Претензии к арендодателю по коммерческой недвижимости

Особенности оформления претензии

Договор, для составления которого используется классический образец, может быть оформлен юридическими и физическими лицами, причем обе стороны должны присутствовать на процедуре и ставить подпись в документе. Законодательство позволяет использовать помощь доверенных лиц, которые должны обладать нотариально заверенной доверенностью на участие в мероприятии. Если между лицами появляются разногласия, они всегда зависят от Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды нежилого помещения должен быть составлен в письменной форме, которая является обязательной для успешного решения вопросов в конфликтных ситуациях. При заключении на 12 месяцев и больше требуется обязательная регистрация документа, причем только после проведения регистрационной процедуры начинается действие документа.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

При возникновении конфликтной ситуации должна быть составлена претензия, образец которой является стандартной. Документ изначально предполагает нарушение какого-либо пункта договора, так как именно на основе данной информации будет приниматься соответствующее решение относительно продолжения или прекращения арендных отношений.

  1. Начало документа основано на наличии правильного названия и определенного назначения.
  2. Впоследствии раскрываются причины обращения. Детали должны быть уточнены. В обязательном порядке нужно полагаться на определенную статью законодательства РФ.
  3. Для урегулирования вопроса предполагаются сроки с целью устранения недостатков и погашения задолженности.
  4. В конце предполагается наличие подписи, даты документа.

Претензия может быть рассмотрена в судебном порядке, но изначально она направляется для урегулирования ситуации.

Претензии к арендодателю по коммерческой недвижимости

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вовремя оплачивать аренду согласно тем условиям, что зафиксированы в договоре. Если же оплата не поступает, то арендодатель имеет право раньше срока расторгнуть договор. Но главное условие — арендатор не вносил арендную плату более двух раз подряд (ст. 619 ГК РФ). Однако нельзя сразу подать исковое заявление в суд, сначала надо направить на адрес компании-арендатора требование добровольно оплатить долг.

Важно! Подавая документы в суд, надо учесть, что в их составе должен быть и документ, удостоверяющий выполнение обязательного досудебного порядка решения споров (ст. 132 ГПК РФ). Поэтому так важно правильно сформировать и отправить должнику претензию.

К документу при отправке его должнику необходимо приложить расчет, где подробно расписывают, из чего складывается сумма долга: пени, арендная плата, коммунальные платежи и т.д. Сумму долга считают на день написания претензии.

Для чего необходим документ?

Для досрочного расторжения договора аренды обязательно предоставление арендатором другой стороне письма-претензии. При принятии арендодателем ответственности за указанные в претензии нарушения и их исправлении, возможно дальнейшее сотрудничество или взаимное решение о прекращении арендных отношений.

В ином случае этот документ позволит обозначить факт нарушения соглашения арендодателем в суде и наниматель будет вправе потребовать возмещения ущерба и досрочного расторжения договора аренды.

Согласно

ст. 619 ГК РФ

, составление претензии обязательно – это первый шаг в досудебном урегулировании вопроса о прекращении аренды.

Следует знать, что фактическое освобождение помещения арендатором, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды, т. е. это не освобождает от уплаты аренды и других прописанных в соглашении платежей. Арендные отношения считаются оконченными только после расторжения договора в мирном или судебном порядке и передачи недвижимости собственнику по письменному акту.

Какие условия должны быть приняты во внимание

Согласно оформленному договору, образец документа для аренды нежилого помещения, должен определять особенные условия между сторонами:

  1. Размер установленной оплаты.
  2. Детальная опись недвижимого объекта. При этом характеристика должна соответствовать действительности.
  3. Список ремонтных мероприятий нежилого помещения, если они будут проводиться.
  4. Юридический адрес объекта.
  5. Кадастровый паспорт.
  6. По договору определяются точные цели эксплуатации объекта.
Предлагаем ознакомиться  Недвижимость как инвестиционный инструмент

Используя классический образец, можно успешно решить все существующие вопросы и гарантировать соблюдение действующего законодательства РФ.

Каждая сторона должна детально прописать условия арендных отношений. Для правильного составления документа рекомендуется использовать образец. При этом даже после того, как арендные отношения приобрели юридическую силу, претензия может быть составлена для решения вопроса в судебном порядке. Нужно отметить, что во внимание принимаются только оформленные аспекты по договору, так как любые договоренности устной формы не обладают юридической силой.

Договорные отношения могут предполагать возможность покупки недвижимости. Нужно отметить, что при таком раскладе документ аренды нежилого помещения должен быть составлен на основе соглашения о купле – продаже объекта с определенными нюансами.

Что указывается в претензии?

Начало письма должно содержать информацию об арендуемом имуществе и основных пунктах и условиях заключенного договора. Далее указываются, какие условия соглашения были нарушены арендодателем, подробно описывается суть нарушения. Обязательно даются отсылки на пункты нормативных актов, которые регламентируют выполнение данных условий договора аренды.

Претензии и требования должны быть правильно и понятно сформулированы, указаны разумные или регламентированные законодательством сроки их исполнения. Описаны дальнейшие действия арендатора, если арендодатель не предпримет никаких мер для урегулирования вопроса.

Требования, указанные в претензии, не должны противоречить условиям сделки и законам РФ.

Права и обязанности арендатора

При оформлении сделки следует составить акт приема – передачи, который будет подтверждать факт передачи помещения для аренды. В акте следует детально описать особенности состояния объекта, указать точные технические данные. Нужно отметить, что помещение должно быть возвращено в начальном состоянии, так как при ухудшении условий может быть составлена судебная претензия.

Арендатор может успешно и легально использовать помещение согласно оформленному договору. При этом предполагается согласие с расходами для благоустройства и ремонта коммерческого объекта.

Арендатор должен соблюдать санитарные нормы и гарантировать пожарную безопасность, так как в противном случае, может быть составлена официальная претензия.

Претензии к арендодателю по коммерческой недвижимости

Важно отметить, что перепланировка и капитальный ремонт помещения могут быть проведены только на основе согласия арендодателя. При этом системы должны работать исправно, потому арендатор должен проводить текущий ремонт при необходимости.

При аренде по договору, образец которого соответствует законодательству РФ в 2016 году, предполагается возможность установки личного оборудования и ведения законной деятельности.

В документе следует прописать услуги арендных отношений, определить размер оплаты. Устные договоренности не принимаются во внимание, потому на их основе не может быть оформлена претензия для судебного процесса.

Общество с ограниченной ответственностью «Дельта»,

ОГРН 1122334455667, ИНН 5612345678, КПП 223344556678, юр. адрес: 426009, г. Ижевск, ул. Сосновая, д. 45А, тел. 8 900 000 00 00.

Генеральному директору ООО «Гамма»
Русинову Роману Романовичу,
ОГРН 77665544332, ИНН 1873334445,
КПП 66773355227, юр. адрес:
426037, г. Ижевск, ул. Дубовая, д. 67, оф. 14.
Исх. № 345-П,
от «11» декабря 2019 г.

Претензия

«20» января 2019 г. между ООО «Дельта» и ООО «Гамма» был заключен договор аренды №27-А. В соответствии с его условиями ООО «Дельта» (Арендодатель) предоставила ООО «Гамма» (Арендатор) в аренду нежилое офисное помещение площадью 70 кв. м, расположенное по адресу: г. Ижевск, ул. Березовая, д. 234, оф. 12, 13. ООО «Гамма», в свою очередь, обязалась вовремя перечислять ООО «Дельта» арендную плату за вышеуказанный офис.

В соответствии с п. 3.4 упомянутого выше договора аренды арендная плата за офисы площадью 70 кв. м. составляет 37 000 рублей ежемесячно. В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ и п. 3.6 договора №27-А, ООО «Гамма» должна вовремя переводить арендную плату на наш счет в период до 10 числа каждого месяца.

Предлагаем ознакомиться  Можно ли отменить дарственную на квартиру при жизни дарителя: как аннулировать договор дарения с помощью искового заявления

За период с «10» августа по настоящее время ООО «Гамма» в нарушение условий заключенного договора аренды и норм актуального законодательства РФ не исполняет свои обязательства по ежемесячной оплате арендованного офиса.

Долг по арендной плате на «11» декабря 2019 г. составляет сумму в размере 160 000 (сто шестьдесят тысяч) рублей. Расчет суммы прилагается.

Исходя из вышеизложенного и опираясь на ст. 190, 192, 614 Гражданского кодекса РФ, требую в срок до «25» декабря 2019 г. погасить в полном размере долг по арендной плате в сумме 160 000 рублей и досрочно перечислить арендную плату за январь 2020 года.

Приложение к претензии:

Расчет задолженности по арендной плате на 1 листе.

Генеральный директор ООО «Дельта»: Некрасов / П.П. Некрасов

Как правильно составить?

Унифицированной формы документа не существует, используют так называемую свободную форму.

В документе должна содержаться следующая информация:

  1. Название организации-арендодателя и ее реквизиты. Если претензия составляется сразу на корпоративном бланке компании, то эти данные будут включены по умолчанию.
  2. Кому адресована претензия. Здесь указывают наименование организации-арендатора, ее реквизиты, ФИО руководителя.
  3. Исходящий номер. Претензию регистрируют в организации в специальном журнале исходящей документации.
  4. Дата написания претензии.
  5. Наименование бумаги.
  6. Основной текст документа. Это самая важная часть. Здесь указывают факт заключения договора между арендодателем и арендатором, номер и дату этого договора, адрес и площадь помещения. Затем нужно указать на факт неперечисления арендной платы в определенные дни (прописаны в договоре), сумму, которую задолжал арендатор. Также надо сформулировать требование — выплатить денежные средства за аренду помещения. Важно не забыть сослаться на законодательные акты. В нашем случае это ст. 614, 190 и 192 ГК РФ.
  7. Отметка о приложении к претензии. Нужно указать, что расчет долга по арендной плате прилагается к документу.
  8. ФИО, должность и подпись главы компании-арендодателя.

Претензию можно отправить арендатору по почте либо с курьером. Вариант электронной почты также приемлем, но лучше убедиться, что письмо арендатор получил и зарегистрировал его в журнале входящей документации. При отправке по почте заказным письмом с уведомлением получатель должен будет подтвердить вручение письма. Это и будет доказательством его получения.

Письмо-претензия обязательно оформляется в письменном виде и должна содержать следующую информацию:

  1. В начале письма указываются данные составителя заявления и его получателя.
  2. Наименование документа, в котором обязательно указывается слово «претензия», предмет и основание требования. Пример: «Претензия об устранении препятствий к эксплуатации арендуемого объекта».
  3. Реквизиты договора аренды нежилого помещения и акта приема-передачи. Пример: «На основании договора аренды нежилого помещения №__ от ______ (далее Договор), заключенного между ______ (далее Арендодатель) и _______ (далее Арендатор).
  4. Информация об арендуемой недвижимости: наименование, описание помещения, полный адрес.
  5. Указание пунктов и условий договора, которые нарушил арендодатель. Пример: «Пункт 2.1 Договора содержит обязанность Арендодателя предоставить помещение в аренду Арендатору с 01.02.2019 года».
  6. Подробное описание сути нарушения, обязательно для предъявления документа в суд. Пример: «Согласно Договору, Арендодатель был обязан предоставить Арендатору нежилое помещение в аренду не позднее 01.02.2019 года. Однако по прошествии данного срока, Арендатору не был предоставлен доступ в помещение, Арендодатель от встреч и объяснения причин отказа в доступе уклоняется».
  7. Ссылки на нормы законодательства, которые были нарушены. Пример: «На основании изложенного и п. 1 ст. 620 ГК РФ».
  8. Приведение письменных доказательств нарушения и перечень прилагающихся к этим доказательствам документов.
  9. Указание на недопустимость несоблюдения принятых обязательств и отказа от них (ст. 309310 ГК РФ).
  10. Требование об устранении допущенных нарушений и сроки исполнения. Пример: «Требую предоставить доступ в арендуемое помещение до _____».
  11. Обозначение намерения обратиться в суд в случае игнорирования претензии арендодателем.
  12. Дата составления, подпись.
Предлагаем ознакомиться  Как составить претензию на невыполнение условий договора и зачем она нужна

Претензия передается арендодателю: лично в руки (с отметкой о получении), заказным письмом, через доверенного представителя.

Действия в случае отказа арендодателя: подача иска в суд

По истечении указанного в претензии срока арендатор имеет право обратиться с иском в суд. Для этого следует собрать пакет необходимых документов:

  • договор аренды нежилого помещения;
  • акт приема-передачи недвижимости;
  • копия претензии с отметкой о получении или почтовым уведомлением;
  • доказательства нарушения условий договора и закона;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Исковое заявление содержит следующую информацию:

  • наименование судебного органа;
  • полные данные сторон договора аренды;
  • контактная информация истца и ответчика;
  • реквизиты договора;
  • полные данные арендуемого объекта;
  • причины досрочного расторжения договора, с указанием доказательств нарушения;
  • требование к арендодателю;
  • перечень приложенных документов;
  • дата составления и подпись истца.

Исковое заявление подается в Арбитражный суд по месту регистрации ответчика или в тот, что указан сторонами в договоре аренды. Согласно ст. 152 АПК РФ, срок рассмотрения иска судом не должен превышать трех месяцев. В этот промежуток времени входит рассмотрение заявления, разбирательство по делу и вынесение решения.

На размер госпошлины влияют:

  • гражданско-правовой статус истца;
  • характер заявления;
  • если заявление имущественного характера, размер госпошлины можно рассчитать из суммы иска.

Сумма госпошлины по иску о неисполнении обязательств по договору аренды составляет 6000 рублей.

Подводные камни

Попытки досрочного расторжения договора аренды могут вызвать ряд проблем, которые следует учитывать при принятии решения.

  1. Судебные инстанции не всегда удовлетворяют подобные заявления по причине:
    • доказательства нарушения недостаточны для вынесения решения;
    • основания для расторжения не относятся к перечисленным в ст. 620 ГК РФ;
    • изменения обстоятельств (при ссылке истцом на ст. 451 ГК РФ) не признаны судом существенными.
  2. Собственник может потребовать дополнительной платы для заключения сделки.
  3. Высокая сумма неустойки, прописанная в договоре, в случае неисполнения обязательств.

При заключении договора аренды нежилого помещения следует обязательно включить в него условия прекращения арендных отношений по инициативе одной из сторон.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Для признания претензии законной нужно подробно описать в ней суть проблемы, дать ссылки на конкретные нормы закона и пункты соглашения, иметь доказательства передачи письма ответчику. Неисполнение сторонами обязательств по договору аренды влечет за собой судебные разбирательства и санкции в виде штрафов, возмещений убытков, возврата средств и т. д.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Договор: плата, ответственности, срок

  1. Арендная плата является обязательной. При этом следует соблюдать сумму, график платежей, форму оплаты. Деньги могут перечисляться на банковский счет или передаваться наличными. Коммунальные услуги всегда оплачиваются дополнительно. При нарушении схемы оплаты может быть составлена претензия с целью взыскания долга.
  2. Стороны должны принимать на себя определенные ответственности. Например, при отсутствии своевременной платы за аренду допускаются штрафные санкции. Однако для этого образец документа изначально должен включать соответствующие пункты и правильные формулировки.
  3. Договор должен быть подписан определенного числа, после чего он приобретает юридическую силу. Если договоренности нарушаются, может быть составлена претензия с дальнейшим устранением причин конфликта и разрывом договора.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector