Предварительный договор для органов опеки образец

Где и для чего требуют?

Этот договор является обязательным в процессе оформления любой сделки с недвижимостью. Особое внимание ему уделяют, когда есть доля у несовершеннолетних. Закон предусматривает возможность проведения сделок с их участием только с согласия отдела опеки.

Это сделано, чтобы родители не ущемляли права своих детей. Если планируется одновременно продажа одного жилья и покупка нового, то нужно предоставлять оба договора.

Когда происходит только продажа, нужно обязательство о выделении долей в другом помещении (указывается адрес и предоставляются бумаги на объект). Оно оформляется у нотариуса.

Одобрение можно получить, если:

  • новый объект не является аварийным/ветхим;
  • условия проживания в новом жилье не хуже;
  • школа/детский сад и другие необходимые учреждения находятся в относительной близости;
  • родители выделяют детям эквивалентную долю или долю, размер которой больше.

Решение о возможности выхода на сделку служба опеки принимает в течение 10 дней.

Какие трудности возникают и почему?

В соответствии с п. 8 ст. 8 48-ФЗ, совершать сделки с принадлежащим несовершеннолетним имуществом допустимо только с позволения органов опеки. Любые операции с недвижимостью, к которой имеет отношение не достигший определенного возраста гражданин, требуют согласования с этими органами.

п. 8 ст. 8 48-ФЗ Полномочия органов опеки и попечительства

Представление законных интересов несовершеннолетних граждан и недееспособных граждан, находящихся под опекой или попечительством, в отношениях с любыми лицами (в том числе в судах), если действия опекунов или попечителей по представлению законных интересов подопечных противоречат законодательству Российской Федерации и (или) законодательству субъектов Российской Федерации или интересам подопечных либо если опекуны или попечители не осуществляют защиту законных интересов подопечных.

Законом физические лица разделяются на две группы:

  1. Малолетние — до 14 лет.
  2. Несовершеннолетние — до 18 лет.

Дети первой группы признаются недееспособными вплоть до получения паспорта. Сделки от их имени заключаются родителями или прочими законными представителями.

Подросткам от 14 до 18 лет предоставляется большая независимость действий: они уже обладают правом самостоятельной подписи, но их действия имеют юридическую значимость только при наличии письменного одобрения родителями.

Вступив в законный брак, достигшее 16 лет физическое лицо обретает полную дееспособность. Начав трудовую или предпринимательскую деятельность, ребенок этого возраста тоже становится дееспособным без ограничения.

Во всех остальных случаях перед продажей жилого помещения необходимо заручиться согласием органов опеки, иначе результат будет плачевным:

  • договор отчуждения, заключенный в обход опеки, откажется удостоверить нотариус;
  • проведенная каким-то образом сделка будет оспорена в суде и объявлена недействительной.

Предварительный договор купли-продажи для опеки: зачем нужен и как составляется

  • требуется прописать всех участников сделки, в том числе несовершеннолетних;
  • указать размер долей каждого собственника;
  • написать, сколько именно квадратных метров в новом жилье будет выделено несовершеннолетним;
  • указать срок исполнения обязательств перед несовершеннолетними.

Предварительный договор купли-продажи – необходимый документ, без которого Органы опеки не станут даже рассматривать обращение заявителя. Именно ПДКП изучается сотрудниками на предмет того, как, кому и за какую цену продается объект недвижимости.

Предварительный договор позволяет работникам оценить все существенные условия конкретной сделки и понять, насколько целесообразна и необходима планируемая купля-продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. Именно на основании этого соглашения (или 2-ух соглашений) представители органа проводят правовую экспертизу сделки, в которой участвует Опекаемое лицо.

ПДКП предваряет собой основной договор купли-продажи и служит базой для его заключения, однако это не значит, что к оформлению данного документа можно отнестись халатно. Наоборот, предварительный договор уже устанавливает между Продавцом и Покупателем реальные юридические правоотношения и закрепляет за ними определенные обязательства.

ПДКП не должен содержать формальных и содержательных ошибок, т.к. впоследствии вся информация отсюда будет перенесена в основной договор купли-продажи. Если это допускается положениями ПДКП, при составлении основного договора купли-продажи стороны могут незначительно изменить отдельные пункты. Однако суть и смысл ключевых договоренностей (стоимость недвижимости, субъекты сделки и пр.) должны остаться неизменными.

В предварительном договоре должны быть указаны следующие сведения:

  1. Дата и место заключения ПДКП.
  2. Персональная информация о сторонах (Продавце и Покупателе). Здесь указываются их ФИО, даты и места рождений, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания.
  3. Подробное описание объекта отчуждения.
  4. Ссылка на правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавцом было получено право собственности) и правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН).
  5. Стоимость объекта отчуждения (цифрами и прописью).
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок проведения расчетов. Выплата всей суммы может производиться в разные дни, по частям, предполагать рассрочку платежа и пр. Все это сторонам понадобится обсудить и прописать в тексте договора (сроки, способ, валюта, банковские реквизиты и пр.).
  8. Сведения об арестах и обременениях жилья (есть или нет, когда Продавец должен их устранить). Обычно в предварительном договоре прописывается пункт, согласно которому на квартиру специально накладывается ограничение в виде залога. Это означает, что до внесения полной суммы Продавец продолжит числиться владельцем жилого помещения, однако ему будет запрещено пользоваться им или предлагать его 3-им лицам.
  9. Сведения о прописанных или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и когда должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
  10. Сведения о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, кто и когда должен их погасить).
  11. Порядок несения расходов (кто оплачивает).
  12. Порядок уплаты задатка или аванса.
  13. Пункт о добровольности заключения настоящего договора (подтверждение того, что данная купля-продажа не относится к категории кабальных сделок).
  14. Ответственность сторон в случае неисполнения условий настоящего договора.
  15. Дата вступления ПДКП в законную силу (обычно – «с момента подписания сторонами»).
  16. Дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
  17. Количество оригинальных экземпляров (1 – Продавцу, 1 – Покупателю и 1 – Органам опеки и попечительства).
  18. Подписи сторон с расшифровками.
  19. Реквизиты сторон.

В целом предварительный договор купли-продажи для опеки почти ничем не отличается от стандартного предварительного договора купли-продажи. Ни в первом, ни во втором случае документ не требует нотариального удостоверения и не предполагает государственной регистрации (в госорганах регистрируется только основной договор).

Однако при составлении ПДКП для органов опеки сторонам понадобится учесть следующие нюансы:

  1. Если одним из участников сделки по договору выступает малолетний ребенок в возрасте до 14 лет, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то все юридически значимые действия за него выполняет его Законный представитель. Например, такое Опекаемое лицо может быть собственником продаваемого жилого помещения. В графе «Продавец» указывается персональная информация именно этого Опекаемого лица. Однако рядом приводится письменное уточнение, что от имени Продавца выступает его Законный представитель с указанием уже его персональных данных. Законный представитель проставляет на всех документах свою подпись от лица Подопечного.
  2. Если одним из участников сделки по договору выступает несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, не имеющий психических отклонений, то он является самостоятельным субъектом права. Он не только указывается в графе «Продавец», но и проставляет на всех документах свою подпись. В тексте договора необходимо указать, что несовершеннолетний ребенок участвует в сделке с согласия своего Законного представителя. Здесь же следует привести персональные данные Законного представителя.
Предлагаем ознакомиться  Образец отмены приказа – специфика проведения процедуры, последовательность действий работодателя

В качестве образца договора может быть использован нижеприведенный документ.

После составления и подписания ПДКП Продавцу понадобится посетить территориальный Орган опеки и попечительства.

Сюда приходят оба Законных представителя несовершеннолетнего участника сделки, даже если они уже развелись или не проживают вместе. Совместное посещение требуется потому, что и первый, и второй взрослый должны составить здесь Заявления о выдаче разрешения на продажу квартиры (каждый от своего имени).

Если у человека нет возможности отыскать и привести в ООП второго Законного представителя, ему понадобится обратиться в суд с Иском о признании гражданина пропавшим без вести. Например, это необходимо, когда родитель не проживает с семьей, и место его нахождения неизвестно. Без соответствующего судебного постановления сотрудники ООП могут настаивать на том, чтобы в учреждение был приведен 2-ой родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Обратиться в ООП в одиночку Законный представитель может только в том случае, если у него на руках имеется:

  • свидетельство о смерти партнера;
  • свидетельство о лишении партнера прав родителя, усыновителя, опекуна или попечителя;
  • свидетельство о признании партнера недееспособным или ограниченно дееспособным.

Вместе с предварительным договором купли-продажи в ООП понадобится принести следующие основные документы:

  • паспорта обоих Законных представителей;
  • свидетельство о браке или о расторжении брака между Законными представителями;
  • свидетельство о рождении или паспорт Опекаемого лица;
  • письменное согласие на проведение сделки от законных представителей или ребенка-собственника старше 14 лет (составляется в самом ООП в зависимости от того, кто выступал инициатором купли-продажи).

Для отчуждаемой и вновь приобретаемой квартиры предоставляются (в отдельных комплектах):

  • технический и кадастровый паспорт;
  • справка о стоимости объекта;
  • выписка из ЕГРН о праве собственности;
  • правоустанавливающий документ (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и пр.);
  • выписка из домовой книги о прописанных и временно выписанных лицах;
  • справка их жилищно-эксплуатационного управления об отсутствии коммунальных долгов;
  • банковские реквизиты и лицевые счета участников сделки.

Получить определенные гарантии при заключении сделки продажи недвижимости желают обе стороны.

За всю современную историю операций с объектами недвижимости был придуман лишь один действительно эффективный и надежный способ осуществить это – составить и подписать предварительный договор, в котором прописываются все условия сделки, которую предстоит заключить обеим сторонам.

Предварительный договор для органов опеки образец

К оформлению данного договора необходимо отнестись не менее ответственно и серьезно, чем к подписанию основного документа.

Оформление купли-продажи квартиры в стандартной ситуации проходит в несколько шагов:

  1. Подписание предварительного договора.
  2. Заключение основного договора.
  3. Денежный взаиморасчет.
  4. Подписание акта приемки.
  5. Регистрация права собственности.

В случае с ипотекой за исключением указанных выше пунктов добавится получение сертификата о рыночной стоимости объекта недвижимости, а также подписание кредитного договора.

Перечень документов

Со стороны покупателя квартиры необходим паспорт и согласие супруга на покупку квартиры в браке (если таковой имеется).

Для покупки жилья в ипотеку потребуются:

  • справки о доходах;
  • оценочный сертификат;
  • еще один документ для удостоверения личности.

В отдельных банках необходимый список документов может несколько изменяться – этот момент нужно уточнять.

Со стороны продавца должны быть предоставлены:

  • правоустанавливающие документы;
  • паспорт;
  • сертификат о праве собственности на квартиру;
  • выписки из домовой книги и ЕГРП.

Также могут потребоваться:

  • доверенность;
  • разрешение супруга на продажу квартиры;
  • согласие органов опеки.

Для чего необходим?

Предварительный договор составляется по обоюдному желанию покупателя и продавца. Данный документ предоставляет обеим сторонам определенные гарантии, которые могут подкрепляться денежным задатком.

Если у вас есть возможность подписать такой договор, и вторая сторона не против – не поленитесь сделать это.

В дальнейшем предварительный договор позволит вам не попасть в трудную ситуацию при подписании основного договора, а также обойтись без суда.

Также предварительный договор является помощником в случае, если одна из сторон еще не готова заключить основной документ, откладывая тем самым это действие на указанный срок.

С задатком

Подписание предварительного договора с задатком отличается от стандартного случая лишь тем, что при расторжении документа покупателем задаток остается у продавца, а при аналогичном действии со стороны владельца квартиры задаток передается покупателю в двойном размере.

собственник

Если несовершеннолетний — владелец квартиры, то продать жилье удастся только заручившись предварительным согласием органов опеки. При этом не играет роли тот факт, что планируется увеличить жилплощадь, в результате чего условия проживания ребенка улучшатся.

Если не достигшее 18 лет лицо, являясь владельцем квартиры, прописано в другом месте, то это несколько упрощает дело.

Ситуация, в которой подросток обладает правом собственности и имеет прописку в жилом помещении, выставленном на продажу, требует снятия несовершеннолетнего владельца с регистрации и постановки на учет в другом жилье. Выписать малолетнего собственника в никуда невозможно.

Статья 20. Место жительства гражданина

  1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
  2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Фото 2

Соответственно, улучшая жилищные условия, хотя бы один из указанных ближайших родственников должен прописаться в новой квартире, чтобы затем зарегистрировать там сына или дочь. Если предполагаемое место жительства окажется непригодным для проживания, то прописать туда ребенка не разрешат.

А как быть если продажа квартиры с несовершеннолетним прописанным ребенком? Если ребенок имеет право проживания, но не является владельцем квартиры, то обязанности получать разрешение на продажу жилья у его родителей не возникает. Но, опять же, несовершеннолетнего выпишут только в том случае, если будет доказано, что ему есть где прописаться. Новое место проживания и регистрации никоим образом не должно нарушать интересы ребенка.

Передача государственного жилого фонда в собственность граждан и игнорирование прав несовершеннолетних, которые были зарегистрированы в этой квартире, но по каким-то причинам не получили права собственности на законную долю жилья, представляет собой серьезные проблемы для покупателей такого недвижимого имущества.

Как правильно составить предварительный договор купли-продажи квартиры для органов опеки?

В зависимости от вида сделки необходимо предоставлять договор купли-продажи или дарения. У каждого из них есть свои особенности в составлении. Необходимо понимать, что продажа между близкими родственниками осуществляться не может, им можно только подарить имущество/недвижимость. Стоит рассмотреть особенности составления соглашения более подробно.

В договоре купли-продажи квартиры, ее доли или дома с земельным участком указываются следующие пункты:

  • полные данные о сторонах;
  • адрес объекта;
  • стоимость сделки и способ осуществления взаиморасчетов;
  • сведения о предоставлении залога (с указанием суммы);
  • условия хранения залога и его возврата при отказе в совершении сделки;
  • размер долей, выделяемых детям.
Предварительный договор для органов опеки образец

Мнение эксперта

Ирина Васильева

Эксперт по гражданскому праву

Закон не регламентирует, сколько квадратных метров нужно выделить детям, поэтому многие родители дают им 1/100. Это делается, чтобы не возникало проблем при новом переезде, так как требуется выдать долю, размер которой не будет меньше в количественном эквиваленте.

Оно оформляется в соответствии с требованиями статьи 572 ГК РФ. Так, одна сторона отдает второй определенный объект в безвозмездное пользование. Если возникает встречное обязательство, то соглашение не может быть признанным действительным (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

Вот что должно содержаться в документе:

  • сведения о сторонах;
  • описание объекта (адрес, площадь, этаж и так далее);
  • наименование правоустанавливающих документов;
  • перечисление прав каждой стороны с указанием долей;
  • момент передачи недвижимости в собственность;
  • порядок изменения собственника;
  • способ регистрации;
  • решение разногласий;
  • подписи сторон.
Предлагаем ознакомиться  Должностная инструкция художника-конструктора

Предварительный договор для органов опеки образец

Предварительный договор купли-продажи недвижимости (ДКП) фиксирует обязательства сторон о заключении основного договора в течение определенного периода времени. Подписывается данное соглашение в ситуациях, при которых покупка может не состояться по независящим от сторон причинам.

В соответствии с требованиями ст. 7, п.4 ст.292 ГК РФ, законный представитель вправе распоряжаться имуществом несовершеннолетнего только с разрешения органов опеки и попечительства.

Данная мера принята в целях защиты прав детей. При проведении сделки купли-продажи недвижимости, ребенок не должен пострадать в финансовом плане.

Иными словами, доля в новом жилье должна быть равнозначна по стоимости имеющейся у него доли в реализованном недвижимом объекте.

Родители или опекуны детей обязаны выделить несовершеннолетнему такую долю при покупке имущества. При этом, если стоимость одного квадратного метра в новом жилье выше стоимости квадрата в старом, то такая доля может быть уменьшена соразмерно ее конечной стоимости.

Обязательство на выделение доли оформляется в нотариальном порядке и предоставляется в органы опеки вместе с документами, содержащими информацию о недвижимости. Все предоставленные сведения анализируются и получают оценку сотрудников. Решение принимается в течение 15 дней (согласно требованиям ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).

Помимо упомянутого выше Гражданского Кодекса имущественные права несовершеннолетнего гражданина РФ охраняются в соответствии с положениями Конституции, Семейного и Жилищных Кодексов. Основным федеральным законом, регулирующим вопрос реализации недвижимости, в данной ситуации является «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Помимо этого на местном уровне органы исполнительной власти принимают административные регламенты по предоставлению услуги выдачи разрешения органов опеки на продажу доли недвижимости несовершеннолетнего.

Фото 3

Несмотря на то, что данные нормативные акты не содержат указание на обязательный характер предоставления договора купли-продажи, поскольку это являлось бы понуждением к совершению сделки,упомянутое соглашение рекомендовано, как наиболее полное и актуальное подтверждение условий сделки.

  1. Прежде всего необходимо собрать требуемый для рассмотрения пакет документов.
  2. Визит собственников, то есть обоих родителей (опекунов/усыновителей) и ребенка в органы опеки.
  3. Заполнение и подача заявления на выдачу разрешения на сделку с недвижимостью, в соответствии с образцом.

    Обращение содержит информацию о продаваемой и покупаемой недвижимости, ее основных характеристиках, количестве собственников и размере доли несовершеннолетнего.

    Ходатайство подается от имени родителей или иных законных представителей, если ребенок младше 14 лет, и самим несовершеннолетним после достижения им 14-летия.

  4. Ожидание решения органов в течение 15 дней.
  5. После завершения сделки предоставление документов, подтверждающих соблюдение прав несовершеннолетнего.

К сожалению, по истечении регламентированного срока заявители могут получить отказ в продаже недвижимости. Данное решение должно иметь мотивировку. В случае несогласия, законные представители несовершеннолетнего вправе обжаловать документ в судебном порядке.

Основными причинами для отказа являются:

  • Несоответствие покупаемой недвижимости общим нормам, стандартам и правилам, установленным для жилых помещений в РФ. Жилье может оказаться ветхим, аварийным, не соответствующим требованиям СанПиНов.
  • Ухудшается финансовое состояние ребенка. В данном случае имеются в виду ситуации, когда доля в новом объекте значительно меньше или дешевле предыдущей.
  • Нарушение условий комфортного проживания ребенка, например отдаленность жилья от детских садов и школ.
  • Ненадлежащее назначение квартиры. В том случае, когда жилое помещение покупается для сдачи внаем, а не для улучшения условий проживания детей, а также если продажа связана с невозможностью финансового содержания реализуемого жилища, собственники рискуют получить отказ.
  • Для получения одобрения необходимо, чтобы предварительный договор содержал положения о покупке сопоставимой по качеству недвижимости. Иными словами приобретаемое жилье должно быть не хуже реализуемого.
  • Доля несовершеннолетнего должна быть аналогична или превышать по стоимости имеющуюся в реализуемом жилье.
  • Обязательна близость социальных объектов, необходимых для нормальной жизнедеятельности ребенка – детский сад, школа, поликлиника и т.д.

При подаче заявления на рассмотрение Комиссии необходимо предоставить внушительный пакет документов. Впрочем аналогичная документация будет востребована и покупателем недвижимости.

  • Паспорта собственников и заявителей.
  • Если ребенок старше 14 лет необходимо приложить его письменное согласие на реализацию имущества.
  • Свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  • Выписка из домовой книги о составе семьи.
  • Документы о праве собственности на реализуемый объект.
  • Выписка из гос.кадастра недвижимости.
  • Документы БТИ, а именно план квартиры.
  • Справки об отсутствии задолженностей по налоговым и коммунальным платежам.
  • Предварительный договор купли-продажи.
  • Нотариально заверенное обязательство о выделении доли ребенку.

В целом содержание предварительного договора с участником-несовершеннолетним не отличается от стандартного соглашения о купле-продаже имущества. Разница состоит лишь в необходимости подробного описания доли, которая достанется ребенку после покупки жилья.

Необходимо указать ее размер не только в процентном, но и в фактическом виде, то есть сколько квадратов будет выделено в собственность несовершеннолетнему. Кроме того, фиксируется срок исполнения обязательства.

Несмотря на временный характер действия, предварительный документ содержит все оговоренные сторонами условия. Эти условия впоследствии переносятся в основное соглашение. Следовательно, оба договора должны соответствовать друг другу.

Процедура продажи недвижимости с долей несовершеннолетнего заставит собственников побегать по инстанциям. Органы опеки следят за соблюдением прав несовершеннолетних, поэтому рекомендуется предоставить на рассмотрение комиссии наиболее полный пакет документации.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Мы, гр. РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны,

            и гр.

РФ ____________________________, __ _______ 19__ года рождения, пол- ___________, место рождения- __________, паспорт ____________, выдан _______________________________________ __.__.____ г.

, код подразделения _________, адрес места жительства: _________________, именуемая в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, вместе и по отдельности именуемые «Стороны»,

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор о продаже недвижимого имущества (Основной договор) на условиях, предусмотренных настоящим предварительным договором.

По договору купли-продажи недвижимого имущества Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру, находящуюся по адресу: _____________________________________, кадастровый (или условный номер)  __________, которая расположена на ___ этаже, состоит из __ (_____) жилых комнат и имеет общую площадь ____ (___________________) кв.м (далее – «Квартира»).

Указанная Квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ____________________________________________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии __________________, выданным __________ г. _______________________________________________________, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _________ ________ г. сделана запись № ________________.

1.3.1. Цена Квартиры составляет ____________(_________) рублей.

1.3.3. Квартира свободна от прав третьих лиц, не находится под арестом, в залоге и не является предметом судебного спора, не обещана, не внесена в уставный капитал, в отношении Квартиры нет запрета на использование по назначению или предписания об устранении каких-либо нарушений.

Когда сделка проводится с участием органов опеки

Органы опеки и попечительства (ООП) всегда принимают участие в купле-продаже, если сделка прямо или косвенно затрагивает интересы опекаемого лица – несовершеннолетнего ребенка, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Например, если ребенок выступает сособственником квартиры или прописанным жильцом, то провести отчуждение не удастся, пока на это не будет дано официальное предварительное разрешение (согласие) от ООП. Получение этого документа требуется в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ.

Разрешение может быть выдано органами опеки только в том случае, если родитель, усыновитель, опекун или попечитель:

  1. Документально докажет, что после выписки Опекаемого лица из жилого помещения ему будет предоставлена прописка в другом жилом помещении с аналогичными параметрами (общей площадью, бытовыми удобствами и пр.).
  2. Документально докажет, что после продажи квартиры, которая полностью или частично принадлежит Опекаемому лицу, ему будет куплена равноценная недвижимость. Здесь все аспекты проверяются, сравниваются и анализируются госслужащими в индивидуальном порядке. Первоочередное внимание уделяется стоимости жилья, метражу и количеству комнат. Однако к отказу может привести даже месторасположение новой квартиры. Например, работники органа вправе сослаться на то, что выбранный район имеет недостаточное инфраструктурное оснащение. Следовательно, жилищные условия неравноценны, что ущемляет интересы ребенка/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
  3. Документально докажет, что по завершении сделки на именной банковский счет Опекаемого лица будет переведена денежная сумма, которая соответствует стоимости проданного имущества. Однако отчуждение с таким условием одобряется ООП значительно реже, чем с условием приобретения новой недвижимости.
Предлагаем ознакомиться  Агентский договор с ндс или без

На практике участие ООП в сделке купли-продажи нередко приводит к тому, что Продавец просто не может реализовать принадлежащую ему квартиру. Орган предпочитает перестраховываться, а, значит, и выдавать отказы. Получить согласие на проведение сделки бывает сложно.

Если сделка будет проведена без получения согласия от ООП или с иным нарушением действующего регламента, ее признают недействительной в судебном порядке. Сотрудники органа имеют право обратиться в суд с соответствующим иском. В случае удовлетворения иска имущество будет возвращено Законному представителю и его Подопечному.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

            и гр.

Порядок взаимодействия с ними представляется в виде следующей схемы:

  • поход в паспортный стол за справкой о зарегистрированных в жилом помещении лицах;
  • визит в органы опеки обоих родителей ребенка;
  • подача ходатайства о разрешении на продажу недвижимого имущества;
  • ожидание решения.

Очень важный момент: наряду с удостоверениями личности родителей и несовершеннолетнего, в органы опеки необходимо предоставить ряд документов, касающихся отчуждаемого объекта. Это указанная выше справка, свидетельство о владении жилым помещением и выписки на квартиру из Росреестра. Заявление о продаже имеющегося жилья и покупке нового пишет:

  • законный представитель ребенка, которому еще не исполнилось 14 лет;
  • сам несовершеннолетний, возраст которого от 14 лет и старше.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ отводит на принятие предварительного решения 15 дней.

П. 3 ст. 21 № 48-ФЗ Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, предусмотренное частями 1 и 2 настоящей статьи, или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

С точки зрения законодательства, ускорить выдачу разрешения не позволяет ни одна из приведенных причин, а именно:

  • истекают сроки документов, требующихся для проведения сделки (например, срок действия одобрения кредитного лимита банком при покупке нового жилья за счет ипотеки);
  • заканчивается срок, по истечении которого за внесенным задатком должна последовать полная оплата стоимости приобретаемого жилья; нарушаются любые устные договоренности между участниками сделок по отчуждению недвижимости.

Когда органы опеки могут отказать?

Мотивировать отказ продажи квартиры с несовершеннолетним собственником с последующей покупкой органы опеки имеют возможность в следующих случаях:

  • новое жилье значительно хуже по условиях, чем продаваемое;
  • приобретаемое жилое помещение не соответствует санитарно-техническим нормам;
  • доля ребенка в новом объекте владения будет значительно меньше, чем в реализуемом;
  • продажа поспособствует уменьшению стоимости части имущества, принадлежащей несовершеннолетнему;
  • покупаемая квартира располагается слишком далеко от детского дошкольного учреждения;
  • жилье взамен старого приобретается для сдачи в аренду, а не с целью достижения положительных сдвигов в условиях проживания ребенка;
  • объект недвижимости продается в связи с нехваткой средств на его содержание, а не с целью приобретения новой квартиры для ребенка.

Отказывать не будут, если предполагается:

  • эмиграция;
  • переезд в другой населенный пункт;
  • приобретение квартиры в строящемся доме с высокой степенью готовности.

Подписание договора

Сделку по продаже жилища, владельцем части которого является несовершеннолетнее лицо, целесообразно проводить не в простой письменной форме: договор, заверенный нотариально, предоставляет покупателю гарантии безопасности и чистоты сделки.

Предлагается следующий состав договора:

  • название документа;
  • место его заключения;
  • дата подписания;
  • подробные данные продавца, его законного представителя (отца или матери) и покупателя, предоставляющие возможность однозначной идентификации их личностей;
  • характеристики предмета договора, позволяющие однозначно определить его (в соответствии с техпланом и кадастровым паспортом);
  • основание и доказательство владения жильем (с наименованием и реквизитами соответствующих бумаг);
  • цена недвижимого имущества;
  • сроки и формы расчетов;
  • подписи участников сделки.

Всем присутствующим на сделке необходимо иметь при себе паспорта. После наступления 14 лет свидетельство о рождении не рассматривается как документ, удостоверяющий личность.

За подписанием договора следует оформление акта сдачи-приемки жилья, осуществление взаиморасчетов и регистрация договора. Фиксация перехода права собственности реализуется через Росреестр.

Законодательство не предусматривает запрета на реализацию объектов, владельцами которых являются несовершеннолетние.

Сроки рассмотрения и завершение процедуры

Рассмотрение поданного заявления и изучение предварительного договора купли-продажи (или сразу 2-ух договоров) осуществляется в течение 15 дней с того момента, как сотрудники ООП принимают от заявителя весь комплект материалов (п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008).

Если семья получит разрешение на продажу объекта недвижимости, сделку понадобится завершить в стандартном формате. Для каждого ПДКП заключается свой основной договор купли-продажи, который затем регистрируется в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Если в качестве Продавца в сделке участвует несовершеннолетний/недееспособный/ограниченно дееспособный гражданин, то основной договор купли-продажи понадобится обязательно заверить в кабинете нотариуса.

Если семья столкнется с отказом от органов опеки, она сможет пойти по 1 из следующих путей:

  1. Вариант 1. Расторгнуть предварительный контракт с Покупателем, а если заключался параллельный контракт на приобретение новой квартиры – расторгнуть предварительный контракт и с Продавцом. В этом случае Законный представитель Опекаемого лица рискует столкнуться со штрафными санкциями, предусмотренными положениями этих соглашений.
  2. Вариант 2. В 3-месячный срок обратиться в суд с Иском об оспаривании решения органа опеки и попечительства об отказе в даче согласия на продажу жилого помещения. За рассмотрение данных дел отвечают районные суды. Заявителю понадобится уплатить госпошлину в размере 300 рублей (для физических лиц).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните 7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните 7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Предварительный договор для органов опеки образец

Предварительный договор для опеки, вернее для Отдела по опеке и попечительству, входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи недвижимости. Поэтому без него не обойтись.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector