Как обманывают риэлторы: покупка и продажа квартиры

1. С чего начать продажу квартиры ☝

Далеко не все понимают, но как и в любом другом деле, продажу квартиры следует начинать с постановки конкретной цели. Именно она определяет, в течение какого срока необходимо провести сделку, какие формы расчёта и величина задатка будут приемлемы для собственника.

Цели продажи могут быть различными, они определяются обстоятельствами в жизни собственника:

  • переезд в квартиру большей площади;
  • съезд в меньшее жильё;
  • изменение места жительства (например, переезд в другое государство или населённый пункт);
  • желание поменять квартиру на частный дом;
  • необходимость в крупной денежной сумме (например, на обучение, лечение или свадьбу);
  • приобретение дорогостоящего автомобиля;
  • желание вложить капитал в более прибыльные финансовые инструменты (о том, куда вложить деньги, читайте в нашей статье).;
  • решение открыть собственное дело.

Именно цель, ради которой собственник приступает к продаже жилой недвижимости, оказывает влияние на срок, необходимый для осуществления сделки.

👉 Если, например, человек принимает решение переехать в частный дом, чтобы жить «ближе к земле», сроки у него могут не поджимать. В итоге на продажу жилплощади он может потратить несколько месяцев и даже лет.

📃 Например, собственник нашёл квартиру большей площади по выгодной цене, о которой он долго мечтал. В связи с тем, что вариант лучший, он принимает решение не упускать возможность и внести задаток. Теперь, чтобы не упустить интересный вариант и не потерять деньги, переданные в задаток, квартиру необходимо продать быстро, примерно в течение месяца.

Как продавать квартиру: самостоятельно или через агентство недвижимости?
Самостоятельная продажа квартиры или с помощью посредника — преимущества ( ) и недостатки (-)

Как риэлторы обманывают продавца квартиры

Агенты по недвижимости активно продвигают свои услуги, убеждая в том, что обратившись к ним вы сэкономите время, нервы и даже деньги (хотя как насчет оплаты комиссии?). И находится достаточно людей, которые доверяют рекламе. Предлагаю поговорить о том, как избежать мошеннических схем и перечислить способы обмана клиентов недобросовестными релторами.

Причины, по которым маклер решается на мошенничество не очевидны, ведь услуги и так стоят недешево – от 50 до 200 тысяч и выше только в сегменте эконом-жилья!

Гарантия безопасности сделки

Сейчас в моде бравировать сертификатами и прочими атрибутами членства в какой-нибудь гильдии или союзе риэлторов, но по существу эти «документы» попросту бумага. Юридически ни один риелтор не несет ответственности за потерю вами денег на неудачной сделке, поэтому это тоже обман клиента.

Продажа по доверенности

Сделки по приобретению жилья по доверенности в одном ряду с полученными в наследство, и покупатель должен об этом знать!Мошенник-риелтор может обманным путем завладеть документами на квартиру и оформить доверенность через нотариуса на своего напарника.

Нотариусы не вправе производить экспертизы документов и не имеют соответствующего оборудования, которым снабжаются лаборатории следственных органов. Поэтому слепо доверять нотариальной доверенности, особенно выданной на право продажи жилья категорически не стоит!

При продаже через ипотеку

Мне известна одна схема, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартиры через ипотеку. В случае, если аванс за квартиру вносится до одобрения банком квартиры, как предмета залога. В случае отказа банка покупатель может остаться без денег, что вносил в качестве задатка или аванса.Поэтому не вносите аванс или задаток преждевременно!

Подробнее разберем, как риэлторы обманывают незадачливых покупателей и способы не попасть в мошеннические схемы.

Объявления-«утки»

На стадии подбора объекта недвижимости потенциальный покупатель штудирует объявления с популярных интернет-досок и в этот момент может попасть не на собственника, а объявление-«утку», выставленную агентством недвижимости или частным маклером.

Такое объявление обычно содержит описание самого ходового жилья, а именно 1-2-комнатной квартиры и в одном из востребованных районов города с заведомо привлекательными параметрами, как то средний этаж, хороший ремонт, большая кухня и т.д.

Покупатель, соблазняется, не зная, что это мошенническая уловка, на самом деле никакой квартиры нет и не было. Это объявление сделано для сбора входящих звонков. Позвонив по указанному номеру вам предложат совсем другой объект, а про искомый скажут, что продали, вот-вот только что..

Занижение стоимости жилья

Заведомо сниженные по цене объявления о продаже жилища раскидываются по многочисленным доскам с одной лишь целью – собрать как можно больше потенциальных покупателей, чтобы устроить между ними аукцион.

Схема работает так: вам говорят стоимость и просят прийти на просмотр. Когда вы приходите, вам презентуют квартиру так, что вы в нее «влюбляетесь», но тут же оговариваются, что вы попали на торги и если предложите сумму больше, чем предыдущие просмотревшие, то жилье будет ваша.

Выход здесь простой — повернуться и уйти, т.к. ниже рыночной стоимости жилье вам никто не продаст.

Занижение стоимости услуг

Предварительная словесная договоренность при услуге подбора квартиры не значит ничего. Вам могут озвучить одну сумму, но когда будете подписывать договор на оказание услуг и внимательно прочтете все его пункты, может обнаружится, что появились дополнительные расходы о которых вам «забыли» сказать.

Если сотрудничество с риэлтором начинается с дешевого обмана, рекомендую закончить его уже на этом этапе.

Проверка «юридической чистоты» квартиры

Часто проверка юридической чистоты квартиры очередной обман риэлторов, сводится к получению выписки из ЕГРП и всего-то. Даже не удосуживаются взять выписку о переходе прав на объект недвижимости, хотя такая возможность сейчас есть. И редко дотошно изучает предоставленные собственником копии ДКП, свидетельства и прочие документы на жилище.

Предлагаем ознакомиться  Раздел ипотечной квартиры при разводе

В конце-концов, вы можете попасть в сети к откровенным мошенникам, которые только делают вид, что они риэлторы и разыграв с вами несколько спектаклей продадут вам квартиру:

  • по подложным документам;
  • с человеком, которого нельзя выписать;
  • жилье с недееспособными собственниками и т.д.

Но чаще риэлторы обманывают при внесении задатка или аванса за приобретаемое жилье, воспользовавшись юридической неграмотностью доверчивого покупателя, берут аванс, оставляют вас с копиями документов на квартиру и исчезают в неизвестном направлении.

Поэтому вручать деньги нельзя никому кроме собственника жилплощади и только после того, как вы убедитесь, что он действительно собственник.

Нет покупателейЕсли маклер не получает хорошую комиссию за объект недвижимости или не уверен в ее получении, то ваш объект он показывать не будет даже 100% покупателям. И это не совсем обман клиента, но вы, как продавец будете сидеть без покупателей однозначно.

Застой на рынке недвижимостиЧасто, пытаясь понизить продавца в цене риэлторы «поют» дифирамбы о том, как нестабилен рынок недвижимость, что никто не покупает или не может продать аналогичные или даже лучше, чем у вас квартиры. Отчасти это обман посредником собственника, но иногда и правда, особенно, если вы не подготовили жилье к продаже (внешний вид и документы), чем даете повод для подобных фантазий посредника.

Вы узнали, как риэлторы обманывают продавцов квартир, незадачливых клиентов-покупателей, которые попадают в сети агентств недвижимости. В любом случае вам самостоятельно принимать решение о сотрудничестве с маклерами!

5. Как быстро продать квартиру — советы риэлтора по срочной продаже квартиры 📊

Прежде чем приступить к процедуре продажи квартиры, следует определиться, самостоятельно проводить сделку или с помощью риэлтора (агентства недвижимости).

Обратите внимание: оба варианта имеют свои плюсы ( ) и минусы (−). Чтобы принять верное решение, стоит провести сравнительный анализ двух способов.

Таблица: «Сравнительная характеристика продажи квартиры своими силами и с привлечением риэлтора»

Критерий сравнения Продажа квартиры своими силами Привлечение риэлтора
Размер дополнительных расходов Отсутствуют Чаще всего риэлтору приходится платить 25% от суммы сделки
Оценка объекта жилой недвижимости Приблизительная Более точная
Затраты времени и усилий Достаточно большие Минимальные
Уровень юридического риска Значителен Низкий
Скорость реализации квартиры Чаще всего невысокая В большинстве случаев сделка проводится достаточно быстро

Проанализировав таблицу, можно понять, что основным недостатком продажи квартиры через риэлтора является необходимость оплачивать комиссию. Многие на начальном этапе пытаются провести сделку самостоятельно, а когда возникают проблемы, обращаются к посредникам. Такой вариант тоже вполне допустим.

Важно выбрать надёжное агентство недвижимости. Искать риэлтора можно, в том числе, основываясь на мнении и опыте друзей и знакомых. В любом случае не стоит бояться довериться профессионалам, если самостоятельно продать квартиру не получается.

Самостоятельная продажа квартиры – довольно сложная процедура. Чтобы реализовать недвижимость максимально быстро и дорого, стоит воспользоваться представленной ниже инструкцией. Она была составлена профессионалами и уже помогла большому количеству продавцов.

Итак, рассмотрим пошагово, как правильно продать квартиру самостоятельно без помощи риэлторов.

Ранее отмечалось, что именно определение цели является первым шагом на пути к выгодной продаже недвижимости. Более того, этот этап – самый важный. Именно он определяет, за какое количество времени необходимо совершить сделку.

Примерами целей продавца квартиры могут быть:

  1. Я продаю свою двухкомнатную квартиру за 2,5 миллиона рублей. После этого приобретаю автомобиль Лада Гранта в салоне за 500 тысяч. Оставшуюся сумму вкладываю в долевое строительство двухкомнатной квартиры в микрорайоне Майский от застройщика Апрель. Через 1,5 года у меня будет авто и квартира стоимостью 2,5 миллиона рублей.
  2. Я продаю четырёхкомнатную квартиру за 4 миллиона рублей. После этого приобретаю двухкомнатную за 2 миллиона и переезжаю в неё. За 1 миллион покупаю студию выросшему сыну. Оставшийся 1 миллион размещаю на депозит сроком 3 месяца. По истечении договора сумму с процентами вкладываю в собственный бизнес.

Оптимальный срок продажи квартиры определяется в зависимости от поставленной цели. Однако при грамотном расчёте стоимости и правильном проведении процедуры осуществить выгодную сделку можно в течение 1-2 месяцев.

Оценивая объект жилой недвижимости, следует основываться на представленных ранее критериях. Кроме того, в обязательном порядке стоит сравнить имеющуюся квартиру с аналогичными, представленными на нескольких сайтах недвижимости либо в местных средствах массовой информации.

Иными словами, если стоимость нескольких объектов недвижимости изменяется в конкретном диапазоне, стоит при формировании цены на своё жильё опираться именно на эти цены. Однако при этом закономерно возникает вопрос: к верхней или нижней границе диапазона стоит привязать стоимость продаваемой квартиры.

В этом случае следует тщательно проанализировать несколько характеристик:

  1. площадь квартиры – чем она больше↑, тем выше↑ цена;
  2. качество дома – чем он новее и лучше обустроен, тем дороже можно продать расположенную в нём квартиру;
  3. местоположение – в центре и некоторых престижных районах недвижимость дороже;
  4. состояние жилья – чем новее и качественнее отделка, тем больше стоимость.

Чем большему количеству критериев, повышающих цену жилья, соответствует квартира, тем дороже можно её продать.

Как обманывают риэлторы: покупка и продажа квартиры

Многие собственники принимают решение продать жилую недвижимость самостоятельно. При этом вполне закономерным является желание сделать это быстро и выгодно. В результате нередко возникает вопрос: насколько реально добиться этого, не обращаясь к риэлтору.

На самом деле желание срочно продать квартиру самостоятельно вполне осуществимо. Однако ещё до подачи объявления о продаже квартиры следует прислушаться к советам профессионалов. Риэлторы постоянно продают большое количество квартир и знают, как быстрее и эффективнее это сделать.

Чтобы с максимальной вероятностью продать жилую недвижимость быстро, важно установить на неё справедливую цену. Она не должна быть ни занижена, ни завышена. Адекватная стоимость всегда соответствует средней на рынке для аналогичного жилья (в подобном районе, доме, на таком же этаже).

Предлагаем ознакомиться  Можно ли подарить долю в квартире родственнику без согласия других собственников

Необязательно для оценки недвижимости прибегать к помощи профессионалов. Однако если продавец сомневается в собственных знаниях и силах, лучше воспользоваться помощью специалистов. Они хорошо ориентируются в ситуации, сложившейся на рынке, а также ценовой политике.

Профессионалы дадут быструю консультацию по вопросу установления справедливой цены и помогут дать адекватную оценку недвижимости.

Даже в том случае, если есть необходимость совершить сделку как можно быстрее, не стоит слишком сильно занижать цену. Такой подход может насторожить потенциальных покупателей, заставить думать, что с квартирой что-то не так.

При правильном подходе к установлению цены квартиры оптимальный срок продажи составляет около 1 месяца. Если стоимость будет ниже↓ средней, этот период можно сократить до 2-ух недель. Если же цена на жильё необоснованно завышена↑, его продажа может продлиться больше года. Этой информацией продавец в обязательном порядке должен владеть ещё до момента установления стоимости на свою квартиру.

📋 Таким образом, чтобы продать квартиру быстро и выгодно необходимо придерживаться следующих правил:

  • в первую очередь следует произвести расчёт адекватной цены недвижимости, соответствующей её реальной стоимости;
  • необходимо заранее продумать, как минимизировать недостатки квартиры не только при составлении объявления, но и при её демонстрации потенциальному покупателю;
  • продавец должен выбрать стратегию, которая будет максимально соответствовать его интересам.

Только соблюдая представленные выше правила можно рассчитывать, что сделка по продаже недвижимости будет проведена быстро и выгодно.

Если квартира находится в приемлемом состоянии, делать капитальный ремонт не придётся. Тем не менее, провести предпродажную подготовку необходимо для любой недвижимости.

Предпродажная подготовка требует от владельца недвижимости следующих действий:

  1. Устраните неприятные запахи. При осмотре квартиры первое, на что обращают внимание потенциальные покупатели, это запах. Со временем в любом жилье образуется специфический запах, который собственнику может быть незаметен. Однако для постороннего человека он может оказаться неприятен. В итоге при осмотре квартиры он может сразу решить, что она ему не подходит. Основными поглотителями различных запахов являются занавески, обои, деревянная мебель. Есть смысл переклеить стены пускай недорогими, но свежими и светлыми обоями. Перед продажей в обязательном порядке необходимо провести генеральную уборку санузла и ванной комнаты. Кроме того, не лишним будет тщательно проветрить квартиру и вымыть окна. Однако и нельзя переусердствовать. Потенциальный покупатель может решить, что продавец желает скрыть от него последствия неприятных событий, например, подтопления или пожара.
  2. Максимально освободите пространство. Стоит избавиться от громоздких шкафов. Они сильно сокращают пространство. В итоге возникает ощущение, что площадь комнат слишком мала. Однако риэлторы не рекомендуют полностью ликвидировать мебель. Многие потенциальные покупатели некомфортно чувствуют себя в совершенно пустом помещении.
  3. Расположите клиента, создав ощущение уюта и тепла. С этой целью можно использовать аромат свежего кофе или вкусного чая, цитрусовых. Такие запахи создают у посетителя ощущение домашнего уюта, улучшают настроение. В итоге потенциальный покупатель может быть настроен на продуктивную беседу. Создание различных ароматов является прекрасным способом психологического воздействия на клиента.
  4. Приведите в порядок подъезд. Если есть уборщица, можно попросить её сделать это. Если же её нет, придётся приложить собственные усилия. Важно помнить: осмотр квартиры начинается с придомовой территории, подъезда и лифта. Если они вызывают чувство брезгливости, первое впечатление может быть неизбежно испорчено.
  5. Выбирайте время для показа недвижимости с учетом её местонахождения. Если окна в квартире выходят на солнечную сторону, не стоит показывать её днём. Будут видны абсолютно все недостатки, а летом может показаться, что в жилье слишком жарко. Если вид за окном не слишком привлекательный, есть смысл перенести осмотр на сумеречное время суток.
  6. Выставляя недвижимость на продажу, ориентируйтесь на сезонность рынка. Оптимальным временем для размещения объявления является середина сентября, когда большинство людей вернулись из отпуска.

Ни один покупатель квартиры не захочет, чтобы во время оформления сделки возникли какие-либо проволочки. Поэтому стоит заранее побеспокоиться о приведении в порядок документов и решении других юридических нюансов.

3. Что влияет на цену квартиры при продаже — 16 основных факторов 📝

Стоимость любой квартиры может изменяться в диапазоне 10-15%. Если перевести этот разбег в денежный эквивалент, становится понятно, что потерять на одной сделке с жилой недвижимостью можно сотни тысяч.

Чтобы не продешевить, собственник квартиры должен правильно оценить её. Сделать это невозможно, если не знать, какие критерии оказывают влияние на стоимость. Ниже приведены основные из них.

Количество комнат является одним из важнейших параметров при расчёте стоимости квартиры. Он важен не только для продавца. Покупатели также анализируют недвижимость с точки зрения этого параметра.

  • С одной стороны, чем больше↑ комнат, тем дороже↑ жилая недвижимость.
  • Но с другой стороны, существует обратная зависимость между количеством комнат и стоимостью квадратного метра. Этот показатель самый высокий в однушках и самый низкий в четырёхкомнатных квартирах. Причина довольно проста: на маленькие квартиры спрос гораздо выше↑ в связи с их меньшей↓ стоимостью.

🖊 2) Площадь

Площадь оказывает прямое влияние на цену. Именно на неё сразу обращают внимание потенциальные клиенты. Чем больше↑ количество квадратных метров, тем выше↑ стоимость.

🖊 3) Планировка

Даже в случае одинаковых площади и количества комнат более комфортная планировка способна привести к увеличению цены жилой недвижимости больше чем на 10%.

Принципиальное значение в планировке имеют следующие характеристики:

  1. Наличие смежных комнат, то есть тех, в которые можно войти только из другой комнаты. Если их нет, стоимость квартиры будет выше↑.
  2. Возможность беспрепятственно просматривать из коридора то, что происходит в комнатах и в кухне. Планировка, при которой обзор для вошедших ограничен, ценится выше↑.
Предлагаем ознакомиться  Компенсация за долю в квартире в 2020 году: общая долевая собственность || Можно взыскать плату если человек жил на моей доли в квартире

🖊 4) Площадь кухни

Площадь кухни имеет принципиальное значение для женщин, а также покупателей, у которых большая семья. Для них зачастую принципиально, чтобы размер этого помещения позволял вместе собираться за столом.

🖊 5) Тип санузла

Санузел может быть совместным или раздельным. Если в квартире постоянно проживает несколько человек, а также семья привыкла часто принимать гостей, предпочтение, скорее всего, будет отдано раздельному нахождению ванной и туалета. Поэтому на квартиры с раздельным санузлом цена обычно выше↑.

Каменные, а также другие дома с малым количеством этажей, в которых нет лифта, сданные в эксплуатацию в середине прошлого века сегодня пользуются невысоким спросом. Чаще всего квартиры в таких домах слишком маленькие, а планировка в них устаревшая. Если к тому же в доме давно не было капитального ремонта, продать жильё дорого не получится.

Если рассматривать квартиры, построенные недавно, можно отметить, что здесь цена также зависит от материала дома. Кирпич ценится выше↑, чем панели. Дело в том, что этот материал позволяет сохранять в квартирах комфортную температуру. Летом здесь прохладно, а зимой тепло.

Компания-застройщик может повлиять на стоимость, если продаётся довольно новая квартира. Если строительная фирма демонстрирует свою надёжность, спрос на жильё выше↑. В итоге продать квартиру получится быстрее, а стоимость не будет занижена.

Этот пункт актуален для первичного жилья. Если приобрести квартиру на этапе котлована, по мере продвижения строительства её стоимость будет расти.

Сложно однозначно сказать, как этажность дома влияет на стоимость квартиры. Молодые люди стараются подняться выше, где меньше уровень шума, пыли, а также выхлопных газов. Семьи с детьми и пенсионеры, боясь неудобств при отключении лифта, стараются приобрести квартиру на более низком этаже.

Принципиальное значение также имеет местоположение в доме. Ниже ценятся квартиры, находящиеся на углах и с торцов дома. Здесь зимой может быть холоднее, а летом жарче, чем в жилье, расположенном в центре здания.

Если квартира расположена на первом этаже, балкон или лоджия в ней чаще всего отсутствуют. В то время как в более высоком жилье он есть.

В любом случае качество остекления влияет на стоимость квартиры. Если для него использовалось дерево, которое давно сгнило, покупатель может потребовать снижения↓ цены квартиры. Если же балкон или лоджия отремонтированы недавно с использованием добротных материалов, стоимость жилья может быть увеличена примерно на 5%.

В России традиционно стоимость расположенных в центре квартир выше↑, чем на окраинах, а также в неблагополучных районах города.

Некоторые продавцы для привлечения внимания покупателей указывают, что квартира расположена в тихом районе. На самом деле, стоимость жилья возрастает↑, если оно находится в центре, но внутри квартала.

К примеру, повышающими↑ стоимость жилья факторами являются:

  • наличие парка возле дома;
  • удачное расположение окон – желательно, чтобы они выходили на тихую сторону.

Снизить↓ стоимость жилья могут следующие факторы:

  • дом расположен рядом с шумными дорогами;
  • нахождение в непосредственной близости от загрязняющих атмосферу предприятий.

К этому параметру можно отнести:

  • комфортные парковочные места в достаточном количестве;
  • ухоженность двора: наличие деревьев, клумб, лавочек;
  • наличие, размеры и качество детской и спортивной площадки;
  • закрытый двор.

Присутствие и высокое качество представленных выше параметров приводит к тому, что квартиру становится легче продать. Более того, стоимость её становится выше↑.

Объясняется важность этого параметра просто: люди стремятся к комфортному проживанию с возможностью в непосредственной близости от дома гулять с детьми, парковаться, заниматься спортом. Но если квартира продаётся пенсионерам, на такие характеристики они вряд ли обратят внимание. Для них гораздо важнее сэкономить при покупке.

Наличие в шаговой доступности остановок общественного транспорта, станций метро, школ и детских садов, поликлиник, аптек и прочих важных объектов делает проживание более комфортным. Такие удобства могут увеличить↑ стоимость квартиры.

При оценке состояния имеется в виду в первую очередь качество ремонта:

  • Если он отсутствует или сделан очень давно, стоимость квартиры придётся существенно снизить↓.
  • При наличии свежего качественного ремонта удастся не только гораздо быстрее продать квартиру, но и увеличить↑ её цену в среднем на 10%. Но здесь есть одна оговорка: дом должен относиться к современным.

Хороший ремонт в жилье, находящемся в аварийном здании, вряд ли поможет при продаже квартиры. Если дом построен более 20 лет назад, качество отделки квартиры может повлиять на скорость её продажи. Однако цену увеличить это вряд ли поможет, то есть вернуть средства, вложенные в ремонт, скорее всего, не получится.

Отопление в квартире может быть центральным или индивидуальным. Второй вариант может понравиться многим покупателям и способен увеличить стоимость жилья.

Как обманывают риэлторы: покупка и продажа квартиры

Индивидуальное отопление полезно тем, кто регулярно уезжает надолго. Не лишним оно будет, и когда на улице тепло. Ещё одним дополнительным преимуществом будет наличие в квартире тёплого пола.

Этот показатель может оказывать существенное влияние на стоимость жилья. Зачастую при равных количестве комнат и площади размер платы за коммунальные услуги может отличаться в несколько раз.

Всё зависит от установленных счётчиков, наличия индивидуального отопления, а также отдельных сумм, установленных управляющей компанией. Более низкие суммы в квитанциях по сравнению с другим подобным жильём могут сыграть на руку продавцу.

Таким образом, на стоимость квартиры может оказывать влияние огромное количество факторов.

☝ Важно понимать, что оценивать их следует в совокупности. Например, нет смысла увеличивать цену, основываясь на прекрасном расположении дома, если ремонт квартиры находится в плачевном состоянии.

Как продать квартиру без риэлторов: пошаговая инструкция для новичков
Пошаговое руководство, как правильно продать квартиру без участия риэлтора

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector