Управление многоквартирным домом

Понятие и основы управления и содержания МКД

Содержание и управление МКД — это совместная деятельность жильцов дома, направленная на создание благоприятных условий проживания и обеспечение безопасности людей; такое управление основано на волеизъявлении жильцов, которые принимают решения на общем собрании.

В результате такого мероприятия определяются формы управления деятельности, а также порядок решения актуальных вопросов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Национальные стандарты помогают собственникам многоквартирных домов определить основные условия при заключении договора с управляющей компанией.

В качестве основания для признания такого факта выступает решение общего собрания владельцев квартир, либо распоряжение местной администрации.

Дата начала выполнения УК своих обязанностей определяется условиями заключенного договора. Если конкретная дата в соглашении не указана, то в свои права исполнитель вступает в течение 30-ти дней с момента подписания.

Управление многоквартирным домом управляющими организациями

Управляющая организация – это юридическое лицо, осуществляющее управление, эксплуатацию, санитарное и техническое обслуживание дома.

Такой вид управления осуществляется по договору, который заключается с собственниками жилья. Договор управления предусматривает равные условия для жильцов и имеет определенный срок действия.

В договоре обязательно указывается:

  • адрес дома и перечень имущества, управление которым будет осуществляться;

  • перечень работ и их частоту по ремонту дома и его содержанию, предоставляемые коммунальные услуги;

  • порядок расчета размера затрат на содержание, ремонт, стоимости услуг, порядок оплаты;

  • способ контроля собственниками исполнения обязательств.

Управляющая компания обязана приступить к исполнению договора на протяжении тридцати дней. Собственники жилья вправе отказаться от выполнения договора на основании ненадлежащего исполнения договора организацией, осуществляющей управление. Также предусматривается досрочное прекращение договора на основании смены вида управления.

Управление многоквартирным домом собственниками

Управление многоквартирным домом самими собственниками допускается, если количество квартир в управляемом доме не превышает двенадцати. Вопросы, связанные с таким видом управления, в том числе избрание совета дома, количество его членов, решаются голосованием на собрании собственников. К примеру, на общее собрание выносится вопрос о размере ежемесячных взносов на капитальный ремонт жилого дома. Собранием проводится голосование о предполагаемом размере платежа и принимается решение, которое набрало более 50 % голосов.

Совет дома обязан:

  • обеспечивать выполнение решений собрания;

  • вносить на собрание предложения по проведению ремонтных работ, предоставлению коммунальных услуг;

  • представлять предложения по управлению;

  • представлять свое заключение по проектным договорам;

  • контролировать выполнение работ, качество предоставляемых услуг.

Предлагаем ознакомиться  Запрет курения в подъезде многоквартирного дома

Цели и перечень задач, услуг и работ для их реализации

Целями такого процесса является обеспечение:

  • безопасных и благоприятных условий для жильцов;
  • содержания общего имущества в надлежащем состоянии;
  • предоставления услуг ЖКХ;
  • решения вопросов по управлению общим имуществом.

Для реализации указанных целей управление должно выполнять задачи связанные с:

  1. поиском и выбором поставщика услуг ЖКХ;
  2. организацией жилищно-коммунального обслуживания;
  3. контролем за объемом, качеством и сроками выполнения необходимых работ;
  4. защитой интересов жильцов;
  5. организацией системы учета и сбора платежей;
  6. подготовкой и обоснованием бюджета расходов на содержание, развитие и модернизацию общего имущества и придомовой территории, целевое использование бюджета;
  7. поиском и использованием законных возможностей коммерческого использования общего имущества.

Управление многоквартирным домом жилищными кооперативами

Жилищный кооператив – это добровольное объединение граждан, предназначенное для удовлетворения потребности в жилье и управления домами. Члены такого кооператива собственными средствами участвуют в приобретении имущества, капитальном ремонте, содержании домов. В объединении должно быть не менее пяти членов, но не более количества квартир в строимом или приобретаемом доме.

Участником кооператива может быть юридическое лицо или гражданин, достигший шестнадцатилетнего возраста. Лица, желающие вступить в кооператив, считаются его членом после оплаты вступительного взноса.

Каждый участник такого кооператива обязан к внесению паевых платежей. Сроки и условия, внесения пая регулируются уставом кооператива.

Участнику кооператива решением сборов предоставляется жилье в доме кооператива в соответствии с размером взноса, уплаченного при вступлении. Право собственности на жилое помещение наступает с момента полного внесения взноса.

Раздел имущества жилого кооператива происходит среди пайщиков и допускается в случае наличия изолированных помещений. Если переустройство и перепланировка жилого помещения предполагает изоляцию недвижимого имущества, такое имущество также подлежит разделу.

Функции

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Выполнение функций такого характера сводится к заключению договоров, направленных на жизнеобеспечение МКД. Предметом таких сделок является:

  • содержание и техническое обслуживание инженерных коммуникаций;
  • предоставление жильцам услуг ЖКХ;
  • работы по содержанию прилегающей территории;
  • обслуживание лифтов;
  • текущий и капитальный ремонт здания;
  • замена инженерного оборудования;
  • проведение работ по перестройке, пристройке, надстройке;
  • возведение нового объекта на месте прежнего МКД, который пришел в аварийное состояние или стал ветхим.

Порядок и нормативы

Порядок управления МКД предусматривает:

  1. выбор формы такой деятельности, органов и ответственных специалистов;
  2. определение нормативов на содержание;
  3. предоставление информации жильцам;
  4. ведение документации;
  5. взаимодействие с государственными и муниципальными органами;
  6. документальное оформление принятых решений.

Организация, осуществляющая управление обязана предоставлять жильцам следующие данные:

  • информацию о самой организации – название, состав, режим работы, права и обязанности, сведения о руководителе и специалистах, номер и дата лицензии, адрес офиса, график приема граждан, контактные телефоны, список обслуживаемых МКД;
  • показатели финансовой и хозяйственной деятельности;
  • сведения об оказанных услуга и выполненных работах;
  • перечень цен, связанных с выполнением задач;
  • тарифы на услуги ЖКХ.
Предлагаем ознакомиться  Права учредителя доверительного управления наследственным имуществом

Управление домом

Информация должна размещаться в местах общего доступа, на интернет ресурсах, в печатных СМИ, с которыми взаимодействует УК.

Специалист по управлению МКД должен обеспечивать создание благоприятных и безопасных условий для проживания, поставку услуг ЖКХ и надлежащее содержание ОИ. В перечень обязанностей специалиста входит следующее:

  1. прием-передача, ведение, учет и хранение документации;
  2. обоснование эффективности управления;
  3. формирование базы данных о собственниках жилья;
  4. организация рассмотрения на общих собраниях актуальных вопросов для МКД, который находится в управлении;
  5. заключение необходимых договоров и контроль за качеством оказанных услуг и выполненных работ.

Для реализации указанных обязанностей специалист наделяется правом требовать предоставление информации в интересах собственников, а также осуществляет необходимые действия от их имени.

Специалистом может стать лицо, соответствующее ряду требований. Претендент должен обладать следующими навыками:

  • определение перечня необходимой документации, проверка и анализ его состава, выявление отсутствующих сведений;
  • оформление документов, их ведение, хранение и учет;
  • передача документации, при смене УК;
  • ведение архива.

Будущий специалист должен знать:

  1. нормативные акты, методические документы и инструкции;
  2. основы делопроизводства;
  3. методы хранения и архивирования;
  4. устав организации.

Специалист должен иметь специальное профильное образование. Опыт работы в сфере управления МКД не должен быть меньше одного года.

В данный перечень расходов включены:

  • горячее и холодное водоснабжение;
  • слив по канализации;
  • электроэнергия на общедомовое имущество;
  • постоянное использование газа;
  • ведение документов и заключение договоров;
  • сбор средств, предоставление квитанций, взыскания с должников;
  • контроль за оказание услуг ЖКХ;
  • диспетчерские услуги;
  • регистрация жильцов;
  • выдача справок;
  • представление информации об изменении тарифов.

О том, что входит в плату за управление МКД, более детально написано тут.

Отчеты

Обязанность по предоставлению отчета жильцам возложена на орган управления. Это условие должно быть отражено в договоре или протоколе общего собрания. Там же указывается периодичность и содержание сведений.

Согласно ст. 162 ЖК РФ, орган управления должен ежегодно отчитываться перед жильцами о проделанной работе. Информация должна предоставляться не позднее первого квартала года, следующего за отчетным.

Договором может быть предусмотрена и другая периодичность предоставления отчета. Информация составляется в свободной форме и размещается в общедоступном месте. Как правило, это информационный стенд и интернет ресурс компании, а также сайт местного органа власти.

Жилец дома может затребовать информацию самостоятельно. Она предоставляется только собственникам помещений.

Кто управляет?

Управление МКД может осуществляться:

  1. непосредственно жильцами;
  2. управляющей компанией;
  3. ЖК или ЖСК;
  4. товариществом собственников.
Предлагаем ознакомиться  Расписка о возврате долга: зачем нужен документ и как его составить

По правилам

статьи 161 ЖК РФ

способ управления определяется на общем собрании собственников помещений. Решение принимается большинством голосов, от общего числа присутствовавших.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Особенности формы управления непосредственно собственниками состоит в том, что она предусматривает заключение договоров собственниками на обслуживание, на основании решения общего собрания. То есть посредников в данном случае нет. Форма определена статьей 164 ЖК РФ. Заказчиком являются все или большинство владельцев квартир.

УК, ЖК/ЖСК и ТСЖ

При выборе управляющей компании, последняя выступает представителем владельце и все договора заключает от их имени. Данная организация выбирается решением общего собрания. С ней заключается договор на обслуживание. УК самостоятельно определяет поставщика услуг.

ЖК (жилищный кооператив) является органом, созданным жильцами дома, введенного в эксплуатацию. Кооператив – это добровольное объединение граждан. Он не является самостоятельной коммерческой организацией.

Аналогичной компанией является и ЖСК. Отличие от ЖК заключается в том, что собственники могут принимать решения ещё на стадии возведения жилого дома, до его ввода в эксплуатацию.

ТСЖ

– это аналог ЖК. Товарищество образуется на основании решения общего собрания собственников МКД.

О том, чем отличаются ЖСК, ТСЖ и УК, мы рассказывали здесь.

Высшим органом управления МКД является общее собрание собственников жилья. Это обусловлено, тем, что именно на собрании принимаются все важные решения и определяется форма управления. Если жильцов не устраивает качество деятельности, например, управляющей компании, они вправе расторгнуть договор.

Временное управление

Данная форма регламентирована правилами Постановления Правительства РФ от 21 декабря 2018 года № 1616. Она применима в случаях, когда собственники не выбрали форму управления или не реализовали её, то есть не заключили договор с УК или не сформировали товарищество (кооператив), в течение шести месяцев, после ввода дома в эксплуатацию или истечения срока полномочий предыдущего исполнителя.

В таком случае местным органом власти проводится аукцион по выбору исполнителя, и по его результатам определяется УК. В течение трех дней, после подписания соответствующего распоряжения, выбранная управляющая компания должна направить собственникам проект договора.

УК будет выполнять свои обязанности до выбора владельцами другого исполнителя, формы или истечения срока полномочий указанного в распоряжении органа власти.

МКД без администрирования

Если многоквартирный дома остается без управления на протяжении полугода, местный орган власти выберет УК самостоятельно, по результатам проведенного конкурса.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Все вопросы, связанные с управлением МКД решаются на общем собрании. Жильцы могут объединиться в кооператив или товарищество, и выполнять все необходимые действия самостоятельно. Также они вправе выбрать управляющую компанию, которая будет действовать в их интересах.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector