Отказ от доходного подхода при оценке бизнеса

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

ПРИМЕР ОБОСНОВАНИЯ ОТКАЗА от использования затратного и доходного подходов при оценке квартиры. Фрагмент из отчета об оценке квартиры.

В процессе оценки оценщик принял решение отказаться от использования затратного и доходного подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один – сравнительный.

Обоснование отказа от использования затратного подхода оценки

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства (ФСО 1, Часть IV. п. 23).

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

Отказ от доходного подхода при оценке бизнеса

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства. Кроме этого, у собственника объекта оценки отсутствует выделенный в натуре земельный участок, а в наличии только доля в праве аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (Статья 36 Земельного Кодекса РФ), что не дает возможности корректного расчета стоимости земельного участка оцениваемой квартиры.

Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Обоснование отказа от использования доходного подхода оценки

Доходный подход рассматривает недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Необходимо учитывать, что использование ряда параметров, определяемых экспертно в доходном подходе (потери на недобор арендной платы, ставка капитализации и др.

), снижает достоверность определяемого значения стоимости и, соответственно, может искажать результаты оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21).

На момент проведения оценки оценщик не располагал достоверной информацией, позволяющей прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. Например, отсутствует подтверждённая заказчиком в установленном порядке (ФСО 3, Часть IV. п. 11) информация о расходах, связанных с владением объектом оценки.

Отказ от доходного подхода при оценке бизнеса

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

Во-вторых, несмотря на существующий в регионе развитый рынок аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования оценщик посчитал невозможным.

Учитывая изложенное выше, оценщик принял решение об исключении доходного подхода из своих расчётов по данному объекту оценки.

Наиболее приемлемый подход оценки квартиры

По мнению оценщика, наиболее приемлемым в данной ситуации подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих можно считать сравнительный подход, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения даёт наиболее объективные результаты.

You may not attempt to copy, install, redistribute, convert, modify or reverse engineer this font software.

Целью настоящих МР является установление порядка определения стоимостных характеристик (стоимости или расчетных величин) ОКН, включая определение стоимостных характеристик земельных участков, на которых расположены объекты археологического наследия или наблюдаются признаки нахождения объектов археологического наследия.

VolkK сообщал а : формулировки отказа от применения затратного и доходного подходов. Помогите,если возможно с правильной формулировкой. Вот мои:. Мисовец сообщал а : Невозможно построить встроенное помещение отдельно от остального здания, покупатели встроенных помещений не рассматривают идею строительства в качестве возможно способа решения своих задач.

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

Под затратами на воспроизводство ОКН понимаются затраты на воссоздание ОКН с использованием в части, к которой предъявляются охранные обязательства, первоначального проекта (при наличии) или проекта воссоздания, обеспечивающих подлинность замысла, использование идентичных строительных материалов и, по возможности, технологий создания рассматриваемого объекта.

При оценке стоимости жилого дома с участком, дом оценивают только сравнительным подходом. В затратнике пишут, что так и так, всякие коинвесты снипы и тд дадут погрешность в вычислениях, а сравнительный молодец! Причем дома эти новые, от 2000 года. (Понимаю просто если бы были позапрошлого века дома).

Особенности ОКН, послужившие основаниями для включения его в реестр, закрепляются решениями органов власти и содержатся в государственном реестре ОКН. Более подробная информация об основаниях отнесения может содержаться в паспортах (учетных карточках), материалах, обосновывающих предмет охраны, историко-культурных исследованиях, проектах работ по сохранению ОКН.

Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения ТАКОГО-ТО назначения, налицо большая база данных по ценам предложения к продаже и аренде аналогичных объектов, которая позволяет с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости методы сравнительного и доходного подходов.

Отказ от доходного подхода при оценке бизнеса

Как видно из всего сказанного выше, оценка недвижимости – тонкое дело, которое требует особых знаний и тщательных логических размышлений.

Данный подход к оценке объекта недвижимости позволяет наиболее точно определить соотношение затрат и вложений, позволяющих экономить личные финансовые накопления.

При этом имеется достаточно полная и точная информация о сделках и аренде нежилых помещений, что дает основание для отказа от использования затратного подхода при оценке такого рода объекта. Таким образом, в силу изложенных выше причин, оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода в рамках данного отчёта.

Адрес: Кадашевская набережная, д.6/1/2, стр.3. Подъезд/проход к зданию осуществляется с Малого Толмачевского переулка.

Как мы видим, в зависимости от типа недвижимости, ее расположения и иных условий, иногда удобнее использовать иные методы оценочной стоимости объекта.

Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно. Сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и выделения стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности в вычислениях.

Основной сферой применения способа является страхование, так как все средства, компенсации и взносы высчитываются, исходя из затрат компании, которая страхует.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего – это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода.

Перепланировка может по-разному влиять на стоимость квартиры, если она согласованная и удачная, то в совокупности с хорошим ремонтом она может повысить стоимость квартиры, вместе с тем неудачная планировка, а тем более незаконная – существенно снижает оценочную стоимость.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: 1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

Если Вы для каждого дома самостоятельно составляете и выверяете смету, либо тщательно анализируете смету заказчика и способны точно определить величины всех видов износа — вы молодец. В остальных случаях все ваши коллеги правы, затратник по ко-инвесту для жилого дома как собаке пятая нога.

Предлагаем ознакомиться  Внешнее управление при банкротсве юридического лица

Расчет же стоимости приобретения и последующего расчета необходимых вложений для сопоставления с Объектом оценки несет с собой массу допущений, что в условиях развитого рынка недвижимости и достаточно точных сопоставимых объектов в рамках доходного и сравнительного подходов делает применение затратного подхода нецелесообразным.

Кроме того, имеются нормативные требования в части оформления отчета (нумерация, прошив, скрепление печатью, подписи…) В соответствии с нормативными требованиями каждая оценочная организация в праве разрабатывать свои шаблоны отчетов по оценке и программные продукты в рамках методик расчета. Отчет по оценке можно отнести к исследовательской работе.

  • Объект недвижимости построен по уникальному проекту, аналоги отсутствуют;
  • Движение на рынке аналогичных объектов в данный момент не происходит;
  • Количество аналогичных объектов не дает возможности провести полноценный мониторинг рынка;
  • Стоимость объектов-аналогов имеет существенную разницу. Выделить корректное среднее значение невозможно.

Отказ от сравнительного подхода при оценке коммерческой недвижимости

  • категории земель и их целевое назначение;
  • место расположения участка;
  • стоимость аналога; за гектар, сотку, м2 и т.п.

Здания и помещения подлежат сравнению, в том числе, при сравнении элементов. Общие единицы сравнения следующие:

  • район расположения;
  • технические и кадастровые характеристики жилья;
  • этажность здания и этаж;
  • год ввода в эксплуатацию;
  • наличие (отсутствие) балкона или лоджии.

Обнаружение отсутствия тех или иных элементов сравнения допускает последующее внесение поправок.

Да и стоимость, получившаяся путём внесения, к стоимости хороших домов, корректировки на состояние, вызывает у меня сомнение.

Есть ещё путь — взять в аналоги участки с домами под снос и вычесть стоимость участков, но он мне тоже не очень нравится.

Так вот, правомерен ли будет отказ от СП, на том основании, что у объекта оценки нет потенциального покупателя?

Михаил, задавайте вопросы в рубрике «Вопросы НП «СРОО «Экспертный совет». Такие вопросы мы отслеживаем. Ваш увидели случайно.

Уточните, зачем нужна оценка (предполагаемое использование). Может быть ситуация, когда некорректно сформирован объект оценки.

Отказ от доходного подхода при оценке бизнеса

Отчёт нужен для предоставления в суд. Объект оценки был снесён, сейчас идёт дело о возмещении убытков.

1. Есть сомнения относительно формирования объекта оценки. В такой ситуации суды часто формируют объект как права требования на возмещение убытков . Но это вопрос к суду и к вашему заданию на оценку.

2.1. Объект оценки — ОКС (объект капитального строительства, по сути — «кирпичи»).

2.2. Таких объектов на рынке нет.

2.3. Использование в качестве аналогов ЕОН (единые объекты недвижимости) с выделением земельного участка приведет к бешеной погрешности.

3. Дополнительный анализ требуется в отношении НЭИ.

3.1. Если НЭИ у объекта — снос, то о какой рыночной стоимости можно говорить?

3.2. Человек там жил (т.е. объект плохой, но человек его использовал по прямому назначению)? Или это были «неэксплуатируемые руины»?

Ну, как вариант, стоимость строительного мусора.

Дом был в плохом состоянии, на момент сноса, там никто не жил. Заказчик оценки(считающий, что он единоличный владелец) домик снёс. А через некоторое время, объявился второй владелец (такие вот казусы с регистрацией прав собственности) и заявил, что в этом прекрасном коттедже, он мечтал провести остаток дней.

Снос я в НЭИ прописывать не решился, т.к. официально дом не был признан «аварийным». И от сравнительного, кстати, не отказался.

Отказался от затратного, т.к. он показывал неприличную цифру. Получалось это, скорее всего, из-за того, что не был учтён функциональный износ(к стыду своему, пока не освоил методику расчёта).

А в сравнительном, подобрал тщательнее аналоги(год постройки, благоустройство), выделил ЗУ, сделал поправку на физический износ, и получил стоимость в 8 раз меньше, чем у конкурентов.

Сравнительный подход – это совокупность способов определения рыночной стоимости жилья. Данный анализ основан на сравнении похожих объектов. Они должны иметь схожие материальные, технические, экономические и прочие характеристики.

Важно! Использование сравнительного метода допускается, если есть доступная и достоверная информация по ценовым характеристикам аналогичных объектов.

Для применения сравнительного анализа выбираются аналогичные единицы, выставленные на торги. Данный метод подходит для типовых построек. Сравнение объектов позволяет определить наиболее рентабельную стоимость.

Метод сравнения подходит для оформления купли-продажи:

  • Вторичного жилья;
  • Земельного участка;
  • Типовые частные дома;
  • Комнаты;
  • Квартиры в новостройках.

Объекты недвижимости оцениваются сравнением следующих единиц:

  • Место расположения;
  • Технические параметры жилья;
  • Кадастровые характеристики;
  • Этажность;
  • Износ дома;
  • Год введения в эксплуатацию;
  • Категория земли (при сравнении участков).

Условия финансирования – льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств. 3. Особые условия – наличие финансового давления на стороны сделки, субсидии или льготы на развитие и т. д. 4. Условия рынка – изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки.

Видео ниже — это доходчивое и энергичное изложение темы. О принципах и необходимых условиях использования доходного подхода рассказывает аналитик Борис Городилов. К понижающему фактору относят банкротство, то есть продавец спешит совершить сделку купли-продажи, так как время экспозиции объекта рынка недвижимости заведомо уменьшено по сравнению с аналогичными объектами.

Внимание Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду).

Даже при незначительной разнице (5-20) км, возможно значительное колебание цен. Сюда же можно отнести развитость инфраструктуры, доступность транспортных магистралей, а также экологическую привлекательность.

Важно Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты. В этом случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора)… Оценка стоимости недвижимости 2.

Наибольшего внимания заслуживает наличие или отсутствие холмов или склонов, скальных образований или рвов. Немаловажно, какая несущая способность земли, ее прочность, наличие грунтовых вод. Очень важно, есть ли информация о возможном залегании полезных ископаемых. Если информация подтвердится, то земля обязательно будет иметь обременение в будущем.

ВАЖНО: Каждый этап ориентирован на максимально выгодные способы использования приобретаемой недвижимости. Поэтому требующийся алгоритм нарушать не допустимо.

Отказ от доходного подхода при оценке бизнеса

Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.

Прежде всего — это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Титова светлана семеновна Предыдущая12345678Следующая ⇒ В процессе работы над определением стоимости объекта к оценки Оценщик пришел к выводу, что использование доходного подхода является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этого подхода при расчете величины стоимости объекта оценки.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения такого рода объектов, когда покупатель-частное лицо приобретал помещение в здании путём его строительства.

Так как в основе доходного подхода лежит принцип ожидания будущих выгод, то существенным моментом является четкое определение и классификация выгод для единообразного их толкования.

Отказ от использования затратного подхода В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование затратного и доходного подходов является не корректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов и использовать только один – сравнительный.

Необходимое условие для использования затратного подхода – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта недвижимости с последующим учётом износа оцениваемого объекта. Строительство отдельно взятой квартиры – невозможно.

Предлагаем ознакомиться  До какого возраста платят алименты

Чаще всего применяется доходный подход к оценке земельного участка и при оценке доходной недвижимости.

Во-вторых, если в городе не развит рынок аренды жилья, а если развит, то подпольный, без регистрации и оформления должным образом договоров, и оценщик не может собрать достаточно правдивой информации о цене аренды, он также вправе отказаться от данного метода. Так основываться всегда надо на достоверной и правдивой информации.

Оценщику не известны случаи подобного приобретения жилья, когда покупатель-частное лицо приобретал квартиру в многоквартирном доме путём его строительства.

Для земельных участков наличие сервитутов – не единственный понижающий фактор. При оценке стоимости очень важно, передает право собственности на землю или право аренды, постоянного пользования. Последние два права относят к понижающим факторам. Очень важно, имеет ли земля определенные ограничения на дальнейшие сделки с ней.

Итак, оценка недвижимого имущества – это определение ее рыночной цены на сегодняшний день при продаже или стоимости пользования данным объектом, например, при .

Таким образом, учитывая все выше сказанное, Оценщик считает корректным отказаться от применения затратного подхода.

Принимая во внимание приведённые выше аргументы против использования затратного подхода, Оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного Отчёта.

Примером расчета подобных задач может стать следующая ситуация. Допустим, что денежный поток за 12 месяцев по окончанию временных рамок составил 200 тыс. руб., ставка дисконта – 26%, а владелец полагает, что в конце прогнозируемого временного отрезка рост доходов стабилизируется и составит 4% в год.

В качестве основных ценообразующих параметров приняты следующие характеристики объектов: 1. Качество прав – наличие обременений на передаваемые права (договора аренды, сервитуты и др.). 2. Анализ методик оценки инвестиционной привлекательности регионов России 2.1 Обоснование необходимости системного подхода к оценке инвестиционной привлекательности регионов Регион — сложная система, состоящая из элементов (подсистем), каждая из которых имеет свои характеристики, влияющие на заинтересованность инвестора в осуществлении инвестиционных вложений… Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера, дом 80 в Ленинском районе города Челябинска 2.8.

1 Теоретические и методологические основы затратного подхода Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та… Внимание Прежде всего — это информация, полученная от Заказчика, что данная квартира будет использоваться исключительно для целей проживания, т.е.

Суть методики

[Теория «Оценка»]→[Теория «Оценка недвижимости»]→[Доходный подход оценки недвижимости]

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Доходный подход к оценке недвижимости в настоящее время является самым популярным в практической деятельности, так как, во-первых, часто не возникает проблем с нахождением для расчетов исходной информации, во-вторых, практически любой объект недвижимости способен приносить доход, следовательно, может быть оценен по данному подходу.

Доходный подход представляет собой два основных метода:

  • метод прямой капитализации
  • и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации основан на утверждении, что объект недвижимости должен стоить сумму, равную доходу, получаемому от данного объекта, деленному на коэффициент капитализации:

где V – рыночная стоимость объекта недвижимости,

ЧОД – чистый операционный доход,

R – ставка (коэффициент) капитализации.

Чистый операционный доход – это доход, получаемый от коммерческого использования недвижимости, после вычета всех потерь и расходов, необходимых в процессе эксплуатации объекта. Определение ЧОДа проводится в три этапа.

Этап 1. Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД), т.е. теоретически возможного дохода от оцениваемого объекта недвижимости. Основной вид дохода от объектов недвижимости – арендная плата, поэтому чаще всего ПВД определяется по формуле:

где СА – ставка арендной платы,

Sпол – арендопригодная площадь.

Недаром ПВД называют потенциальным доходом, на практике при реализации  недвижимости владелец недвижимости практически никогда не получает подобный доход, т.к. вмешиваются незапланированные потери, недоимки и т.п.

Этап 2. Именно поэтому на втором этапе рассчитывается действительный валовой доход (ДВД), т.е. тот вид действительного дохода, который собирается в практической деятельности. Формула для вычисления ДВД выглядит следующим образом:

где потери – потери валового дохода, вызванные неполной загрузкой объекта недвижимости в течение всего года, неполным сбором арендных платежей, потерями из-за стихийных бедствий и т.п.,

дополнительные доходы – доходы, приносимые объектом недвижимости, но не связанные с основным способом эксплуатации. Например, доход от платной автомобильной парковки при торговом центре или плата за частный сервитут для владельца сельскохозяйственного земельного участка.

Этап 3. На последнем этапе рассчитывается уже непосредственно чистый операционный доход путем вычитания из ДВД операционных расходов:

где ОР – операционные расходы.

Операционными расходами называют текущие расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, т.е. расходы на операционную деятельность, откуда и пошло их наименование. Они подразделяются на постоянные и переменные.

К постоянным операционным расходам относятся те виды расходов, которые не зависят от формы эксплуатации недвижимости или ее результатов.

В большинстве случаев к постоянным расходам относят земельные платежи (земельный налог или арендную плату за земельный участок), налог на имущество (на здания и сооружения, находящиеся на участке), затраты на страхование, ежегодные амортизационные отчисления.

Отметим, что налоговые отчисления, связанные с операционной деятельностью (налог на добавленную стоимость, налог на прибыль), не входят в состав операционных расходов при оценке недвижимости. Даже не имея точных сведений от заказчика о величине постоянных операционных расходов, точное вычисление их в процессе оценки не представляет сложности.

Переменные операционные расходы напрямую зависят от эксплуатации недвижимости. В них включают: платежи за электроэнергию, водоснабжение, тепловую энергию и прочие коммунальные услуги, затраты на охрану объекта, его уборку и т.п. Как правило, данные расчеты величины этих расходов проводятся на основании данных, предоставленных заказчиком.

После определения ЧОДа приступают к расчетуставки капитализации.

Как ясно из приведенного выше примера, ставка капитализации должна отражать тот уровень доходности, который желателен для рационального покупателя.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации, но для выполнения данной расчетно-графической работы будет применяться метод кумулятивного построения.

Данный метод заключается в увеличении безрисковой ставки на величину всех, присущих оцениваемому объекту рисков.

Для того, чтобы доходность актива можно было использовать в качестве безрисковой ставки необходимо, чтобы он отвечал следующим требованиям:

  • минимальная вероятность потери средств;
  • продолжительность периода обращения, близкая с предполагаемым сроком использования оцениваемого объекта.

Довольное долгое время не существовало единого мнения, какой же из этих инструментов наиболее подходит при оценке объектов недвижимости.

Но в начале 2000-ных годов российские оценщики в основном пришли к пониманию того, что наилучшим инструментом в современных российских условиях являются государственные ценные бумаги, номинированные в иностранной валюте, и, прежде всего, еврооблигации, так называемые евробонды. Именно эти бумаги полностью удовлетворяют указанным условиям, т.к.

эти бумаги обладают максимальным суверенным рейтингом и минимальным уровнем риска, так например, в связи с финансовым кризисом августа 1998 года, по данному виду ценных бумаг дефолт не объявлялся, и имеют множество траншей с самыми различными сроками погашения

Следовательно, коэффициент капитализации методом кумулятивного построения может быть рассчитан прибавлением к безрисковой ставке разнообразных видов риска.

Виды рисков, необходимые для учета в процессе оценки недвижимости, разделяют на следующие виды:

  • инфляционный риск;
  • предпринимательский риск;
  • риск ликвидности;
  • страновой риск.

Рассчитанная величина инфляционного риска должна отражать возможные потери собственника объекта недвижимости от инфляции, предполагаемой в период предполагаемого владения объекта. Величина данного риска принимается равной прогнозируемой Правительством РФ и Центральным Банком России величине инфляции в данном периоде.

Предпринимательский риск является составным, в данном показателе учитываются вероятности

  • изменения общей экономической ситуации,
  • изменения федерального законодательства,
  • увеличения количества конкурирующих объектов,
  • природных или антропогенных чрезвычайных ситуаций,
  • неполучения арендных платежей,
  • влияния криминогенных факторов,
  • неэффективного управления объектом оценки,
  • влияния финансовых проверок,
  • неправильного оформления гражданско-правовых документов, связанных с объектом оценки.

Каждый из данных видов риска оценивается экспертным путем по шкале от 1 до 5 %, после чего вычисляется среднее значение, которое и используется в дальнейшем в качестве меры предпринимательского риска.

Предлагаем ознакомиться  Особенности договора на поставку газа

Величина риска ликвидности связана с тем, что даже самые лучшие объекты недвижимости по степени ликвидности проигрывают иным финансовым активам по причинам, во-первых, обязательности государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, во-вторых, недвижимость не является предметом массового потребления. Проведение всех необходимых регистрационных мероприятий требует времени, что встает на пути быстрой конвертации объекта недвижимости в денежные средства.

Таким образом, риск ликвидности находится в прямо пропорциональной зависимости от срока экспозиции оцениваемого объекта и рассчитывается по формуле:

где Rf – безрисковая ставка;

срок экспозиции – временной промежуток от момента выставления объекта на рынок до момента совершения сделки.

Страновой риск должен отражать вероятность потерь инвестора при вложении его средств в экономику конкретной страны.

Данная информация при проведении оценки недвижимости берется из аналитических отчетов международных рейтинговых агентств, таких как Moody’s, Fitch и Standard{amp}amp;Poor’s, которые одновременно с присваиванием рейтинга суверенной экономике указывают и соответствующий этому рейтингу уровень риска. Необходимо также пояснить, что учет странового риска в коэффициенте капитализации производится только при оценке недвижимости для нерезидентов РФ.

Таким образом, после проведения описанных расчетов получается увеличенная на все указанные величины риска безрисковая ставка, которая составляет доход на вложенный капитал. Получаемую таким образом величину принято называть доходом на вложенный капитал (i):

где Rf – безрисковая ставка,

Rinf – инфляционный риск,

Rrisk – предпринимательский риск,

Rл – риск ликвидности,

Rстр – страновой риск (при необходимости).

Но кроме дохода необходимо еще учесть темпы возвращения вложенного капитала и прогнозируемые изменения рынка недвижимости.

Величину прогнозируемого роста или снижения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, за предполагаемый период владения объектом определяется в процессе проведения анализа рынка на этапе сбора исходной информации.

Скорость возвращения вложенного в объект капитала, называемая нормой возврата капитала может быть рассчитана следующими способами:

  1. методом Ринга,
  2. методом Хоскольда,
  3. методом Инвуда.

Метод Ринга используется в случае, если можно с высокой долей вероятности предположить, что возврат вложенного капитала будет осуществляться равными долями в течение всего срока владения объекта. Тогда норму возврата капитала можно рассчитать по формуле:

где n – предполагаемый срок владения объектом.

Если же существует вероятность, что вырученные от эксплуатации объекта недвижимости денежные средства будут реинвестироваться по ставке доходности, равной доходности основного вложения, то для расчета нормы возврата капитала используется метод Инвуда:

Как видно из формулы в данном методе используется функция фактор фонда возмещения.

В случаях, когда нет оснований полагать, что вырученные средства будут вложены под такую же ставку доходности, то используется метод Хоскольда, отличающийся от предыдущего тем, что вместо дохода на капитал в ней фигурирует безрисковая ставка:

Следовательно, на основании всего вышеизложенного можно записать итоговую формулу для вычисления коэффициента капитализации методом кумулятивного построения:

где α – величина прогнозируемого роста или падения рынка.

В случае ожидаемого роста берется знак «-», а в случае падения – « »

Метод прямой капитализации имеет как свои достоинства, так и недостатки. К первым относится простота расчетов, получение большинства информации, необходимой для расчетов, непосредственно от заказчика.

Недостатки метода являются продолжением его достоинств.

Простота расчетов, обусловленная тем, что в вычислении стоимости участвует чистый доход за один год, приводит к тому, что максимально достоверные результаты метод прямой капитализации дает в тех случаях, когда доходы от оцениваемого объекта стабильны и незначительно меняются по годам.

Если же ситуация на рынке объектов оценки нестабильна, денежные потоки, приносимые объектом значительно меняются от года к году, то результаты оценки методом прямой капитализации могут не отражать истинного положения вещей.

В этих случаях целесообразнее использовать метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод, базируется на принципе ожидания и основан на утверждении, что стоимость объекта недвижимости не может превышать сумму его доходов за период владения, приведенных к дате оценки.

В виде формулы, это отображается следующим образом:

где ЧОДj – чистый операционный доход за j-тый год;

i – ставка дисконтирования;

n – предполагаемый срок владения объектом;

М – величина реверсии (перепродажи).

Алгоритм расчета чистого операционного дохода по j-тому году идентичен тому, что мы рассмотрели выше. Отличия между денежными потоками, отнесенными к различным временным период обуславливаются изменениями арендных платежей, составляющих операционных расходов и т.п.

Ставка дисконтирования должна обеспечивать корректный пересчет будущих денежных потоков в их текущую стоимость.

Наиболее часто применяемым методом ее расчета является метод кумулятивного построения. В это случае ставка дисконтирования будет соответствовать доходу на капитал, и рассчитываться по приводимой ранее формуле:

Величиной реверсии или стоимостью перепродажи называют прогнозируемую денежную сумму, за которую возможно будет продать оцениваемый объект по окончании периода владения. Данная величина рассчитывается методом прямой капитализации чистого операционного дохода за первый постпрогнозный год:

Метод дисконтированных денежных потоков, как уже указывалось выше, с одной стороны, наиболее адекватен в случаях нестабильных доходов от объекта, с другой, недостаток данного метода заключается в необходимости обоснованного прогноза на весь период владения объектом.

Таким образом, в данном разделе мы выяснили, что доходный подход основан на пересчете будущих доходов от оцениваемого объекта недвижимости за один временной период или за весь период владения объектом в его стоимость.

Доходный подход включает в себя метод прямой капитализации и метод дисконтированных потоков, первый из которых имеет наилучшее применение в стабильных экономических условиях, при постоянных величинах дохода, второй – при заметных колебаниях рынка, к которому принадлежит объект оценки.

Источник информации: лекционный материал из методического указания по выполнению расчетно-графической работы по дисциплине «Оценка земли и иной недвижимости» / доцент к.э.н. С.И. Комаров. —  М.: ГУЗ, 2012. – 71 с. — глава «Доходный подход оценки недвижимости»

Все отделения и банкоматы ПАО «Бинбанк»

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.

На сегодняшний день, оценка недвижимости – довольно востребованная услуга. Для оценки недвижимости обычно используются три основных общепринятых метода: рыночный, доходный и затратный.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

Плюсы и минусы доходного подхода

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (ФСО 1, Часть IV. п. 21). Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить.

Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости, при 100%-ом её использовании без учёта всех потерь и расходов.

Дополнительные способы вычислений

То есть владелец здания может получить от эксперта определенный прогноз прибыльности от имущества, а не только сухую стоимость на сегодняшний день.

Для оценки недвижимости допустимо использовать несколько различных подходов и методов, по усмотрению собственника недвижимости или независимого оценщика, оказывающего соответствующую услугу.

То есть, на какой доход в будущем можно будет рассчитывать. Не стоит забывать, что не имея некоторый данных, например, ставки капитализации, или незнание дел, обстоящих на рынке, в значительной степени снижается процент достоверности полученных в результате значений будущей прибыли.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector