Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом – как не платить

Можно ли получить налоговый вычет?

Продажа недвижимости, в том числе и нежилой, дает возможность получить налоговый вычет. Это означает, что уменьшается размер базы, с которой рассчитывается размер налога. Возможный размер также зависит от того, кто собственник. Частное лицо может:

  1. Уменьшить базу на 250 тысяч рублей (эта сумма предусмотрена 220 статьёй НК для «иного имущества», к которому относится и нежилое помещение). Данный способ рекомендуется для недорогих помещений, стоимостью в эту сумму или не намного выше.
  2. Уменьшить её на сумму расходов (или затрат). Этот вариант больше подходит для более дорогой недвижимости. Но все затраты необходимо подтвердить документально (договорами, товарными чеками и т. д.).

Нерезиденты не имеют возможности воспользоваться вычетами.

К расходам относятся:

  1. Затраты на приобретение (то есть стоимость в момент покупки).
  2. Расходы на перепланировку и перевод в нежилое помещение.
  3. Другие перепланировки и ремонты.
  4. Оплата услуг риэлторов.

Для юридических лиц также есть возможность уменьшения базы на сумму расходов. Но это возможно только для предпринимателей, работающих на общем режиме налогообложения (даже если он совмещается с ЕНВД).

Есть ещё один способ уменьшить размер выплат – воспользоваться профессиональным вычетом. Он составляет 20% от размера всех доходов.

При продаже нежилого помещения как физические, так и юридические лица должны заплатить налоги. Размер сумм может отличаться в зависимости от этого статуса. И у тех, и у других есть возможность уменьшить их размер, воспользовавшись правом на вычет.

Николай — предприниматель и работал на УСН. Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса.

Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель. А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП — все 10,5 млн рублей.

Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится. Вся сумма от продажи помещения — это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей.

Так нельзя. Вычет можно использовать, только если доход облагается НДФЛ по ставке 13%. Если это доход ИП на УСН с 6%, здесь нет НДФЛ и ставка другая.

Предлагаем ознакомиться  Споры по договору аренды нежилого помещения

Что на это возразил предприниматель?

Например, один ИП не учитывал в декларации расходы на коммуналку и продал помещения уже после того, как свернул бизнес. Минфин говорил, что в таких случаях можно платить НДФЛ (письмо 03-11-11/25 от 20.08.2012).

Были ссылки на другие письма Минфина, нормы закона и правильно оформленные документы. Не помогло — суды отклонили все аргументы и поддержали налоговую.

Что сказали суды?

👎 Арбитражный суд

Налоговая всё сделала правильно. Мужчина должен заплатить

Для налогов важно назначение имущества, а не то, как оно оформлено по документам. Мужчина хоть и продал недвижимость как личную собственность, но использовал ее для бизнеса.

Разъяснения Минфина — это не нормативный документ. Их давали не этому предпринимателю и ссылаться на них нельзя.

👎 Апелляция

Налоговая права

Всё так. Пусть доплачивает налог, штраф и пени. Но раз он действовал добросовестно, уменьшим ему штраф в два раза.

Предприниматель хоть и действовал добросовестно, но ошибся. Используешь личное имущество в бизнесе — плати налог от его продажи как ИП.

Суды не ошиблись. По своим характеристикам помещение не предназначено для личного использования. Значит, доход от его продажи — это выручка ИП со всеми вытекающими.

Итог. Мужчина больше года ходил по судам, но не смог оспорить начисления. Доход от продажи личной недвижимости признали предпринимательским. Придется заплатить в бюджет 720 тысяч рублей.

Эти предприниматели действовали наугад и сами виноваты? Они могли предвидеть такие последствия?

Вид налога, уплачиваемого при получении дохода, зависит от статуса. То есть от того, юридическое это лицо или физическое.

Физическим

Физические лица при продаже помещения должны заплатить НДФЛ. Но они освобождаются от уплаты налогов, если одновременно:

  1. Недвижимость в собственности не менее 3 лет.
  2. Продавец – гражданин или резидент РФ.

Налоговым резидентом называется лицо, которое не является гражданином РФ, но прожило в нашей стране не менее 183 дней за год. Это указано в 207 статье НК. Имеет значение тот год, за который уплачивается налог.

Иногда нежилая недвижимость получается путём перевода из жилой. В таком случае необходимый срок отсчитывается не с начала владения, а с момента перевода. То есть жилой и объект считаются разными.

Предлагаем ознакомиться  Увольнение жены в связи с переводом мужа к новому месту службы

Юридическим

Какие налоги необходимо заплатить юридическому лицу, зависит от системы налогообложения. На «упрощёнке» ставка такая же, как и на другие доходы: 6%.

СОВЕТ: Но если такое помещение продается после закрытия ИП, придётся заплатить 13% налога, ведь продаёт его уже физическое лицо, а не юридическое.

Возникает вопрос, какие налоги должен заплатить ИП, если помещение не использовалось для той деятельности, с которым связано юридическое лицо. В таком случае он может заплатить только НДФЛ. Но подобные случаи привлекают внимание налоговой службы.

Скорее всего, будет проводиться тщательная проверка. И если окажется, что данная недвижимость использовалась в предпринимательстве, ФНС может не только доначислить налог, но и заставить уплатить пени и/или штраф.

Доказательствами могут быть, например, такие документы (где указан адрес недвижимости):

  • договора аренды;
  • транспортные документы;
  • договор по охране помещения;
  • по регистрации ККТ;
  • декларация ЕНВД, в которой указано, что расчёт налога вёлся по площади этой недвижимости.

Налог с продажи нежилого помещения физическим лицом

ВАЖНО: Также важно, какое именно это помещение. Если оно может использоваться только в коммерческих целях, вряд ли поверят, что им пользовались только для личных нужд.

С другой стороны, доказать неучастие в коммерческой деятельности может быть легко, если:

  1. Нежилая недвижимость – гараж, и у его бывшего собственника есть машина.
  2. Имущество получено в подарок или в наследство.

Расчет размера

Он происходит так:

  1. Налог с продажи нежилого помещения  физическим лицом – как не платитьСначала определятся налоговая база, то есть сумма, с которой необходимо заплатить налог.
  2. Затем она умножается на ставку этого налога в процентах.
  3. При продаже недвижимости базой будет.
  4. Если стоимость по договору купли-продажи больше, чем 70% от кадастровой – учитывается цена по договору.
  5. Если наоборот – то расчёт идёт по кадастровой стоимости.
  6. Если помещение было куплено до 1 января 2016 года, применяется тоже рыночная стоимость.
Предлагаем ознакомиться  Куда пожаловаться на работу гибдд

Если предприятие пользуется УСН «доходы минус расходы», базой будет указанная выше стоимость за вычетом стоимости при покупке, то есть затраты на приобретение в данном случае считаются расходами и можно будет получить одномоментно с уплатой налога налоговый вычет.

Для того, чтобы определить размер налога для физических лиц, важно знать является ли бывший собственник гражданином или резидентом. Он определяется так:

  • для нерезидентов – 30%;
  • для всех остальных – 13%.

Ставки для юридических лиц будут следующими:

  • НДФЛ – 13%.
  • НДС – 18%.
  • Налог при «доходной» УСН – 6%.
  • При «доходно-расходной» – 15%.

Если я ИП и продам машину или компьютер, мне тоже могут что-то доначислить?

Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД.

Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай.

Сроки отчетности по выплатам

Налог с продажи нежилого помещения  физическим лицом – как не платить

Не стоит забывать о том, что необходимо не только совершить сделку, но и подать отчетность.

Сроки очень лояльны:

  • подать декларацию необходимо до 30 апреля следующего года;
  • уплатить до15-го июля в год подачи декларации.

Иными словами, если вы продадите своё имущество в декабре 2017 года, то декларацию нужно подать до 30 апреля 2018, а заплатить до 15 июля.

СОВЕТ: Подоходный налог обязательно заплатить до 15 июля года, следующего за продажей. Необходимо также помнить, что перевод уплаченных денег на счёт может занять несколько дней.

НДС выплачивается ежеквартально. Последний срок – 25 число следующего месяца.

Если у меня УСН «доходы минус расходы», как посчитают налог?

Тогда из выручки вычтут расходы на приобретение имущества. Но с разницы всё равно придется заплатить налог. И это могут быть сотни тысяч.

Так было в истории другого предпринимателя, который купил несколько квартир как физлицо задолго регистрации, перевел их в нежилые помещения и сдавал в аренду. Потом перестал заниматься этим бизнесом и всё продал тоже как физлицо. Налоговая доначислила ему 620 тысяч с разницы, а суды поддержали.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector