Как выбирать квартиру на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать

С чего начать?

Первым шагом при выборе квартиры является определение владельцев и проживающих на будущей территории:

  • для себя одного, для своей увеличившейся семьи;
  • для ребенка, ставшего студентом;
  • для родителей, переезжающих из другого города и др.

С какой целью

Определившись с будущими жильцами, необходимо определиться с целью покупки: это может быть временное жилье на период учебы, расширение квадратных метров, решение вопроса об удаленности от работы, переезд на жительство в другой город, инвестирование средств и т.д.

Бюджет

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Чтобы четко представлять границы своих возможностей, необходимо определить возможности запланированного бюджета.

Это поможет определиться при возникновении выбора между разными вариантами. Существующие различные формы расчета при приобретении жилья (ипотека, личные средства, материнский капитал, рассрочка платежа, взаимозачет) помогут при решении вопроса, если средств окажется не достаточно.

Основные правила удачного выбора жилья

SolisImages/Fotolia

Как выбирать квартиру на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать

Весь рынок купли-продажи вторичной недвижимости подразделяется на сегменты по тому же принципу, что и рынок новостроек. Как правило, выделяют четыре основных категории жилья: эконом, комфорт, бизнес и элитный. К первому (и самому бюджетному из них) относятся квартиры в панельных домах, срок эксплуатации которых на данный момент составляет более 30 лет.

Как правило, расположены такие квартиры в районах не самых лучших с точки зрения инфраструктуры, транспортной доступности и экологии. К сегменту комфорт также можно отнести панельное жилье, но возраст домов будет не более 25-30 лет. Кроме того, для класса комфорт (по сравнению с экономом) характерны более удобные планировки, более высокие потолки.

Бизнес-класс подразумевает монолитное жилье как комплексной, так и точечной застройки; часто — с охраняемым внутренним двором и собственным паркингом. Элитный сегмент — это штучное, клубное жилье в самых престижных районах города (как правило, в историческом центре или в поселках ближайших пригородов).

Панель? Монолит? Кирпич?

С чего начать покупку вторичного жилья?

Покупка будущей жилой площади для любого человека это очень стрессовый момент в жизни. Каждый покупатель имеет определенные требования, которые являются основой для выбора семейного гнездышка. Кто-то хочет купить особняк, а кто-то квартиру в многоквартирном доме. Одним из самых спорных моментов всегда было решение о покупке первичного или вторичного жилья. Каждое из них имеет свои плюсы и минусы.

Для удачного выбора квартиры в новостройке большое значение имеют следующие моменты:

  1. Выбор застройщика.
  2. Выбор района будущего дома.
  3. Внешние и внутренние характеристики многоквартирного дома.
  4. Выбор этажа и расположения квартиры в доме.
  5. Планировка жилой площади.
  6. Соседи.
  7. Оценочная стоимость жилья.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Если провести анализ выбранной квартиры по всем вышеперечисленным пунктам, то можно быть уверенным, что выбор сделан правильный. Конечно, покупка жилья занимает много времени и перед тем, как найти удачный вариант, можно встретить много скрытых недостатков, которые проявятся в будущем.

Заключая договор долевого участия, или покупая по другому виду контракта жилую площадь в новом доме, важно понимать, сколько она стоит сейчас и за сколько ее можно будет продать в дальнейшем. Часто бывает, что застройщики накручивают дополнительную стоимость жилой площади за счет постройки «элитного» комплекса или в престижном районе.

Также многие застройщики предлагают приобрести жилую площадь «под ключ». Это тот случай, когда собственник получает квартиру не с голыми стенами и потолком, как в обычном случае, а с полным ремонтом.

Стоимость такого ремонта может намного быть дороже, чем, если собственник заказал бы ремонт самостоятельно. Здесь важно понимать, что использование дешевых экономичных материалов может привести к тому, что через короткое время квартира будет выглядеть совсем не так, как выглядела во время приемки.

Важно понимать, что при продаже такой квартиры на вторичном рынке, данный ремонт не будет оценен в такую стоимость. Но есть такая категория граждан, которые не хотят ломать голову и делать ремонт своими руками. Именно они рады квартире с готовым ремонтом.

Учитывая 7 основных правил выбора квартиры в новостройке и проанализировав все плюсы и минусы для себя, можно не сомневаться в правильности сделанного выбора.

Новостройка или “вторичка”?

Под первичным жильем обычно подразумевают квартиры в строящихся домах, а вторичные квартиры – это те, что уже были сданы в эксплуатацию, т. е. имели владельца. Первый шаг при выборе жилья – определиться с типом недвижимости, на который будем в дальнейшем ориентироваться. Для этого разберем достоинства и недостатки того и иного жилья.

Скорее всего такая квартира будет уже готова к проживанию, но даже если нет, косметический ремонт займет не так много времени и денег, как полноценный. Вы можете сэкономить и заселиться во вторичку в очень короткий срок. Особенно актуально это для тех, кто покупает жилье для аренды третьим лицам. Кроме того, для квартир в секторе вторичного жилья цены на коммунальные услуги ниже, чем для новостроек.

Основной недостаток квартир на вторичном рынке заключается в том, что оно все же не новое. Владельцы вынуждены будут решать проблемы, вызванные старой сантехникой или проводкой. Не стоит удивляться искрящимся розеткам, текущим трубам и осыпающейся штукатурке.

Как выбирать квартиру на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать

Несмотря на небольшие затраты на косметический ремонт, может случиться так, что эти траты станут для вас регулярными. Кроме того, уровень комфорта от проживания в таком жилье может быть ниже, чем в новом доме: подъезд и лестничные клетки могут быть в плохом состоянии, а на дверях дома будет в лучшем случае домофон.

Приятно чувствовать, что вы первый и единственный владелец этой квартиры. Подъезды в новом доме чистые и просторные, потолки высокие, а лифты современные. Застройщики за последние несколько десятилетий заметно больше стали уделять внимание планировке, так что уровень комфорта от нового жилья существенно выше.

Но если бы все было идеально, не было бы и необходимости писать этот текст. Новое жилье предусматривает черновую отделку, так что готовьтесь потратиться на ремонт. Об использовании квартиры для съема сразу после покупки можно забыть.

Первый ремонт требует не только существенных моральных, физических и финансовых затрат, но и немало времени. Также помните, что вокруг вас будут такие же новые жильцы, которые тоже вынуждены справляться с ремонтными работами. Стук, шум и звук перфоратора в первые полгода, а то и год, будут раздаваться отовсюду. Для семьи с маленькими детьми или пожилых людей это не вариант.

Детально вопрос выбора между первичным жильем и вторичным я уже разбирала в отдельном материале. Советуем ознакомиться, чтобы иметь полное представление о достоинствах и недостатках обоих вариантов.

При выборе квартиры для проживания первым вопросом становится выбор жилья в новостройке или в уже обжитой квартире, доставшейся после других жильцов (и не одних). Для определения этого момента поможет анализ жилья в новостройке и вторичке (б/у). И у того и у того варианта есть плюсы и минусы. Рассмотрим таблицу.

Показатель жилья

Новостройка

Вторичное жилье
Ремонт Обычно нужен ремонт Уже будет какой-то ремонт
Усадка здания и связанные с ней изменения жилого Возможны Нет
Кварт.плата Чуть выше Чуть ниже
Шум от ремонтов и переездов Часто, первые несколько лет Возможен редко, тишина
Статус жильцов Приблизительно одинаковый Разный
Проживание с маленькими детьми Затруднительно из-за шумов (переезды, ремонты) Подходит
Проживание семьи, планирующей детей Подходит Подходит
Экономия при покупке Возможна при черновой или предчистовой отделке Скорее, нет (только если продавец скинет цену)
Время заезда Зависит от выбранного вида отделки и возможностей проведения окончательного ремонта (при черновой задерживается на время ремонта, при чистовой возможенсразу, при предчистовой задержка средней продолжительности) Сразу
Ценность жилья Не упадет еще долгое время Возможно снижение цены из-за износа
Инфраструктура Если район новый, может быть не развита Развита
Соседи Малознакомые люди Знают друг друга много лет
История квартиры Нет Есть
Стройматериалы Современные, более экологичные Устаревшие
Внешний вид дома Красивый, современный Устаревший, в некоторых случаях требующий регулярного ремонта
Общедомовые коммуникации Новые, из современных материалов Изношенные, из устаревших материалов
Комфорт Да (лифты, современные планировки, мусоропровод, безопасные выходы) Не в полной мере

Информация о застройщике

При покупке квартиры в новостройке необходимо собрать как можно больше информации о застройщике: сколько лет на рынке, познакомиться с готовыми объектами, проверить документацию, схемы планировок, узнать о будущей отделке и благоустройствепридомовой территории.

Если застройщик отказывается предоставить необходимую вам информацию, то это уже подозрительно (некоторые строительные организации не имеют разрешение на строительство или превышают кол-во допустимых по плану этажей).

Зарегистрировавшись на форумах, отзовиках и в общедомовых группахжильцов в социальных сетях, можно узнать о подводных камнях проживания в домах данного застройщика или неприятных сюрпризах при сдаче объектов, о задержке сроков сдачи и др.

При покупке вторичного жилья не лишним будет пообщаться с соседями или бабушками у подъезда, с участковым. От них можно узнать информацию о бывших жильцах и причине продажи квартиры, чтобы исключить неприятные сюрпризы и иметь полную картину о продавце.

Выбирая квартиру на первичном рынке можно встретить множество заманчивых предложений. Застройщики привлекают покупателей сниженными ценами на новые квартиры. Надо заметить, что чем более ранний этап строительства многоквартирного дома, тем более снижена цена на квадратный метр жилой площади.

Предлагаем ознакомиться  Статус земельного участка какие бывают?

Также банки стимулируют людей на покупку именно первичного жилья путем выдачи ипотечных кредитов по сниженным процентным ставкам.

Поэтому самым первым пунктом при выборе квартиры должен стать выбор определенного списка строительных компаний, которым можно доверить свои денежные средства на строительство жилья.

При выборе строительной компании необходимо обратить внимание на:

  • учредительную документацию фирмы;
  • разрешение на строительство многоэтажных домов;
  • информация и строительной компании от ее партнеров, других клиентов, кредиторов;
  • сведения о том, откуда берутся финансовые средства на строительство.

Все серьезные компании в настоящее время должны иметь личный сайт, на котором указаны контакты, юридический адрес и места нахождения офисов, а также учредительные документы.

Как выбирать квартиру на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать

Зная основные данные о компании легко можно проверить информацию о том, действительно ли зарегистрирована данная компания в реестре юридических лиц. Также можно получить сведения о директоре и главном бухгалтере.

В случаях, если человек не разбирается в учредительной документации, можно обратиться за помощью к юристу. Изучив все документы можно сделать вывод о легальной и нелегальной деятельности данной фирмы.

К основным учредительным документам относятся:

  1. Устав строительной организации. В нем содержится подробная информация о полномочиях директора, генерального директора, главного бухгалтера, об учредителях и их ответственности за взятые фирмой обязательства. Важно обратить внимание на тот момент, кто обладает правом первой подписи документов по продаже квартир. Если в дальнейшем договор долевого строительства с дольщиком будет подписан директором, не имеющим права подписи, такой договор будет признан судом недействительным.
  2. Протокол о назначении директора. Также необходимо внимательно изучить, кто назначен, в какой период действуют его полномочия, и имеет ли данное назначенное лицо подписывать договора долевого строительства.
  3. Свидетельство о постановке данной фирмы в налоговые органы.
  4. Выписка о том, что данная фирма состоит в реестре юридических лиц. Когда организация прекращает свою деятельность, в данном реестре делается запись об исключении фирмы.
  5. Аудиторские заключения о работе застройщика за последний год. Эта информация даст сведения о том, какая собственность числится на балансе компании, ее финансовое состояние. Это является одной из составных частей гарантии, что строительная компания выполнит свои обязательства перед дольщиком своевременно и в полном объеме.

Важно проверить документы, подтверждающие разрешение на ведение строительной деятельности компании.

Бывают такие ситуации, когда компания зарегистрирована долгое время, все ее документы в порядке, но она не получила разрешение именно на ведение строительной деятельности. В таком случае, есть большие риски того, что данный застройщик не сможет получить документы на построенный дом и ввести его в эксплуатацию.

Кроме общего разрешения ведения строительной деятельности важно проверить:

  • проект дома, согласованный с архитекторами;
  • бумаги, подтверждающие право строительства на земле, планируемой для использования под застройку.

Важно проверить, когда заканчивается договор аренды, в случае аренды земельного участка. Есть риск, что здание не будет достроено по причине отказа в продлении аренды на земельную площадь.

  • Заключение экспертной оценки проектной документации.
  • Вхождение в список аккредитованных банками строительных компаний.

Как известно, банки предоставляют ипотечный кредит только при строительстве недвижимости аккредитованным застройщиком. Если дольщик планирует воспользоваться ипотекой, то он обязательно должен выбирать строительную компанию из списка аккредитованных банком компаний.

Но даже если недвижимость покупается без привлечения ипотечных средств, можно проверить состоит ли данный застройщик в списках банков. Это будет дополнительной гарантией в добросовестности и финансовой стабильности выбранной компании.

Иногда застройщики предлагают заключение договора долевого строительства еще до получения разрешений на строительство и проектной документации. Не стоит рисковать и заключать договор на такой ранней стадии, потому что есть большие риски отказа в получении необходимых документов по определенным причинам, не всегда зависящим от застройщика.

Это договор, который предлагает застройщик для заключения между дольщиком и строительной компанией (ДДУ). Основной документ, по которому приобретается право владения жилой площадью. При его заключении важно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Стоимость приобретаемой недвижимости. Один из главных моментов фиксированная или нефиксированная цена. Бывает так, что строительные компании предусматривают повышение стоимости покупаемой площади непосредственно перед введением в эксплуатацию дома. В таком случае дольщики вынуждены дополнительно вкладывать денежные средства.
  2. Порядок оплаты вносимого долевого вклада. В договоре могут быть прописаны различные условия оплаты (разовый вклад, вклад по установленному графику платежей)

Как выбирать квартиру на вторичном рынке

В зависимости от порядка внесения денежных средств может варьироваться итоговая стоимость жилой площади. Подписывая ДДУ важно выбирать наиболее выгодные и комфортные для себя условия. Важно просчитать все плюсы и минусы.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В договоре должен быть обязательно указан тип строительства:

  • многоквартирное;
  • малоэтажное;
  • малоквартирное.

Нужно иметь в виду, что других формулировок в договоре долевого строительства быть не должно. Они рассматриваются как мошенничество. Следующие важные пункты:

  1. Внимательно изучить моменты расторжения контракта с застройщиком. Здесь должна быть прописана ответственность каждой стороны. Если одна из сторон нарушает свои обязательства по срокам и качеству строительства или по оплате необходимых взносов, должен быть указан порядок расторжения. Важно иметь выгодные отступные пути при некачественном выполнении строительной компанией своих обязательств. А также иметь пути отступления, в случае изменения финансовой ситуации дольщика.
  2. Должен быть точно оговорен срок сдачи строительного объекта в эксплуатацию. Некоторые недобросовестные компании уклоняются в обозначении конкретной даты сдачи в договоре с дольщиком.
  3. Проанализировать остальные пункты договора, они не должны ущемлять прав дольщика и должны утверждать конкретный порядок действий каждой из сторон в случае определенных ситуаций.

Добросовестные застройщики, для привлечения дольщиков еще на ранних этапах строительства, как правило, предоставляют всю необходимую документацию в открытый доступ для ознакомления на своих сайтах.

Важно обращать внимание, если компания скрывает какие-либо документы, соответственно ей есть что скрывать. И такой компании не стоит доверять свои денежные средства на строительство жилья.

Выбор района – спальный или центральный?

При выборе района будущего жилья встает выбор: спальный или центральный.

Спальные районы обычно находятся в удаленности от центра и места работы, но в них относительное спокойствие и отсутствие шума и суеты.

Центральный район – это близкая доступность к любым объектам, но шум транспорта и суета горожан.

Так же важна его удаленность района от места работы, экологичность (наличие перерабатывающих предприятий, мусорок, заводов), расположение автотрасс, наличие близкого расположения мест отдыха, престижность, криминогенная обстановка, безопасность (наличие уличного освещения, заасфальтированность), доступность транспорта.

Как выбирать квартиру на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать

В удаленных районах стоимость жилья будет ниже, постепенно увеличиваясь по мере приближения к центру.

Но следует учесть, что приобретая жилье в удаленном районе, придется тратить время и деньги на общественный транспорт, или, как следствие, необходимость совершить новое приобретение – автомобиль.

Что же будет выгоднее, оптимальнее и комфортнее, решать будущему жильцу.

Выбор района будущего дома

После того, как дольщик определится с одним или несколькими строительными компаниями, которым он может доверить строительство будущего жилья, важно выбрать район, в котором он планирует жить.

Выбор района может зависеть от следующих показателей:

  1. Близость жилья к основным важным местам: работы, родственникам, социальным объектам, трассам. Важно проанализировать, сколько времени необходимо будет тратить всем членам семьи для того, чтобы ежедневно добираться до работы, учебы. Возможно, есть альтернативные пути решения в случае удаленности района от значимых мест путем смены учебного заведения или перевода на другую работу. Или приемлемость данного расстояния.
  2. Наличие поблизости промышленных предприятий. Такие организации могут отравлять воздух неприятными запахами и вредными веществами. А отсутствие скверов и зеленых насаждений не сможет нейтрализовать вредные выхлопы и сделать воздух свежим. Также необходимо учитывать опасность радиоактивных отходов и их влияние в течение нескольких лет на здоровье жителей района.
  3. Непрерывный поток автотранспорта. Такие условия создают постоянный шум и выхлопы в атмосферу. А также это повышенная опасность для перехода дорожных путей.
  4. Экология района. Существуют в целом неблагоприятные районы, вызывающие постоянные болезни и смертельные исходы. Важно обращать на наличие природы и вредных отравляющих ее объектов.
  5. Наличие общественного транспорта и удобство в его использовании. Для тех, кто передвигается на общественном транспорте, важно оценить ситуацию в часы пик и проанализировать время и удобство прибытия в необходимые районы.
  6. Платные и бесплатные парковки вблизи дома. Это также очень важный момент, потому что отсутствие бесплатных парковок — это дополнительные ежемесячные расходы для семьи. Удобство и близость расположения платных парковок может гарантировать сохранность автомобилей и спокойствие их собственников.
  7. Близость развлекательных заведений. Подобные заведения привлекают определенные группы населения. Так, например дискотека для молодежи может создавать неудобства в постоянном потоке рядом с домом пьяных подростков, раскидывающих окурки и стеклянные бутылки.

Поэтому для выбора определенного района, важно съездить туда и посмотреть все своими глазами.

Отметив плюсы и минусы по каждому перечисленному пункту, и сравнив несколько районов, можно выбрать наиболее подходящий путем определения большего количества плюсов одного из них.

Как выбирать квартиру на вторичном рынке, где искать и когда лучше покупать

Важно выбирать район, учитывая самые основные принципиальные моменты для каждого члена семьи, а также все плюсы и минусы в совокупности.

Анализ инфраструктуры

К инфраструктуре района относится наличие школ, детских садов, парков, мест отдыха, спортивных комплексов, магазинов, аптек, больниц, удобство остановок, близость этих объектов от предполагаемого жилья. Как правило, в новостройках инфраструктура развита слабо, а в районах вторичного жилья развита в полной мере.

Для изучения территории потенциального жилья можно в час пик проехаться на общественном транспорте от дома до выбранного места. Так можно составить представление о потраченном на дорогу времени и то, с какой частотой транспорт ходит, чтобы иметь представление о возможных неудобствах.

Предлагаем ознакомиться  Могут ли приставы описать имущество должника в чужой квартире?

Внешние и внутренние характеристики многоквартирного дома

Определившись с районом, в котором хочется жить, необходимо перейти к выбору непосредственно самого дома. Здесь важно оценивать этап строительства дома. Конечно, легче всего выбирать дом, когда он уже имеет самый верхний этаж и почти готов к вводу в эксплуатацию.

При внешнем осмотре дома важно оценить цельность конструкции и отсутствие трещин, видимых перекосов. В первые годы постройки дома, он особенно подвержен усадке и появлению трещин. Поэтому важно осмотреть дом со всех сторон и отказаться от покупки в нем квартиры в случае обнаружения видимых изъянов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Если первичный наружный осмотр дома дал удовлетворительные результаты важно провести внутренний осмотр. Заходя в подъезд, необходимо оценить следующее:

  • высота потолков;
  • отсутствие трещина на стенах, потолке и полу;
  • наличие пассажирского и грузового лифтов;
  • ширина лестничного пролета;
  • удобство подъездной планировки;
  • количество квартир на этаже;
  • оценка утепления дома;
  • соблюдение норм проведения вентиляции и электричества.

Важно пройтись по подъезду, по этажам и представить будущему новоселу, что он будет ходить здесь ежедневно. Оценить возможности ввоза будущей мебели и техники в свою квартиру. Так, например, отсутствие грузового лифта и узкие лестничные пролеты могут создать множество проблем при переезде.

Количество квартир напрямую связано с количеством соседей, которые будут окружать новосела ежедневно. Одним из комфортных расположений квартир считается 3-4 квартиры на этаже.

Выбор этажа и расположения квартиры в доме

После оценки и выбора конкретного дома для будущего проживания предстоит выбор этажа. По рыночным законам самыми популярными этажами считаются с 3 до предпоследнего этажа.

Самыми непопулярными являются первый и последний этажи. Поэтому зачастую застройщики делают на них более привлекательные цены. К основным минуса последнего этажа относятся:

  1. Вероятность протекания потолка.
  2. Промерзание крыши.
  3. Осложненный доступ в случае неработоспособности лифта.
  4. Трудности при продаже на вторичном рынке.

Но есть и весомые плюсы покупки квартиры на самом верхнем этаже:

  1. Отсутствие топающих сверху соседей.
  2. При наличии чердака или технического этажа, возможность приватизации и перепланировки квартиру в 2 уровня.
  3. Более свежий воздух.
  4. Менее слышно уличный гул.
  5. Отсутствие проходящих мимо соседей.
  6. Более привлекательная цена.

При выборе самого первого этажа можно столкнуться со следующими недостатками:

  1. Необходимость установки решеток на окна и балкон от злоумышленников и хулиганов.
  2. Большая проходимость соседей.
  3. Уличный шум.
  4. Шум соседей с верхних этажей.
  5. Влажность и неприятный запах из подвала.
  6. Подверженность пола быстрому охлаждению.
  7. Трудности при продаже на вторичном рынке.
  8. Неприятный запах от мусорных баков, при их близком расположении к окнам.

Но наравне с этими отрицательными чертами покупка квартиры на первом этаже имеет и свои достоинства:

  1. Привлекательная цена.
  2. Быстрый и легкий доступ к квартире.
  3. Возможность создания цокольного этажа в квартире путем перепланировки.

При выборе расположения квартиры кроме этажа также большое значение имеет ее расположение на самой площадке. Хорошо, когда она дополнительно удалена от проходной лестницы. А также есть преимущество выхода глазка на двери у соседей на соседнюю квартиру, для ее безопасности от ограбления.

Также можно обращать внимание на потенциальную возможность создания тамбура на одну или две квартиры для хранения вещей и обуви.

Важные мелочи

К важным мелочам при покупке квартиры можно отнести внешний вид домаи из какого материала он изготовлен: он может быть кирпичным или панельным, новым или давно требующим ремонта.

Для молодой семьи без детей или уже планирующей ребенка, необходимым будет наличие детской площадки и будет лучше, если она находится в хорошем состоянии.

Домофон на двери подъезда обеспечит порядок, чистоту и сохранность подъезда.

Как выбрать квартиру?

Состояние самого подъезда расскажет о статусности жильцов данного дома и работе УК (как часто проводится ремонт).

По внешнему виду квартирных дверей в подъезде и на площадке можно понять об уровне благосостояния соседей и их статусе – от этого может зависеть будущее спокойное проживание (изрезанная дверь говорит, например, о пьющих дебоширах).

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Чистота в подъезде, график уборки, наличие ремонта – это показатели работы УК.

Планировка жилой площади

На этапе строительства будущей квартиры дольщик может предоставить свои пожелания на проектирования его жилой площади. В этом случае неизменными остаются только несущие стены.

При проектировании будущей планировки квартиры важно учитывать следующие факторы:

  • близость к лифтовой шахте;
  • соседство через стену с соседями;
  • угловое расположение квартиры;
  • возможность проветривания;
  • расположение на солнечную сторону.

В случае близкого расположения одной из комнат к лифтовой шахте или соседней квартире важно обратить внимание, чтобы граничащая стена была несущей. Тогда она будет более качественно изолировать шум. Но на этапе строительства можно скорректировать шумоизоляцию по желанию дольщика.

Угловое расположение квартиры подразумевает возможные сквозняки через стеклопакеты. Как правило, такие квартиры более холодные. Именно поэтому, приобретая угловую квартиру можно потребовать установку дополнительных обогревательных батарей.

Главные правила удачного выбора квартиры в новостройке 0

Если покупается квартира численностью комнат две и более, то лучше выбирать расположение на две противоположные стороны для удобства проветривания помещения.

При выборе стороны, на которую будут выходить окна, не рекомендуется выбор северной и южной стороны. Это связано с тем, что в квартире, выходящей на север, всегда будет темно и тоскливо. А в южной квартире всегда будет солнечно, но жарко и душно. Идеальным вариантом считается расположение окон на восток и запад, когда солнце светит в окна только одну половину дня.

Строительныематериалы, из которых построен дом

Важно обратить внимание и на внешний вид дома. Обшарпанность, неухоженный вид и трещины(даже если они замазаны строительной смесью), говорят об аварийном состоянии здания или нарушениях при строительстве, а это тревожный знак, который нельзя упускать из вида. В дальнейшем это может привести к бесконечным проблемам. Если при визуальном осмотре дома взгляд останавливается на квартирах с внешним утеплением, то это говорит о плохой отапливаемости помещений.

По виду строительных материалов дома делятся на:

  • кирпичные (дорогое жилье);
  • монолитные (жилье средней ценовой категории);
  • панельные (дешевое жилье).

Кирпич является самым дорогим строительным материалом и подразумевает длительное строительство дома. Кирпичным домам свойственнавысокая прочность. Служат такие дома около 150 лет. Самые удобные, с высокой теплосохранностью, гигроскопичностью, звукоизоляцией, экологически безопасны. Зимой в них тепло, а летом прохладно. Строятся дольше, стоят дороже.

Монолитные дома крепкие, строятся за 1,5 года, служат около 150 лет. Выдерживают землетрясения. Швы отсутствуют, поэтому у них высокаятеплосохранность. Цены на такие квартиры ниже, чем у кирпичных домов, но выше, чем у панельных. Обладают отличнойшумоизоляцией от уличного шума.

Панельные дома собираются из готовых блоков, изготовленных на заводе. У них средняя экологичность. Срок сборки такого здания около 7 мес. Служат около 50 лет, но практика показывает, что пригодны для жилья они дольше. Плохая тепло- и звуко- изоляция, зимой в них холодно, возможны щели в стенах на стыках панелей. Планировка типовая, перепланировка невозможна. Доступное дешевое жилье.

Соседи

Главные правила удачного выбора квартиры в новостройке 1

Приобретая квартиру в доме, важно выяснить, кем будут соседи. Зачастую застройщик может подсказать, если выдаются сертификаты для покупки квартиры в данном доме военным людям, медикам, людям, работающим на определенном заводе, детям-сиротам.

Также на основную массу соседей влияет расположение поблизости градообразующих предприятий, университетов и других крупных объектов. Часто собственники квартир сдают в аренду квартиры вблизи высших учебных заведений.

Проводя осмотр дома, можно поинтересоваться у соседей из окружающих домов об информации, о том контингенте людей, которые планируют заселяться. Бдящие пожилые люди с удовольствием поделятся своими наблюдениями о том, какие люди приходят смотреть данную новостройку.

Также можно обратить внимание на тип квартир на одном этаже. Так, например, если семья с детьми планирует заселиться в двух- или трехкомнатную квартиру, а вокруг остаются однокомнатные квартиры, стоит задуматься о соседях. Обычно однокомнатные квартиры покупают молодые люди или семьи, не имеющие детей.

Исходя из полученной информации, можно сделать вывод, кто будет жить рядом и допустимо ли такое соседство для комфортного проживания в новой квартире.

Внутренние предпочтения к квартире

Отделка

Если покупать квартиру в новостройке, то отделка может быть черновой (совершенно без нее), предчистовой (подготовленной для чистой отделки), чистовой («под ключ», когда можно въезжать после сдачи дома в эксплуатацию и сразу жить и жить).

При черновой отделке застройщик оставляет бетонный пол, стены без отделки. Въехать сразу невозможно, т.к. необходимо время для проведения полного ремонта. Плюс покупки квартиры в таком виде в том, что можно сэкономить на первом этапе приобретения жилья, а вторым этапом сделать ремонт на свой вкус с учетом материальных возможностей и в удобное время.

При предчистовой отделке застройщик только выравнивает и шпатлюет потолки, стены, пол. Прежде чем въехать, понадобится время для проведения чистового ремонта, но это займет меньше времени и материальных средств, чем при черновой отделке.

Чистовая отделка («под ключ») предполагает возможность быстрого въезда хозяев, т.к. пол настелен, потолок отремонтирован и покрашен, на стенах обои, вся сантехника установлена, электричество подключено. Остается ввезти мебель и наслаждаться новым жильем.

Исходя из общепринятых правил проживания, для создания комфортных условий одному человеку необходима площадь от 15 кв. метров, кухня размером от 12 кв. метров, потолки не ниже 2 м 80 см.

В квартире должна быть общественная зона с доступом к санузлу и приватная с доступом к ванной.

https://www.youtube.com/watch?v=userMrSorochanfeatured

Лучше, если коридор будет правильной формы – квадратный или круглый. Самым неудобным считается коридор – «кишка»: он может занимать до 1/3 всей площади, а это непозволительная роскошь.

Удобнее, когда прихожая изолирована от остальных комнат, и находится в стороне от самых частых маршрутов (комната – санузел, комната – кухня), чтобы грязь с «пятачка» у порога не разносилась по всей жилой площади.

Предпочтительнее выбирать планировки с изолированными комнатами, а их число чтобы соответствовало количеству будущих жильцов.

Виды квартир:

  • сталинка (совм.с/узел, мал.кухня, высокие потолки, большие комнаты);
  • хрущевка (неб.площадь, совм.с/узел, проходные комнаты, низкие потолки, маленькие комнаты);
  • новая (разд.с/узел,бол.кухня),улучшенная (разд.с/узел, большая кухня, возможность перепланировки);
  • свободная (нет несущих стен, без перегородок, студии);
  • брежневка;
  • московская;
  • ташкенка и др.
Предлагаем ознакомиться  Аккредитив в банке: при покупке недвижимости, при продаже квартиры

Тип планировки:

  • гостинка (мал.кухня, мал.с/узел, мал.S);
  • малосемейка (1-ком с неб.площ., мал кухня, совм. с/узел);
  • со смежными комнатами (одна стена разделяет две большие комнаты, разд.с/узел);
  • с раздельными комнатами (отд.комнаты, разд.с/узел, бол.кухня), студия и др.

Студии всегда дешевле 1-комнатных квартир.

Если в квартире происходили изменения (дополнительные перегородки, перепланировка и т.д.) обязательно нужно сравнить с планом БТИ и выяснить, узаконены ли они, т.к. потом это станет ответственностью нового хозяина.

Личная безопасность на просмотрах

Главные правила удачного выбора квартиры в новостройке 2

Наверняка вы посетите несколько объектов, чтобы оценить все варианты. Я составила небольшой список простых правил, выполнение которых обеспечит вашу безопасность, а возможно, и сэкономит вам денег.

  1. Ваш уровень дохода не должен бросаться в глаза. Лучше всего приехать на просмотр в повседневной одежде и, если у вас дорогая машина, на общественном транспорте. Чем проще вы будете выглядеть, тем легче вам будет торговаться. Кроме того, простую одежду не будет жалко испортить при проверке труб, проводки, окон и прочих коммуникаций.
  2. Дайте понять владельцу, что вы будете не один. Так вы будете чувствовать себя более уверенно, а сторонние люди отобьют охоту мошенничать у недобросовестного продавца.
  3. Оставьте точный адрес объекта и контакты владельца родственникам.
  4. В начале визита в присутствии владельца позвоните родственнику или другу, чтобы сообщить адрес квартиры и договориться о встрече неподалеку.

Эти нехитрые действия значительно снизят уровень потенциальной опасности и обезопасят вас.

К внутренней безопасности можно отнести наличие дополнительных выходов из дома.

Сейчас существуют современные дома в крупных мегаполисах, где входа возможен по пластиковой карте, а выход по ней не предусмотрен.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Присутствие дополнительных черных лестниц, их доступность, сквозные подъезды, которые выходят на обе стороны дома – это дополнительные плюсы при невозможности выхода из дома обычным путем.

Солнечная или темная сторона, количество окон, роза ветров

Какую же сторону выбрать: солнечную или темную?

Любителям солнца подойдут квартиры на солнечной стороне, но необходимо учитывать, что в вечернее время происходит сильный нагрев воздуха и, как следствие,нехватка кислорода.Такое положение вещей может выдержать не каждый.

Расположение окон на темной стороне предполагает меньшее количество света, значительно меньший нагрев квартиры в летний период. Такое расположение окон тоже на любителя.Если все окна выходят во двор, нужно приготовиться к звукам сигнализации, крикам детей, стуку дверей машин, печальному виду на мусорные баки.

Можно подобрать планировку с выходом окон на разные стороны, чтобы учесть предпочтения всех жильцов. Это удобно и для семей с детьми: возможность контролировать гуляющихсына или дочь во дворе. Обстановка на другой стороне дома тоже будет в зрительной доступности.

К интересному моменту можно отнести количество окон в квартире. Оно определяет, сколько можно потом сделать дополнительных комнат, если предполагается перепланировка.

Наличие пластиковых стеклопакетов – это дополнительный плюс к шумоизоляции квартиры, красивому внешнему виду и удобству при уборке.

Красивый вид из окна – положительный фактор для создания хорошего настроения и душевной гармонии. Никому не понравится смотреть на крышу магазина, гаражи или кирпичную стену дома, стоящего напротив.

Учитывая розу ветров, можно обезопасить свое жилье от выдувания, неприятных запахов, заполняющих район, неприятностей при прогулках с детьми.

Потолки

В старых домах высота потолков может доходить до 3 м 20 см (в сталинках), а в современных всего лишь 2 м 70 см. Высота потолка может стать как плюсом, так и минусом – это зависит от того, как на это посмотреть.

Высокие потолки труднее ремонтировать, усложняется доступ к люстрам (при замене лампочек или уборке) и т.д.

Большой плюс высокого потолка в том, что он дает возможность разместить наверху спальное место или зону для уединения.

Главные правила удачного выбора квартиры в новостройке 3

Низкие потолки могут зрительно уменьшать размер комнат и «давить» на присутствующих.

Внутренний осмотр при выборе квартиры

Не нужно стесняться осматривать все комнаты в квартире, ведь это крупная покупка, сопряженная с длительным процессом оформления и переезда и будет некрасиво, если в середине процесса найдется причина, по которой придется отказаться от сделки.

С разрешения продавцов жилья можно осмотреть:

  1. Санузел на наличие протеканий и грибков, функционирования сантехники.
  2. Проверить состояние проводки можно самостоятельно илис электриком.
  3. Необходимо осмотреть балкон или лоджию (при их наличии) на момент остекления, проверить их безопасность (в старых домах они могут находиться в аварийном состоянии).
  4. Скрип паркета расскажет о его некачественной укладке, наплывы на линолеуме о плохой стяжке (заливка пола бетоном). Если под ногами кафельная плитка шевелится, то под ней есть пустоты и в скором времени возможно появление трещин.
  5. Во время отопительного сезона будет уместной проверка радиаторов отопления для определения температуры подаваемого тепла.
  6. Проверить краны и вентили– они должны быть в исправном состоянии на случай внезапной аварии.
  7. Визуально осмотреть трубы на определение возраста и наличие ржавчины (даже если она закрашена). Слишком старые трубы могут привести к внезапному порыву и испорченным отношениям с соседями.
  8. Желательно проверить функциональность всех кранов и напор подаваемой в них воды.
  9. Установленные водяные счетчики – дополнительный бонус к покупке. Если они есть, то нужно уточнить у хозяев время следующей поверки.
  10. Осмотрев углы и стены под окнами и в ванной комнате, можно определить, есть ли в квартире плесень (признак высокой влажности).
  11. Если в доме проведен газ, то необходимо выяснить состояние и безопасность труб, вызвать газовщика для осмотра.
  12. Во время знакомства с потенциальным жильем, необходимо уточнить у владельцев, что они собираются оставить в квартире, а что точно заберут.

Все мелочи и найденные недочеты при внимательном осмотре квартиры могут помочь, если есть желаниепоторговаться с хозяином о снижении цены.

Осматривать помещение лучше при дневном свете. С разрешения хозяевсделать фото, чтобы дома в более покойной обстановке взвесить все за и против. Тем более, если вариантов несколько.

Неплохо было бы в вечернее время погулять по двору и выяснить обстановку, местный контингент жителей и уровень криминогенности.

Эти мелочи важны, т.к. при их игнорировании придется заниматьсяих устранением самостоятельно и тратить уже собственное время и деньги.

Когда с районом определились, пора перейти к поиску дома. Самое важное – убедиться в полной безопасности дома. В каждом городе существуют дома в аварийном состоянии, которые можно заметить невооруженным глазом. Важно лишь знать, куда смотреть.

Итак, на что обратить внимание при осмотре дома? Трещины на стенах, которые пытались заделать, но они все равно проступили – однозначно плохой знак. То же можно сказать и о внешнем утеплении здания, которое установили отдельные жильцы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Обратите внимание на подъезд: благоустроен ли он, чисто ли там. Старый лифт, изрисованный граффити, красноречиво говорит о контингенте, его посещающем. Не упустите из виду входные двери, которые установлены в выбранном доме у других жильцов. Советские двери с изрезанной обивкой – тревожный сигнал.

Если есть возможность пригласить на осмотр квартиры специалиста, лучше это сделать. Он сможет понять, нарушены ли строительные нормы, правильно ли выполнена проводка, хорошо ли работает вентиляция.

Планировка

Обязательно изучите план БТИ перед покупкой. Примыкающая шахта лифта гарантирует шум и вибрацию в квартире. В угловой квартире может быть холодно или влажно, даже если стены толстые и сделаны из кирпича.

Избегайте квартир, с выходящими на север или юг окнами, если не любите жить в излишне темной или очень жаркой обстановке. Окна на восточную сторону – идеальный вариант, солнце будет светить в первой половине дня. На западную тоже неплохо, разве что летом может быть жарко из-за солнца с обеда и до позднего вечера.

Если планируете купить однушку, то проверьте, какие стены граничат с квартирами соседей. Несущие стены защитят вас от любого шума, тогда как тонкие стены в сочетании с громкими жильцами могут стоить вам большого количества нервов.

Состояние квартиры

На просмотре квартиры, которую вы собираетесь покупать, не стоит стесняться. Смело расспрашивайте владельцев обо всем, что вас беспокоит. Также не лишним будет позвонить в двери к соседям. Во-первых, узнаете их поближе, а во-вторых, незаинтересованные в получении выгоды люди правдиво ответят на все вопросы о доме и его недостатках.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Уделите внимание следующим аспектам:

  1. Напор воды в кранах – особенно важно это для квартир на верхних этажах.
  2. Состояние труб – ржавчина на трубах будет выступать небольшим рельефом даже после покраски, а ржавые трубы означают высокие риски затопления.
  3. Следы грибка или плесени – могут быть на кухне, в санузле, в углах, за шкафами, возле пластиковых окон.
  4. Ситуация с отоплением – владельцы могут пытаться скрыть проблемы с отоплением, натопив предварительно в жилище обогревателями, так что проверяйте батареи везде.
  5. Качество напольного покрытия – в самых проходных местах плитка не должна потрескивать, линолеум на хорошей стяжке должен быть без неровностей, а качественно уложенный паркет не скрипит.
  6. Герметичность окон – обратите внимание также на фурнитуру и качество резиновых уплотнителей.
  7. Остекление лоджии или утепление балкона.
  8. Состояние проводки – можно попросить владельца показать проводку, лучше всего, чтобы она была медная.
  9. Соответствие квартиры плану – незаконная перепланировка может стать вашей головной болью.
  10. Наличие счетчиков.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector