Горячая линия бесплатной юридической помощи:
Москва и область:
Москва И МО:
+7(499) 653-60-72 (доб. 946, бесплатно)
Санкт-Петербург и область:
СПб и Лен.область:
Регионы (вся Россия, добавочный обязательно):
8 (800) 500-27-29 (доб. 565, бесплатно)
Какие действия необходимо сделать после покупки квартиры: налог после продажи, когда можно продавать жилье, как оформить его в собственность и можно ли вернуть

Оформить комнату на себя после покупки

Если решитесь покупать комнату, помните

Если говорить о том, что нужно помнить при проведении процедуры, то следует выделить преимущественное право. В юридических законах страны прописано это понятие. При этом, оно позволяет владельцам иных комнат первыми выкупать продаваемую площадь. А если сказать просто, то, когда владелец решает продать ту или иную комнату, то в первую очередь он должен предложить провести сделку своим соседям.

На сегодняшний день собственники комнат имеют право отказаться от покупки и от преимущественной возможности выкупа. Отказ обычно направляется в письменном виде. Составляется заявление, которое заверяется у нотариуса. Помимо этого, уведомление направляется всем участникам процесса, в котором прописываются данные.

Ещё одним способом можно провести сделку при помощи обращения в Росреестр. Вы собираете всех собственников комнат и составляете заявление об отказе. Имеются готовые бланки, которые позволяют моментально улаживать все вопросы. Если владелец — это юридическое лицо, то он должен составить отказ в виде ответа на письмо. Если речь идет о компаниях, то они могут оформлять ответ на фирменном листе любого формата и за подписью руководителя.

В Санкт-Петербурге, по данным на 2019 год, 69 тысяч коммунальных квартир, в которых живут 229 тысяч семей. В Москве, по данным на 2014 год, было 72 тысячи коммуналок, в которых жили 180 тысяч семей.

По этим причинам мы и купили такую комнату.

Как меньше тратить и больше зарабатывать

Рассказываем в нашей бесплатной рассылке. Подпишитесь, чтобы получать на почту лучшие статьи дважды в неделю

  1. Вложения в комнату окупаются за 7—8 лет — намного быстрее, чем в квартиру.
  2. Комната в коммуналке — самое дешевое и доступное жилье. Бонус — живете в центре и везде передвигаетесь пешком или наземным транспортом.
  3. Выбирайте район, который больше нравится, дом — с капремонтом. Комнаты продаются уже с ремонтом и мебелью.
  4. Цены на одинаковые комнаты различаются в среднем на 300 тысяч рублей. Срочные продажи всегда дешевле на 20—30%.
  5. Ходите на просмотры вечером.

Какие документы получают по итогу регистрации?

Если у вас есть намерение купить комнату в квартире, то нужно это делать, потому что такие вложения в недвижимость в будущем окупаются и приумножаются.

Оформление квартиры в собственность завершается госрегистрацией права нового владельца в ЕГРН. После государственной регистрации покупатель получает в Росреестре следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН о своем праве собственности. В середине 2016 года выписка заменила привычное свидетельство о праве собственности, изготовленное на специальном бланке. Теперь документ печатается на обычной бумаге, подписывается уполномоченным должностным лицом и скрепляется печатью Росреестра. Он обладает точно такой же юридической силой, как и свидетельство.
  • Договор купли-продажи с отметкой о регистрации. Этот договор нужно обязательно сохранить как основание приобретения недвижимости. Синяя печать Росреестра содержит дату и номер государственной регистрации. Эти сведения пригодятся в будущем при отчуждении квартиры.
  • Передаточный акт или иной передаточный документ, если он был предусмотрен договором.

Если оплата производится по жилищному сертификату, то в первую очередь дайте распоряжение банку о переводе денег на счет продавца.

Низкая стоимость

Комната в коммунальной квартире — один из самых привлекательных по цене вариантов на рынке недвижимости. В среднем комната площадью 15 м2 стоит около 1,5 млн рублей.

Но цена зависит от того, сколько комнат в квартире, какое состояние и соседи и где комната находится. Например, комната в шестикомнатной квартире в районе метро «Нарвская» будет стоить дешевле, чем похожая комната на Васильевском острове. Район Васильевского острова ценится выше: это центр города, близко метро и лучше развита инфраструктура — магазины, аптеки и школы. Нарвская — это район промышленных предприятий.

Эта комната находится в двух минутах от Исаакиевского собора, Медного всадника и разводных мостов. На мой взгляд, это самое хорошее место в пределах 1,5 млн рублей
Эта комната находится в двух минутах от Исаакиевского собора, Медного всадника и разводных мостов. На мой взгляд, это самое хорошее место в пределах 1,5 млн рублей

Мы решили купить комнату после того, как год снимали такое жилье. Денег нам не хватало даже на самую дешевую студию. В 2015 году за студию 18 м2 на этапе котлована на окраине Санкт-Петербурга, например в Мурине или Кудрове, просили 1,3 млн рублей.

Мы посчитали, сколько заплатим, снимая жилье три года, пока студия будет строиться: 36 месяцев × 12 000 Р/месяц = 432 000 Р. Еще учли деньги на ремонт и обстановку такой студии — получилось не меньше 500 тысяч. Ипотека нам была не по карману: в 2015 году мы продали интернет-магазин, искали новые направления и подрабатывали. Поскольку заработки были нерегулярные, брать ипотеку было рискованно.

В 2015 году цены были другими, но даже если посчитать в ценах 2019 года, то оказывается, что комната выгоднее студии.

Студия на этапе котлована в Мурине

Покупка недвижимости

1 594 660 Р

Мебель и бытовая техника

200 000 Р

Аренда комнаты до заселения

300 000 Р

Комната в центре с ремонтом и мебелью

Покупка недвижимости

1 400 000 Р

Мебель и бытовая техника

Р

Срок заселения

август 2019

Аренда комнаты до заселения

Р

alt=2

Комната показалась нам более привлекательным вариантом, потому что не надо ждать, пока построят дом, и тратить деньги и время на ремонт. Кроме того, по площади вся студия всего на 5 метров больше, чем наша комната. А у нас еще есть общая кухня и санузел.

Через сколько можно продать жилье, чтобы не платить налог?

Прежде, чем регистрироваться по новому адресу, можно выписаться со старой квартиры в соответствующем паспортном столе. Это не обязательно, ведь сняться с учета можно одновременно с получением новой прописки.

Чтобы зарегистрироваться по месту жительства, нужно:

  1. Найти паспортный стол УФМС России по месту нахождения жилья.
  2. Лично прийти в ведомство, заполнить бланк заявления о регистрации по месту жительства. Если вы не выписались с предыдущего места жительства, одновременно нужно заполнить и нижнюю часть заявления – о снятии с регистрационного учета по месту жительства.
  3. Передать сотруднику паспортного стола заявление и документы.
  4. Дождаться удовлетворения заявления и получить прописку.

Какие документы нужно оформить:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Выписку из ЕГРН о праве собственности.
  • Листок убытия, если вы выписались заранее с предыдущего адреса. Если нет, этот документ не обязателен.
  • Если регистрируются члены семьи, понадобятся свидетельства о рождении детей и свидетельство о заключении брака.

Регистрация по месту жительства занимает от 3 рабочих дней, в зависимости от того, нужно ли снимать гражданина с учета по старому месту жительства. В некоторых случаях, если прежняя прописка находится в другом регионе, регистрация может растянуться на 2-3 месяца.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Всем известно, что с полученных от продажи денег продавец уплачивает государству 13% налога на доходы. Однако в случае, если гражданин владел квартирой достаточно долго, он может не уплачивать налог при продаже.

Срок владения для вопроса, когда можно продавать, нужно отсчитывать не с момента подписания договора или передаточного акта, а только с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость. День проведения госрегистрации указан в выписке из ЕГРН.

Например, договор купли-продажи был подписан 11 июня 2018 года, передаточный акт – 13 июня 2018 года, государственная регистрация состоялась 20 июня 2018 года. Продавать квартиру без налога можно, начиная с 21 июня 2023 года.

Расположение в центре города

Мы любим старый Петербург и ненавидим новые районы. Нам нравится историческая застройка в едином архитектурном стиле, набережные и мосты в пешеходной доступности, фасады с колоннами и портиками, лепнина и барельефы. А вот новые районы все одинаковые: в Купчине пейзаж за окном выглядит точно так же, как на окраинах Пскова или в Астрахани. А еще в центре все близко.

Оформить комнату на себя после покупки

Есть, конечно, и минусы. В центральных районах комнаты продаются чаще всего в домах дореволюционной постройки. В таких домах может не быть ванной: когда большую квартиру делили на несколько, ванная доставалась только одной квартире. В так называемых доходных домах ванные комнаты были не предусмотрены вообще.

Предлагаем ознакомиться  Оформить ипотеку в декретном отпуске

Еще встречаются комнаты без окон, например переоборудованные под комнаты бывшие чуланы. Или комнаты странной формы — в виде сапога или чулком, очень узкие и вытянутые.

С ремонтом таких комнат тоже бывают проблемы: стены выровнять очень сложно. Когда мы делали ремонт в квартире мамы в старом фонде, потратили в три раза больше строительной смеси, чем рассчитывали. Еще в старых домах может быть слабый напор воды на верхних этажах, протечки крыши и специфический запах.

А вот туристы нам жить в центре не мешают. Чаще всего они ходят в районе Невского и недалеко от мостов. В этих районах большая часть коммуналок либо уже расселена под хостелы и гостиницы, либо переоборудована в офисы. В настоящие коммунальные районы, такие как центр Васильевского острова, туристы доходят нечасто.

Через сколько можно продать жилье, чтобы не платить налог?

При покупке квартиры не возникает обязанности платить налог на покупку. Проще говоря, если продавец должен будет заплатить 13% НДФЛ от полученной за квартиру суммы, то покупатель не должен уплачивать никаких денег по факту приобретения недвижимости. Соответственно, декларацию подавать тоже не нужно.

Продавец в свою очередь исчисляет и уплачивает в бюджет налог в размере 13% от дохода, полученного от продажи квартиры. Если у него нет оснований для освобождения от налогового бремени, в срок до 30 апреля следующего года нужно подать декларацию после продажи, а до 15 июля – уплатить НДФЛ.

Оформить комнату на себя после покупки

Но с даты государственной регистрации возникает обязанность платить налог на недвижимость. Этот налог уплачивается ежегодно до 1 декабря за предыдущий год. Это означает, что если вы приобрели квартиру в сентябре 2017 года, то вам придется до 1 декабря 2018 года уплатить налог на недвижимость за 4 месяца 2017 года.

В связи с покупкой квартиры у покупателя появляется право на налоговый вычет – возможность вернуть себе часть налога, уплаченного им в бюджет. Максимальная сумма вычета составляет 2 000 000 рублей – вернуть в таком случае из бюджета получится максимально 260 000 рублей. Конкретная сумма зависит в каждом случае от конкретных условий.

Оформить вычет и возврат налога можно через налоговую или через работодателя, подав соответствующее заявление и документы на квартиру.

Что нужно делать, чтобы прописаться?

Часто хозяева покупают комнаты, чтобы сдавать в длительную аренду. Спрос на комнаты всегда высокий, потому что это жилье в центре города и самый бюджетный вариант. Комнаты в коммуналках сдают и посуточно: в комнате могут жить двое или трое за 1000 рублей или даже дешевле.

Сейчас продаются аналогичные комнаты уже после ремонта, с мебелью и техникой. Если купить такую, можно сдавать сразу. Мне кажется, что комнаты окупаются на аренде быстрее, чем квартиры. Вложений на старте меньше, коммунальные услуги выходят дешевле, а разница в деньгах при аренде не так велика. Мы скоро переезжаем в другой город, поэтому свою комнату тоже будем сдавать.

Средняя стоимость аренды комнаты с мебелью и техникой на Васильевском острове — 12 000 рублей в месяц. Для{amp}amp;nbsp;сравнения, стоимость аренды студии на окраине города — 20 000 рублей, но еще нужно найти желающих
Средняя стоимость аренды комнаты с мебелью и техникой на Васильевском острове — 12 000 рублей в месяц. Для сравнения, стоимость аренды студии на окраине города — 20 000 рублей, но еще нужно найти желающих

Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.

Во-первых, главный минус — необходимость платить налог, который обычно куда больше, чем расходы на нотариуса.

Во-вторых, дарение комнаты, при котором реальные деньги передают по «расписке» за неотделимые улучшения, — это прямое свидетельство притворной сделки. Фактически между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры. Никаких понятий о «компенсации неотделимых улучшений» ГК РФ не содержит. На то они и неотделимые, что могут перейти только вместе с правами на саму вещь, а вещь подарена.

Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.

Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше.

Я бы не рекомендовал покупать недвижимость по таким схемам. Лучше переплатить и оформить по договору купли-продажи, чтобы избежать ненужных рисков.

По каким критериям выбирали комнату

Мы хотели уложиться в бюджет и купить комнату в историческом центре. Чтобы сократить число вариантов, заранее определили требования и максимальную сумму.

Бюджет. Мы не рассматривали варианты с кредитом из-за непостоянных заработков. Если бы у одного из нас была постоянная работа, можно было бы взять ипотечный или потребительский кредит. Ипотеку на комнаты дает Сбербанк. Но продавцы комнат не любят связываться с ипотекой: банк может рассматривать документы до двух недель, продавцу все это время придется ждать. А покупатель с наличными может купить комнату сразу. Люди, которые нам продавали комнату, сказали, что не хотели бы связываться с ипотечниками.

Микрорайон. Нам было важно найти уютный микрорайон: чтобы были деревья, все здания в одном стиле, без заводов, разрушенных объектов, кладбищ и строек рядом. Еще мы хотели окна во двор или на небольшую улицу. Мы отлично знаем город, поэтому уже по адресу понимали, что вокруг. Сейчас доступна панорамная съемка улиц — если бы не знали местность, смотрели бы в ней.

Дом. В центре города много домов дореволюционной постройки. Сейчас вся информация о технических характеристиках домов доступна в электронном виде. Посмотреть, в каком году и из какого материала построен дом, можно в системе ГИС ЖКХ в разделе «Реестр объектов жилищного фонда».

В базе также есть информация, сколько в доме квартир и какая управляющая компания его обслуживает. Если есть технические вопросы, можно сходить в эту компанию и подробно расспросить, какие в доме перекрытия, когда был последний ремонт подъезда и что планируют сделать в ближайшее время.

Это карточка нашего дома. Он построен в 1901{amp}amp;nbsp;году из кирпича и сейчас в исправном состоянии
Это карточка нашего дома. Он построен в 1901 году из кирпича и сейчас в исправном состоянии

Туалет и плита. Я встречала коммунальные квартиры от трех до пятнадцати комнат. В каждой комнате может жить один человек, а может — семья. Моя подруга жила в коммуналке на 14 комнат. По утрам было невозможно попасть ни в душ, ни в туалет. Плитой и раковиной пользовались по расписанию. Поэтому мы смотрели все квартиры с одной оговоркой: если комнат больше четырех, обязательно должно быть два туалета и две плиты.

Размер. Продают комнаты от 6 до 40 м2, причем как с ободранными стенами, так и после ремонта. Есть даже варианты с мебелью и техникой.

Одним из главных критериев выбора комнаты является адекватность будущих соседей. При осмотре покупаемого жилья желательно пообщаться с ними и обсудить правила совместного проживания. Если они не идут на контакт или ведут себя агрессивно, то лучше подобрать другой вариант для покупки.

Не менее важна и инфраструктура района.

Небольшая удаленность от остановок общественного транспорта, наличие школы, больницы и магазинов шаговой доступности, ухоженный двор – все это не только сделает ваше проживание здесь комфортнее, но и поможет при необходимости быстро и выгодно продать комнату.

Кроме того, следует внимательно осмотреть дом, квартиру и саму в комнате. Неприятный запах в и сломанные почтовые ящики в подъезде могут существенно ухудшить качество жизни и стать препятствием для успешной продажи или сдачи комнаты в аренду.

В квартире необходимо оценить состояние коммуникаций в местах общего пользования.

Так как заставить соседей принимать участие в ремонте практически невозможно, и, может быть, придется либо все переделывать за свой счет, либо жить среди искрящей проводки и протекающей сантехники.

Порядок и способы расчетов

Квартирой можно распорядиться как угодно в рамках закона. Например, квартиру можно подарить или завещать.

В обиходе часто встречается выражение «оформить дарственную на квартиру», однако это не совсем корректно. Единственное основание для передачи квартиры в подарок – оформление договора дарения, в котором участвуют две стороны. Даритель и одаряемый заключают договор, в соответствии с которым даритель обязуется безвозмездно передать, а одаряемый – принять в дар квартиру.

К договору дарения предъявляются похожие требования, как и к договору купли-продажи:

  • Составляется в простой письменной форме. Удостоверять договор у нотариуса не нужно, даже если дарится доля в праве общей собственности. Но если отчуждается квартира, принадлежащая несовершеннолетнему – без нотариуса не обойтись.
  • О передаче квартиры составляется передаточный документ. Если прямо прописать в договоре, что он не нужен, то составлять его нет необходимости.
  • Квартира передается свободной от обременений и прав третьих лиц, из нее выписываются все проживающие. Справку из жилищного органа о зарегистрированных в квартире нужно будет предъявить в Росреестр.
  • Переход права собственности на одаряемого будет зарегистрирован Росреестром.

Документом-основанием возникновения права собственности в данном случае будет договор дарения.

С точки зрения налогов, даритель не обязан платить налог после отчуждения квартиры, ведь он не получил никакого дохода. Одаряемый в некоторых случаях тоже освобождается от налога. Если стороны договора приходятся друг другу близкими родственниками, то есть:

  • бабушки и дедушки;
  • родители, усыновители;
  • дети родные или усыновленные;
  • внуки;
  • братья и сестры родные или неполнородные, то есть имеющие одного общего родителя.
Предлагаем ознакомиться  После смерти переходят ли долги на квартиру

Оформить комнату на себя после покупки

В этом случае одаряемый не уплачивает налог. В остальных случаях ему придется заплатить государству 13% от рыночной стоимости квартиры.

Завещание

Завещать квартиру можно путем составления завещания на случай смерти. В завещании наследодатель может выразить свою волю как в отношении всего имущества, так и в отношении отдельной квартиры. Завещание откроется в момент смерти наследодателя, после чего наследники смогут вступить в  свои права в течение полугода.

Виды завещания:

  • Можно составить открытое завещание, текст которого будет известен вам и нотариусу. При желании, такое завещание можно показать для сведения и наследникам. Для этого нужно с паспортом и документами на квартиру явиться в нотариальную контору. Нотариус составит проект завещания, который нужно будет собственноручно подписать. После этого нотариус удостоверит завещание. Один экземпляр выдается наследодателю, второй – остается в делах нотариуса на хранение.
  • Текст закрытого завещания известен только наследодателю. Вы пишете завещание собственноручно на листе бумаги, подписываете его, запечатываете в конверт. Два свидетеля ставят подписи на конверте, который затем передается нотариусу. Нотариус запечатывает все в еще один конверт, на котором проставляет удостоверительную надпись. Завещание вскрывается после смерти наследодателя.

Самой большой популярностью пользуются расчеты при помощи банковской ячейки.

В этом случае никто не рискует остаться без денег, так в договоре с банком прописываются особые условия для доступа в депозитарий.

Продавец имеет право открыть ячейку, только при предъявлении погашенного свидетельства о собственности, а покупатель может вернуть себе деньги только в случае неявки продавца в течение определенного времени. Это защищает их обоих от возможного мошенничества одной из сторон.

От чего зависят цены

Для примера расскажу про цены в Василеостровском районе. В апреле 2019 года комнаты 15—20 м2 в старых коммуналках с советской отделкой стоят от 1,4 до 2 млн рублей. В 2015 году комнаты стоили на 200 тысяч дешевле. Четкой зависимости цены от состояния и площади я не заметила.

Зато цена зависит от сроков. Чем быстрее продавец хочет продать комнату, тем ниже цена. Когда мы искали варианты, раз в неделю попадалась комната на 200—300 тысяч дешевле других. По телефону во всех случаях говорили, что хотят продать быстрее. Тогда мы работали за границей и не могли быстро внести задаток в 50 тысяч рублей. Варианты уходили за пару дней.

Нашу комнату тоже продавали срочно, потому что бывшие хозяева в этот момент покупали квартиру и уже внесли залог. В этот раз мы успели, потому что к тому моменту вернулись в Россию и смогли внести задаток лично и быстро.

За 1,5 млн рублей продают большую комнату с ремонтом и мебелью
За 1,5 млн рублей продают большую комнату с ремонтом и мебелью

Как оформляли сделку

Оформить комнату на себя после покупки

Мы оформляли сделку сами — без помощи агентов, но у нотариуса. Существует три способа купить комнату в коммуналке: дарение, дарение доли плюс купля-продажа, только купля-продажа. Расскажу о каждом подробно, потому что на рынке предлагают все три варианта. Мы купили через дарение и потом пожалели об этом.

Купить комнату через дарение — не лучшая идея

Схема с дарением имеет только один плюс — возможность избежать расходов и потери времени на нотариальные действия, которые связаны с соблюдением приоритетных прав покупки. Все остальное — одни сплошные минусы. Расскажу о них подробнее.

Во-первых, главный минус — необходимость платить налог, который обычно куда больше, чем расходы на нотариуса.

Во-вторых, дарение комнаты, при котором реальные деньги передают по «расписке» за неотделимые улучшения, — это прямое свидетельство притворной сделки. Фактически между сторонами заключается договор купли-продажи квартиры. Никаких понятий о «компенсации неотделимых улучшений» ГК РФ не содержит. На то они и неотделимые, что могут перейти только вместе с правами на саму вещь, а вещь подарена. Если за подаренную вещь надо доплатить, это купля-продажа, а дарение — ничтожно. Неотделимые улучшения компенсируют только арендодатели арендаторам.

Единственное, что спасает стороны в такой ситуации, — как правило, просто нет лиц, которые заинтересованы в признании сделки ничтожной. Доволен и покупатель, и продавец.

Второй способ — дарение плюс купля-продажа — формально ничем не отличается от первого. Хотя на самом деле он чуть более пригоден, чем первый. Все же основные суммы пройдут официально, не будет никаких «компенсаций неотделимых улучшений». К тому же с налогами все будет намного приятнее. Если никто из заинтересованных лиц не будет оспаривать первое дарение как притворное, эта схема чуть прозрачнее и лучше. Хотя формально все еще не очень одобряется законом — из-за обхода преимущественных прав. Впрочем, для защиты этих прав заинтересованные лица могут обратиться в суд.

Я бы не рекомендовал покупать недвижимость по таким схемам. Лучше переплатить и оформить по договору купли-продажи, чтобы избежать ненужных рисков.

Купля-продажа. При этом способе договор с 2016 года обязательно надо оформлять у нотариуса. Собственник должен предъявить либо отказы соседей от своего права преимущественной покупки, либо документ от нотариуса, что соседям были разосланы уведомления. Если продавец женат или замужем, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу комнаты.

Вот что понадобится для регистрации сделки купли-продажи комнаты:

  1. Правоустанавливающие документы продавца: свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН о том, что он собственник комнаты.
  2. Письменное нотариальное согласие супруга или супруги продавца на сделку.
  3. Свидетельство от нотариуса о том, что соседям были отправлены уведомления, или письменные отказы соседей от преимущественной покупки.
  4. Договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Документы нужно отнести в МФЦ и сдать на регистрацию. Через неделю станете новым собственником. Госпошлина — 2000 рублей. Это самый правильный и надежный способ.

Договор дарения мы оформили у нотариуса. На регистрацию подали все те же документы, что нужны для оформления купли-продажи, за исключением уведомлений или отказов от соседей.

Деньги на время регистрации сделки положили в банковскую ячейку в специальном центре взаиморасчетов по недвижимости. По соглашению с центром продавец получал деньги только после того, как комнату зарегистрируют на нас, а продавец принесет в депозитарий договор с отметкой о регистрации, свежую выписку из ЕГРН и акт приема-передачи комнаты.

Из МФЦ мы получили свидетельства о регистрации — сейчас их заменила выписка из ЕГРН, — а также договор с отметкой о регистрации и кадастровый паспорт.

Мы сдали документы в МФЦ 25 декабря, а получили 14 января. Срок получился длиннее обычного из-за новогодних праздников. 14 января мы подписали акт приема-передачи. В документе указали, что получили ключи от квартиры и комнаты, а также согласны с тем, что продавец оплатил долги по ЖКХ. Бывшие хозяева показали нам квитанции об оплате.

Мое свидетельство о праве собственности на половину комнаты. Когда мы покупали комнату, мы не были женаты официально. Поэтому оформили ее на двоих. У нас два свидетельства о праве собственности и два договора дарения
Мое свидетельство о праве собственности на половину комнаты. Когда мы покупали комнату, мы не были женаты официально. Поэтому оформили ее на двоих. У нас два свидетельства о праве собственности и два договора дарения

Квартира возвращается продавцу в случае расторжения договора или в случае признания сделки недействительной.

При расторжении договора нужны определенные условия, чтобы квартира могла быть возвращена:

  • В договоре должно быть прямо указано, что в случае расторжения договора покупатель должен вернуть квартиру продавцу. Если такого пункта нет, то даже если договор будет расторгнут, квартира останется у покупателя.
  • Расторгнуть договор можно до тех пор, пока он действует. Если стороны уже исполнили свои обязательства (продавец передал квартиру и выписал оттуда третьих лиц, покупатель полностью оплатил ее, а государственная регистрация завершена), то расторгнуть договор невозможно.

Соседи

Понять, кто будет жить по соседству, помогут правила, которые я сформулировала для себя:

  1. Лучше ходить на просмотры вечером. В это время обычно все дома, поэтому можно поговорить с жильцами и посмотреть на их быт. Сразу обнаружится, кто любит поругаться, шумят ли дети и бегают ли звери. Если спросить у будущих соседей, как тут с «этим делом» и есть ли пьющие люди, вам, скорее всего, ответят. Еще я узнавала, есть ли в квартире молодежь и устраивают ли они «вписки» — это современное название квартирной вечеринки: молодежь не идет в клуб, а покупает алкоголь и веселится у кого-нибудь в комнате.
  2. Обращать внимание на запахи в квартире. Жилище алкоголиков пахнет пьянством. Если в квартире есть больные люди, специфический запах тоже чувствуется сразу.
  3. Заходить в комнату и слушать тишину. Бывает, что у межкомнатных перегородок слабая звукоизоляция — доносится все, что происходит за стенкой. Если слышно телевизор или разговоры соседей, значит, звукоизоляция плохая.
  4. Смотреть на чистоту и порядок. В коммуналках быт устроен по-разному: где-то живут аккуратные люди и регулярно убирают, а где-то грязно и всем все равно. Уже живущих соседей не перевоспитать, поэтому лучше сразу отказаться от варианта, если важна чистота.

Но полностью от некомфортных соседей не уберечься. Люди сдают свои комнаты или переезжают, на их место селятся новые.

Запомнить

  1. Не затягивайте с регистрацией по месту жительства в новой квартире. Кроме регистрации, оповестите всех поставщиков коммунальных услуг и управляющую компанию или ТСЖ о смене собственника.
  2. При покупке квартиры обязательно воспользуйтесь правом на имущественный налоговый вычет. Рассчитать конкретную сумму поможет бухгалтерия по основному месту работы.
  3. Если вы хотите переоформить квартиру на своего родственника, составьте договор дарения. Его оспорить сложнее, чем завещание.
  4. Проявите бдительность на этапе заключения сделки, чтобы избежать ситуации возврата квартиры.
Предлагаем ознакомиться  Документы для замены после смены фамилии

Как мы нашли комнату

Мы купили комнату в декабре 2015 года. В сентябре продали свой интернет-магазин и начали смотреть варианты. Нам хватало денег только на комнатку 6 м2 без какой-либо отделки. Такое брать не хотелось.

Потом я заметила, что раз в неделю появляются варианты поприличнее: площадь от 12 до 17 м2 и с чистым ремонтом. Это были срочные продажи. Продавцы снижают цену, потому что хотят продать быстро. Например, выбрали другой объект недвижимости, внесли залог и срочно продают комнату или участвуют в сложной сделке купли-продажи жилья, в которой несколько участников.

Мы позвонили по одному объявлению, продавали комнату на Канонерской улице. Хозяин был готов показать в течение дня, и мы договорились на вечер. Но к вечеру он снял объявление: другой покупатель уже подъехал и внес задаток.

Второй вариант был на улице Союза Печатников — 14 м2 в трешке. По телефону агент предупредила, что в квартире живет вредная женщина — а-ля всесоюзный староста. И если мы хотим жить сами, а не сдавать, то лучше не надо. Я хорошо помню похожую соседку из своего детства, поэтому мы не пошли смотреть.

Комната на плане

Потом мы уехали за границу и оттуда тоже мониторили объявления. В начале декабря мы увидели комнату на Васильевском острове: 15 м2 в шестикомнатной квартире продавали за 999 тысяч рублей. Я попросила маму позвонить собственникам и сходить посмотреть. Маме хозяйка не понравилась по телефону, поэтому она отказалась. Через две недели мы приехали сами, объявление еще висело. 21 декабря мы поехали смотреть комнату.

Все полностью подходило под наши требования: чистая парадная, зеленый двор, рядом сквер; до набережной Невы идти два перекрестка; вокруг три сетевых магазина, две шавермы, три винных маркета; до метро идти 15 минут не спеша; на проспекте остановка автобусов, маршруток и трамваев.

Вечером мы поехали к нотариусу подписать предварительный договор и внести задаток. Хозяева попросили 200 тысяч рублей — это очень много для задатка. Обычная сумма — 50 тысяч. Но они объяснили, что на носу новогодние праздники, а денег нет, просили пойти навстречу. Мы рискнули и дали им 200 тысяч, поскольку подписывали договор у нотариуса и это нас успокоило.

25 декабря мы вышли на сделку и купили комнату, а 14 января переехали.

Право преимущественной покупки

Комната — это доля в квартире, а коммуналка — это объект долевой собственности. По закону соседи имеют право преимущественной покупки: продавец сначала должен предложить соседям купить комнату, и только если они откажутся, он может продать ее постороннему человеку, причем по цене не ниже той, по которой предлагал соседям. Закон дает соседу месяц на подумать. Не надумал — считай, отказался.

Минусы этого способа — надо ждать целый месяц и платить нотариусу: 4900 рублей за одного собственника, такую цену мне назвали по телефону, когда я писала эту статью. У нас в квартире семь собственников. Если мы будем продавать комнату, услуги нотариуса обойдутся в 34 300 рублей.

Как организован быт в нашей квартире

ЖКХ. Мы платим за ЖКХ от 1700 до 3500 рублей в месяц, это зависит от отопления: летом дешевле. Управляющая компания кладет счета в почтовый ящик, ключ от него висит на стене в коридоре — кто-нибудь из соседей забирает всю пачку и кладет на кухне. Жильцы выбирают свои счета и оплачивают.

Счет на отопление зависит от площади комнаты. Каждому собственнику присылают отдельный счет. У нас 15 м2, мы платим примерно 1700 рублей.

Счетчики на электричество у каждого жильца свои, плюс есть общий на всю квартиру. Общий счетчик показывает, сколько нажгли в коридоре, кухне и санузлах. Раз в месяц надо снять показания с общего счетчика, умножить на тариф, поделить на семь — у нас столько собственников — и оплатить свою часть. Показания с индивидуальных счетчиков каждый снимает сам. В среднем я плачу за общую часть не более 200 рублей в месяц.

Это наш личный счетчик. Он висит возле входа в нашу комнату
Это наш личный счетчик. Он висит возле входа в нашу комнату

Уборка. Места общего пользования убирают жильцы по очереди. Дежурные должны раз в неделю подметать, мыть полы, унитазы и плиты. В большинстве коммуналок есть график дежурств, чтобы никто не забыл, кто и когда убирает.

Ремонт общего имущества. Если в квартире что-то ломается, жильцы скидываются на ремонт. На практике есть ответственный человек, которому не все равно. Он узнает цены, ищет мастера, запчасти и сантехнику. Потом ответственный собирает деньги по соседям и следит за ремонтом.

Осенью у нас потекла гидроизоляция в душевой и сломался унитаз. Я и три соседки решили, что надо отремонтировать душевую целиком и поставить новую сантехнику. Муж одной из соседок — мастер, он сам поехал по магазинам и выбрал материалы. Унитаз мы заказали в интернет-магазине. Сосед все сделал сам и за работу взял 5000 рублей.

Когда летом завелись тараканы, соседка предложила вызвать дезинсектора. Она сама узнала цены и условия, выбрала фирму. В нужный день все соседи были в квартире и открывали специалисту комнаты для обработки. Мы скинулись ей на карточку, а она сама рассчиталась с дезинсектором.

Хранение вещей. Обувь мы храним в коридоре, чтобы не занимать место в комнате. Посуда и крупы-макароны-соль стоят на кухне в шкафчике. В общей санитарной комнате хранится бытовая химия. В душевой на полочках стоят шампуни, гели и мыло. Одежду и белье мы храним у себя в комнате, а соседи вешают пальто и куртки в коридоре.

Холодильники и микроволновки у всех свои и стоят по комнатам. В нашей комнате мы сделали зонирование: отдельно обеденный уголок со столом, стульями и холодильником и отдельно спальня. Посреди комнаты поставили сквозной стеллаж, он делит пространство.

У нас не принято брать чужое. Иногда новые жильцы по незнанию могут позаимствовать чужие вещи, например посуду, швабру или тазик. В прошлом году арендаторы брали наши кастрюли и сковородки, я недосчиталась вилок. Мне это очень не понравилось, и я пожаловалась хозяйке. Она позвонила арендаторам и объяснила, что нельзя брать посуду соседей без спроса. Жильцы зашли к нам, извинились и вернули кастрюли. Вилки так и не нашлись.

У соседей в коридоре стоят шкафчики — там висят пальто и куртки, стоит обувь
У соседей в коридоре стоят шкафчики — там висят пальто и куртки, стоит обувь

Почему я не жалею о покупке

Мы потратили на комнату 1 млн рублей при покупке. Еще 80 тысяч ушло на оформление документов и покупку мебели. Спустя 3,5 года такая комната стоит в среднем 1,5 млн рублей. Если выставить за 1,2 млн — уйдет в считаные дни. Поэтому я считаю, что комнаты покупать выгодно.

Мы прожили в комнате 3 года и 4 месяца и сохранили теплые воспоминания. Очень много гуляли — бродили пешком по набережным, фотографировали или просто любовались городом. Было удобно ездить на работу и делать покупки: максимум полчаса в любую сторону. На встречи с друзьями мы ходили пешком, потому что все живут в разных районах, а встречаются в центре.

Старая квартира и соседи почти не беспокоили, потому что в нашей комнате уютно и удобно. Изношенный интерьер и облупленная штукатурка тут же забываются, когда выходишь из парадной на улицу. Для нас красота района важнее, чем общая кухня или ободранные обои в коридоре.

В 2017 году я забеременела и регулярно посещала врачей. Женская консультация, поликлиника и роддом находятся на соседних улицах. Я доходила за 10 минут даже зимой. Мне нравилось, что не надо ехать в транспорте или нервничать в пробках за рулем. С крошечным сыном я гуляла в сквере рядом с домом. Все-таки там нет машин, и ходить среди деревьев приятнее, чем по улицам.

Правда, оказалось, что центр Петербурга совсем не приспособлен для родителей с маленькими детьми. В домах нет лифтов, а в парадных нет места для колясок. Я оставляла коляску в машине и устала собирать и разбирать ее дважды в день. У знакомой, которая живет рядом, нет машины. Она таскала и коляску, и ребенка на третий этаж.

Скоро мы переезжаем в другой город, потому что с маленьким ребенком лучше жить на природе. Комнату собираемся сдавать.

12 тысяч рублей — средняя стоимость аренды комнаты в Василеостровском районе. Если{amp}amp;nbsp;бы мы снимали, то за эти 40 месяцев потратили{amp}amp;nbsp;бы 480 тысяч. То есть мы уже окупили 50% вложений. При{amp}amp;nbsp;такой динамике комната окупится через 3,5 года, то есть всего за 7 лет
12 тысяч рублей — средняя стоимость аренды комнаты в Василеостровском районе. Если бы мы снимали, то за эти 40 месяцев потратили бы 480 тысяч. То есть мы уже окупили 50% вложений. При такой динамике комната окупится через 3,5 года, то есть всего за 7 лет

Если решитесь покупать комнату, помните

  1. Вложения в комнату окупаются за 7—8 лет — намного быстрее, чем в квартиру.
  2. Комната в коммуналке — самое дешевое и доступное жилье. Бонус — живете в центре и везде передвигаетесь пешком или наземным транспортом.
  3. Выбирайте район, который больше нравится, дом — с капремонтом. Комнаты продаются уже с ремонтом и мебелью.
  4. Цены на одинаковые комнаты различаются в среднем на 300 тысяч рублей. Срочные продажи всегда дешевле на 20—30%.
  5. Ходите на просмотры вечером.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector