не сказано, что такое этот срок. Возможно, какие-то недочеты вам проще устранить самим, чем ждать застройщика. Пользуйтесь здравым смыслом.

По опыту, если приличный застройщик одновременно сдал 150 квартир, дольщики получают исправления за 3 недели. Если квартир 500 — исправлять будут 1,5 месяца. Если одновременно сдали 1000 квартир, то на устранение недочетов может уйти 3 месяца, и это быстро.

Если вы еще не подписали акты приемки-передачи, то и ключи не получили. Чтобы исправить недочеты, застройщик сам договорится с подрядчиками, те возьмут у него ключи от вашей квартиры и исправят недочеты. После этого застройщик пригласит вас на повторную приемку.

Если вы уже подписали акты приемки-передачи, забрали ключи, но дефектный акт с застройщиком таки составили, то ждите звонка от застройщика. С вами согласуют время, когда строители придут исправлять недочеты. Ключи только у вас, только вы сможете открыть квартиру строителям.

Если ваш застройщик в срок достроил дом, в срок передал ключи, в вашей квартире нет недочетов, вы подписали акты, — поздравляю. Познакомьте меня с этим застройщиком.

Доверенность при покупке квартиры в новостройке

Если что-то пошло не так, не огорчайтесь. Нарушит застройщик сроки — у вас появляется право на неустойку. Обнаружите в квартире недочеты — у вас право на их исправление силами застройщика. Когда дольщики перестанут прощать застройщикам просрочки и недочеты, застройщики научатся качественно строить и вовремя сдавать дома.

Запомнить

  1. На приемку берите с собой всех дольщиков, кто указан в вашем ДДУ, каждый должен быть с паспортом. ДДУ тоже не забудьте.
  2. Не подписывайте акты приемки до того, как осмотрите квартиру.
  3. В ДДУ указывают три срока: один — когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, второй — когда передать вам квартиру, третий — когда вы должны ее принять.
  4. Если застройщик нарушил срок передачи, пишите претензию и договаривайтесь о неустойке.
  5. Застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
  6. Не подписывайте акты приемки-передачи, если у вас в квартире существенные недочеты.

Оформление договора и расчёты за квартиру

Форма сделки

Доверенное лицо, имеющее на руках генералку, имеет право:

  • договориться о цене;
  • подписать договор от имени покупателя;
  • подписать заявление на регистрацию права;
  • передать оплату по ДКП;
  • принять жилье по акту.

Подробнее о правах поверенного читайте этот материал.

Список документов

Доверенность на покупку квартиры оформляется в любой нотариальной конторе. Лицо, которому доверяются операции с недвижимостью, может не присутствовать. К нотариусу покупатель квартиры обращается лично. Юрист вносит в бланк точные паспортные данные, контакты покупателя, доверенного лица. Документ, разрешающий покупку конкретной квартиры, указывает ее адрес. Покупатель предоставляет юристу:

  • свой паспорт;
  • паспорт либо заверенную копию доверенного лица;
  • адрес жилища.

Образец

Доверенность на покупку дома, квартиры заполняется на стандартном бланке помощником нотариуса. В соответствующие графы вписываются данные покупателя, доверенного лица. Указываются действия, которые разрешено производить представителю.

Запомнить

  1. На приемку берите с собой всех дольщиков, кто указан в вашем ДДУ, каждый должен быть с паспортом. ДДУ тоже не забудьте.
  2. Не подписывайте акты приемки до того, как осмотрите квартиру.
  3. В ДДУ указывают три срока: один — когда застройщик должен получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию, второй — когда передать вам квартиру, третий — когда вы должны ее принять.
  4. Если застройщик нарушил срок передачи, пишите претензию и договаривайтесь о неустойке.
  5. Застройщик обязан устранить недочеты в квартире или компенсировать вам затраты на их исправление.
  6. Не подписывайте акты приемки-передачи, если у вас в квартире существенные недочеты.

Выводы

Покупать квартиру по доверенности — риск. Но если он оправдан низкой стоимостью квартиры и её юридической чистотой, сделку можно заключить. Проводить её проще не с риелтором, а с юристом. Он понимает последствия сделок с доверенностью и несёт ответственность за свои услуги.

Главное, что вы должны сделать перед сделкой — убедиться, что собственник существует, жив и вменяем. Поговорите с ним в любом мессенджере с видеосвязью. Запросите справку из ПНД. Не забудьте подтвердить статус доверенности и проверить лицензию нотариуса. Если рассчитываетесь с доверенным лицом, включите в договор пункт о передаче нотариально заверенной расписки об отсутствии у собственника возражений по сделке и расчётам.

Мы получили документы на право собственности спустя 3,5 месяца ожидания. Сначала в Росреестре потеряли нашу доверенность, после сотрудница МФЦ допустила ошибку в оформлении заявления. Из-за этого государственный регистратор приостановила сделку и вернула документы. Примечательно, что сотрудница МФЦ заполнила заявление неверно, так как не имела опыта работы со сделками по доверенности.

История в статье — личный опыт, а не руководство к действию. Если вы всё же решили купить квартиру по доверенности, проконсультируйтесь с юристом. Он разъяснит последствия сделки и проверит документы.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector