Покупка квартиры по переуступке прав: возможные риски

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.

Стоит отметить, что в недостроенном доме самого жилого помещения пока еще нет физически, он не имеет точного почтового адреса. Фактически есть только заключенный ДДУ с правами на квартиру, которые можно переуступить. То есть дольщик, заключивший ДДУ с застройщиком, передает покупателю право требовать у него передачу жилья после того, как дом достроят, и другие права и обязанности, которые предусмотрены ДДУ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Как и в случае с любым ДДУ, существует риск, что сдача дома в эксплуатацию будет перенесена на более поздний срок, поэтому покупателю также рекомендуется проверить надежность застройщика. К примеру, можно оценить, сколько квартир выставлено на продажу первыми дольщиками. Если количество таких предложений от физлиц большое, это может говорить о том, что у застройщика возникли проблемы и строительство дома может затянуться, говорит гендиректор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Также существует риск, что сделку признают недействительной. Это может произойти по ряду причин, в том числе, если первоначального дольщика признают банкротом в течение года после заключения сделки переуступки, либо если не уведомить застройщика о переходе прав требования.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому.

Наталья Шаталина рекомендует покупателю проконтролировать, чтобы ему передали оригинал ДДУ (или нотариально заверенную копию документа, если договор заключен на пул квартир). Также нужны подлинные документы, подтверждающие оплату ДДУ (справка от застройщика об исполнении обязательств, оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений).

Переуступка – это договор, который подписывается между сторонами и подлежит государственной регистрации. Суть его в том, что права, которые есть у одного лица, переходят к другому за определенное денежное вознаграждение.

Типичная схема выглядит так: человек решает вложить средства в строительство жилья на этапе котлована. Он заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) и за сравнительно небольшую сумму получает права на будущую квартиру. По мере возведения дома риски долгостроя уменьшаются, а недвижимость растет в цене.

У дольщика, который преследует только инвестиционные цели и не собирается жить в квартире, есть два пути. Он может дождаться завершения строительства, оформить право собственности и втридорога продать квартиру на вторичном рынке – это выгодная, но довольно длительная схема. Второй вариант – избавиться от недвижимости сразу, как только она существенно выросла в цене.

Покупка квартиры по переуступке прав: возможные риски

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Человеку, который планирует приобрести права на квартиру, важно помнить: продавец в этом случае отвечает лишь за законность оригинальных документов. Он продает не готовую недвижимость, а только ДДУ, который позволяет требовать у застройщика конкретную квартиру. Что произойдет с квадратными метрами после регистрации переуступки – уже не проблема первоначального инвестора.

Еще один возможный казус связан с тем, что в процессе переуступки покупатель получает не только права, но и обязанности дольщика. И невнимательный человек всегда рискует получить в нагрузку к будущей квартире внушительный долг перед застройщиком. Чтобы избежать таких казусов, при подписании договора нужно внимательно проверять все платежные документы и оставить все оригиналы квитанций о перечислении средств себе.

В процессе сделки новый владелец прав на квартиру получает оригинальный договор долевого участия, на основании которого инвестор приобрел право на квартиру и теперь может его уступить. Также продавец должен передать ему все платежные квитанции по объекту и дополнительные соглашения, если они заключались в процессе строительства. По мнению юристов, этого пакета документов вполне достаточно, чтобы чувствовать себя в безопасности и спокойно ждать новоселья.

Предлагаем ознакомиться  Ордер на новую квартиру

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Еще несколькими годами ранее банки крайне неохотно выдавали ипотечные кредиты на покупку квартир по ДУПТ. Но сейчас они все чаще идут на такие сделки в отношении аккредитованных объектов недвижимости. Эксперты отмечают, что это свидетельствует о неплохой проработке механизма переуступки прав. Ипотеку на таких условиях готовы выдать в Сбербанке, DeltaCredit, Банке Москвы, ВТБ24 и других кредитных организациях.

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

Риски при покупке жилья таким способом часто связаны с недобросовестными подрядчиками или застройщиками. Бывает так, что фирма-подрядчик, берёт за счёт платежа от компании-строителя определённое количество квартир в доме, хотя сам дом ещё не достроен. Подрядчик передаёт свои права требования на квартиру конечному владельцу.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Но бывает и по-другому. Часто фирмы подрядчика и строители не выполняют свои обязательства, возникает конфликт. Поэтому застройщик может разорвать контракт с подрядчиком. Тогда права фирмы-подрядчика на эти квадратные метры отменяются. Из-за этого страдают конечные приобретатели жилья: они остаются без переданных прав на купленное жильё, и без денег.

Когда человек хочет купить квартиру по переуступке, нужно обязательно проверять у владельца договор долевого участия. Этот документ подтверждает его права на строящуюся квартиру. Только тогда можно ставить свою подпись в соглашении о переуступке. Такая подстраховка пригодится, если вдруг появятся другие претенденты на купленную квартиру.

Конечному покупателю надо не спешить с покупкой, а как следует ознакомиться с самим строительным проектом, его нынешним продвижением (как идёт строительство) и перспективами окончания проекта. Ещё нужно проверить репутацию строительной организации, прочитать отзывы о подрядчике, чтобы не отдать заработанные средства впустую, соблазнившись низкой ценой.

Приобретателю квартиры нужно знать, что изначальный хозяин – продавец по закону не отвечает за ошибки и огрехи компании-застройщика. Если строительная организация нарушит сроки сдачи дома или ухудшит качество строительства, разорвать договор передачи прав, и требовать от первоначального дольщика возвращения потраченных средств не получится. Тогда покупателю, придётся требовать выплаты возмещения или неустоек, а также предъявлять претензии именно к фирме, строившей дом.

Покупка квартиры по переуступке прав: возможные риски

Как из сложившейся ситуации «выкрутиться» без потерь? В соглашении цессии надо прописать пункт, по которому первоначальный хозяин, выступит поручителем строительной организации. Тогда, если произойдёт остановка строительства или компания обанкротится, покупатель сможет, потребовать денежной компенсации не только от фирмы-застройщика, но и продавца.

Риски покупки квартиры на первичном рынке по контракту уступки жилья имеют один важный нюанс. Когда квартиру уже передали по договору долевого участия, а контракт со строительной фирмой был аннулирован, конечный владелец получит сумму только от первичной стоимости квартиры (обозначенную в контракте), а не сумму по которой ему уступили права на квартиру.

Чаще всего цена на жилое помещение при переуступке значительно больше, чем его цена по изначальному контракту долевого участия. Вот так новый владелец может лишиться большой части уплаченных средств. Случается подобное, к примеру, когда из-за долгих проволочек стройки, покупатель захочет аннулировать соглашение с фирмой-строителем.

Ещё одним видом мошенничества при приобретении жилья по переуступке являются «двойные продажи». Но если сделка подкреплена соглашением долевого участия с регистрацией в отделении Росреестра, опасности «двойной продажи» нет. Когда приобретается квартира в новом доме, надо узнавать на основе какого документа подтверждаются права у первоначального владельца. И нет ли других людей, претендующих на это жильё. Покупка квартиры в ипотеку по переуступке прав тоже требует заверения в Росреестре.

Бывает, что покупатели принимают права по основаниям других видов договора (не долевого участия, а например, кооперативного контракта). Тогда перед покупкой, нужно более тщательно проверять есть ли права требования квартиры у изначального владельца, разобраться, для чего их переуступают. Человеку, «не подкованному» законами сделать это будет трудно. Поэтому лучше дополнительно консультироваться с юристом по условиям планируемой сделки.

Когда человек покупает квартиру в несданном в эксплуатацию доме у «перекупщика», следует всегда оговаривать этот нюанс с компанией-строителем. От руководства организации нужно получить письменное согласие на сделку. Так будущий владелец, избегает неприятных последствий в будущем.

В законах регламентирующих покупку квартиры по переуступке, есть множество особенностей. Разъясним их:

  • когда контракт долевого участия заключается продавцом, состоящим в законном браке, чтобы осуществить сделку, необходимо письменное разрешение его жены (мужа);
  • если в сделке «участвует» ребенок, не достигший совершеннолетия или человек находящийся на учёте в психдиспансере, продавцу будет нужно показать покупателю письменное согласие на реализацию сделки от районного филиала опеки и попечительства;
  • когда на покупку квартиры по соглашению долевого участия использовались средства из семейного сертификата, то все дети владельца, передающего права тоже обязательно указываются в этом соглашении. Но если доли младшим членам семьи не выделялись, то это «упущение» может сделать первоначальную сделку незаконной, а, следовательно, переуступку прав новому владельцу тоже.
Предлагаем ознакомиться  Как переоформить на себя доли в квартире после приватизации

Участникам сделки нужно знать, что передать право на жильё можно лишь тогда, когда дом ещё не сдали в эксплуатацию, и квартиру не передали по акту приёма-передачи.

Процесс уступки используют и при постройке домов в кооперативах. Соглашение по уступке прав члена кооператива не надо регистрировать в Росреестре. Эти изменения вносят в уставные документы кооператива.

Рассчитываться за покупку недвижимости по цессии можно так же, как и при приобретении вторичного жилья. Налоговые выплаты на только построенную квартиру при таком виде покупки аналогичные выплатам при покупке жилья на вторичном рынке.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Покупка квартиры по переуступке прав: возможные риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Первая группа – оптовые инвесторы. Зачастую это юрлица, которые покупают по ДДУ пару десятков квартир в проекте. Заработок здесь возможен за счет того, что на начальных этапах строительства квартиры стоят дешевле, чем накануне сдачи дома в эксплуатацию.

Второй тип – подрядчики, участвовавшие в строительстве дома. Часто застройщики рассчитываются за выполненную работу жильем, которое компании хотят перевести в денежный эквивалент.

Третья категория продавцов – частные инвесторы (физлица), которые купили жильё по дешевке на стадии котлована, а почти готовую квартиру продают по более высокой цене.

Четвертая группа – дольщики, которые вынуждены продать квартиру по неожиданно сложившимся обстоятельствам. К примеру, пока дом строился, у человека появились деньги, чтобы приобрести жилье получше, которое он давно хотел.

Покупка квартиры по переуступке прав: возможные риски

По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, нередки случаи, когда человек покупает «однушку» на начальных стадиях строительства, затем ближе к завершению строительства продает ее по более высокой цене, а взамен покупает большую по площади квартиру в следующей очереди в этом же проекте.

Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.

Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком.

Между первоначальным дольщиком и покупателем заключается договор уступки прав требования (ДУПТ). Покупатель получает оригинал такого документа и ДДУ. При этом в ДУПТ обязательно делается ссылка на ДДУ, указываются основные данные о квартире, ее характеристики и стоимость. Также в новом документе должно быть подтверждение того, что финансовые обязательства первоначального дольщика перед застройщиком исполнены в полном объеме.

Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.
Предлагаем ознакомиться  Ответственность за нарушение трудового законодательства в 2019 году

Почему застройщики берут комиссию за переуступку

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика.

Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

Не всегда. Но многие застройщики взымают комиссию за выдачу разрешения на переуступку. Чтобы это понять, необходимо изучить ДДУ: одним из условий договора может быть обязательное согласование такой сделки с застройщиком. Если такой пункт есть, необходимо брать разрешение. При этом размер комиссии может быть фиксированным (порядка 30-60 тысяч рублей за квартиру) либо процентным (до 4%), отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Кроме того, застройщик может запретить переуступку прав на квартиры, чтобы предотвратить массовое появление на рынке предложений о перепродаже от дольщиков. Однако если ДДУ не ограничивает переуступку, то после заключения сделки новому дольщику необходимо лишь сообщить об этом застройщику, направив ему письмо с копией зарегистрированного договора и своими контактными данными.

Это способ регулировать деятельность инвесторов, которые покупают много квартир на этапе котлована, а потом выходят на рынок с большим объемом предложения по ценам ниже, чем у застройщика. Зачастую стоимость квартир у таких инвесторов на 5-10% ниже, чем у аналогичных объектов от застройщика.

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Важные моменты

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени.

До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Плюсы

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector