Как проверить застройщика при покупке квартиры

Этапы проверки при покупке квартиры

В долевое строительство решается вложить деньги далеко не каждый. Каждый день с экранов телевизоров и новостных лент мы слышим об очередных обманутых дольщиках и ликвидировавшихся застройщиках. Люди остаются без квартир и вложенных в их строительство денежных средств.

С 2020 года в стране были введены эскроу счета, на которых теперь хранятся деньги дольщиков. Доступ к этим средствам застройщик не имеет до того времени, пока им не будет введён в эксплуатацию объект недвижимости.

Фактически получается, что теперь застройщик возводит дом за свои или заемные средства, а не за счёт клиента. Поэтому и цены на жильё в строящихся домах теперь значительно возрастают.

По данным статистики на февраль 2020 года в стране около 15-20 % застройщиков находились в процедуре банкротства.

Гражданин, желающий стать участником ДДУ, должен осознавать всевозможные потенциальные риски, связанные с таким действием, в частности:

  • затягивание сроков строительства и сдачи объекта в эксплуатацию;
  • банкротство застройщика;
  • противозаконные действия со стороны застройщика и мошеннический умысел;
  • низкое качество построенной недвижимости.

Чтобы не стать обманутым дольщиком, нужно заранее проверить компанию по нескольким ключевым пунктам, о которых мы и поговорим далее.

Процесс проверки компании считается не слишком сложным, но важным, так как он позволяет получить максимум информации о ней. Процедура делится на этапы:

  1. Поиск сведений о предприятии в интернете. У официальных компаний должен быть свой сайт, на котором располагаются учредительные документы и информация о сроке и успешности работы.
  2. Запрос других документов у непосредственного застройщика и в государственных организациях. Это позволяет сравнить бумаги компании с оригиналами.
  3. Изучение проектной декларации. С помощью этой документации выявляется наличие или отсутствие разрешений, определяются параметры будущего строения.
  4. Проверка лицензии на строительство и бумаг на земельный участок. Все разрешения, имеющиеся у застройщика, должны быть действительными и официальными. Некоторые компании занимаются строительством без лицензии, что в будущем приводит к сложностям во время сдачи дома в эксплуатацию.
  5. Проверка информации о том, включена ли компания в реестр добросовестных застройщиков.
  6. Изучение страховки, которая должна быть действительной и подходящей для строительства дома.

Если оформляется ипотека для покупки квартиры в новостройке, то дополнительно сам банк проверяет застройщика. Если компания является неблагонадежной, эта информация передается заемщику.

Часто во время проверки выясняется, что застройщик не является благонадежным. Поэтому при следующих признаках лучше отказаться от приобретения квартиры:

  • компания отказывается предъявлять официальные бумаги;
  • представители фирмы не отвечают на вопросы потенциального дольщика;
  • в отношении организации ведется множество судебных разбирательств;
  • предприятие не погашает долги по исполнительным листам;
  • о застройщике в интернете имеется множество негативных отзывов;
  • фирма предлагает заключить договор, не соответствующий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ.

Покупка квартиры всегда связана с определенными рисками. Но ситуация ухудшается, когда нужно приобрести жилье в новостройке. Как правило, на момент покупки дом ещё не достроен. И квартиры, как таковой, не существует, что добавляет новые риски. С чем же конкретно может столкнуться покупатель, вкладываясь в новостройку? Ситуации могут быть следующими:

  1. Долгострой.
  2. Строительство не завершается, например, по причине банкротства застройщика.
  3. Застройщик расторгает договор с дольщиком по выдуманной причине (обманывает его).
  4. Владелец жилплощади продает ее дважды разным людям.
  5. По завершении строительства получилась некачественная квартира в плохо построенном доме.
  6. Простои по оформлению собственности по вине застройщика.

Чтобы избежать возможных рисков, необходимо грамотно проверить застройщика. В таком случае шанс потерять деньги и возможную жилплощадь заметно снижается. Но как это сделать?

В этой статье мы не говорим о том, что можно выбрать надежного застройщика с гарантией. Есть надежные компании, есть ненадежные, а для покупателя важно свести к минимуму риски при покупке квартиры в новостройке:

  • банкротство застройщика, вывод денег и последующее исчезновение;

  • отказ в предоставлении квартиры по ранее заключенному договору;

  • затягивание сроков сдачи сверх разумных пределов, фактическое замораживание строительства;

  • двойные продажи квартиры по ошибке или с умыслом.

Это основные проблемы, преодолеть которые крайне сложно, поскольку придется подавать в суд, а само судебное решение еще не гарантирует, что вы быстро и в полном объеме получите деньги назад. Ситуация пугающая, особенно, если деньги взяты в виде ипотечного кредита, и отдавать долг все равно необходимо.

Рассказываем о том, как проверять застройщика на надежность законными методами. Повторяем — это не даст полной гарантии, но риск потерять деньги все же существенно уменьшит. Эта статья дополняет наш рассказ о том, как правильно выбрать квартиру в новостройке.

На официальном сайте нового ЖК находим раздел документации и добираемся до проектной декларации, разрешения на строительство. В этих документах нас интересует:

  1. Точное совпадение наименования застройщика с данными ЕГРЮЛ, в том числе и по учредителям.

  2. Точный адрес новостройки — проверить его можно на сайте Росреестра или сайте Кадастровой карты, там же будет информация о том, кому принадлежит участок под застройку, каково его назначение (жилая застройка).

  3. Убеждаемся, что объект обозначен как «многоквартирный жилой дом (корпус)» с адресом или номером участка (владения). Сверяемся с пунктом «коммерческое наименование объекта» — там указывается название ЖК как на официальном сайте.

  4. Проверяем договор об аренде участка, информацию о праве собственности, убеждаемся, что срок аренды перекрывает срок строительства. Документы должны быть выложены на сайте.  

  5. Смотрим финансовые показатели застройщика, которые обновляются постоянно с перевыпуском проектной декларации — здесь есть тонкости. Например, «размер уставного капитала не соответствует нормативным требованиям». Это означает, что у застройщика нет средств. Но дальше может следовать такой пункт: «средства по договору поручительства», и тут указывается группа компаний или иная структура, которая поручилась своими активами за застройщика.

Здесь мы дадим разъяснения, чтобы не пугать потенциального покупателя, но и показать, на что обратить внимание.

Купить квартиру в новостройке можно по ДДУ и ЖСК, либо по договору цессии или переуступки. Настоятельно рекомендуем сравнить договор, размещенный на сайте с тем, что находится в офисе продаж, чтобы не подписать совершенно иной документ. В нем должно быть указано, каким законом регулируется сделка — ДДУ только по 214-ФЗ в новой редакции и только при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию!

Предлагаем ознакомиться  Порядок оформления покупки квартиры без риэлтора

Чем больше документов выложено на сайте проекта, тем больше открытости демонстрирует застройщик.

В настоящее время, на территории Москвы и Московской области застройка осуществляется группами компаний (девелоперами), целью которых является максимально обезопасить собственника бизнеса от возможных рисков, в том числе возможных штрафов и исков со стороны подрядчиков, дольщиков и т.п.

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Основная (головная) компания являющаяся, как правило, известным брендом, открывает под строительство каждого из объектов отдельное юридическое лицо, т.е. под каждый строительный проект создается свой застройщик.

Например, группа компаний «Урбан Групп», как известный на строительном рынке бренд, осуществляло продажу ЖК «Солнечные Системы -2», ЖК «Видный город», ЖК «Лайково» и другие жилые комплексы в качестве застройщика. Указанная информация была размещена на их сайте и давалась в рекламе. Однако, фактически, под строительство каждого из объектов были созданы отдельные юридические лица, застройщиком ЖК «Солнечные Системы -2» являлось АО «Континент Проект», застройщиком ЖК «Видный город» являлось ООО «Видный город», застройщиком ЖК «Лайково» являлось ООО «Ивастрой» и т.п.

Как поясняют сами девелоперы, создание отдельных юридических лиц под каждый строительный проект, это сложившаяся на сегодняшний день практика, которая облегчает ведение налогового учета по каждой стройке, разделяет финансовые потоки по каждому проекту и т.п. Дольщики, приобретая квартиру в новостройке должны четко определить, кто является застройщиком по договору долевого участия, поскольку именно застройщик, указанный в ДДУ несет ответственность перед дольщиком, а не девелопер который, являясь рекламным брендом, формально к осуществлению строительства отношения не имеет.

Таким образом, при приобретении жилья у девелопера, необходимо установить, кто является застройщиком по договору ДДУ и проверять благонадежность именно фактического застройщика. Сведения о фактическом застройщике жилья необходимо уточнить у девелопера, продавца жилья и полученные реквизиты (название юридического лица, ОГРН, ИНН, адрес местонахождения, сведения о генеральном директоре) сравнить с документами (ДДУ, учредительной и разрешительной документацией).

В соответствии со ст. ст. 20 и 21 ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (в ред. от 29.07.2018 г.), застройщик обязан предоставить дольщику для ознакомления следующие документы:

  • учредительные документы застройщика (Устав, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, выписка из ЕГРЮЛ не старше 30 дней);
  • бухгалтерскую отчетность за последние три года и на последнюю отчетную дату;
  • аудиторское заключение за последний год;
  • инвестиционный контракт;
  • технико–экономическое обоснование проекта строительства;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с заключением государственной экспертизы;
  • разрешение на строительство;
  • документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (свидетельство о праве собственности либо договор аренды на земельный участок, выписка из ЕГРН на земельный участок не старше 30 дней);
  • договор застройщика со страховой компанией;
  • образец договора, по которому будет осуществляться продажа квартиры (ДДУ и т.п.).

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Важно внимательно выбирать застройщика, если планируете приобретать жилье в новостройке в качестве дольщика. К сожалению, существует шанс столкнуться с мошенником или купить квартиру у неустойчивой компании, которая может обанкротиться в любой момент. Но этого можно избежать, если проверить потенциального продавца по нескольким параметрам.

В каждом регионе есть собственный список, в котором перечисляются надежные строительные компании. Он постоянно обновляется. В этот список включаются только ответственные застройщики, ведущие деятельность в соответствии с ФЗ №214.

Как правило, подобный перечень ведут специальные органы, отвечающие за строительство в отдельном регионе. К примеру, в Москве этим занимается Москомстройинвест. Необходимую информацию можно найти на сайте ответственной структуры.

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Важно: всегда сравнивайте не только имя застройщика, но и адрес жилья. Распространены случаи, что на одном объекте компании все идеально, а другой сдавался приёмной комиссии с проблемами.

Часто компания-застройщик – лишь «пустышка», созданная более крупной фирмой (настоящим владельцем недвижимости) под конкретный объект. Это удобно, потому что позволяет разграничить денежные потоки и вести документацию по каждому объекту отдельно. Но есть некоторые нюансы.

При проверке желательно выяснить, кто настоящий владелец компании-застройщика. Идеально будет, если все акции принадлежат более крупной фирме с известным именем. Тогда бояться нечего – просто владельцы решили облегчить бухгалтерии работу. Если же следы владельца найти не выходит – лучше обойти такую новостройку стороной.

Будет очень хорошо, если у компании-застройщика во владельцах и партнерах числятся крупные компании с известным именем. Такие фирмы беспокоятся о собственном имидже и стараются не связываться с подозрительными организациями и тем более мошенниками.

Также стоит проверить уставной капитал компании. В идеале он должен быть достаточно большим, а не минимально необходимым для регистрации юридического лица. Кроме того, обязательно членство конкретного застройщика в саморегулируемой организации в строительной сфере. Это еще раз подтверждает его права на возведение объекта и надежность.

Прежде чем заключать сделку, обязательно следует проверить все документы, относящиеся к компании, строительству и объекту. Особенно если вы хотите вложиться в только зарождающееся жилье.

Указанные договора являются наиболее безопасными для дольщика, поскольку защищены положениями ФЗ – 214, подлежат обязательной государственной регистрации и проверке со стороны государства. Заключая договор долевого участия, дольщик защищен от двойной продажи застройщиком жилого помещения, а у застройщика гарантировано, оформлены права на земельный участок и имеется разрешение на строительство. В противном случае, договор долевого участия не пройдет государственную регистрацию.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание на сроки окончания строительства объекта недвижимости, сроки передачи вам жилья, предусмотренную ответственность застройщика за увеличение сроков строительства. Также, изучите характеристики приобретаемого объекта недвижимости, его площадь, этажность, планировку и т.п.

Обратите внимание на закрепленный в договоре порядок приема — передачи жилья, порядок составления Акта приема и передачи, в том числе одностороннего, обмера площадей квартиры после окончания строительства, предусмотренных доплат в случае увеличения площади квартиры, наличия компенсации от застройщика в случае уменьшения площади квартиры, стоимость квадратного метра при указанных расчетах.

В договоре должны быть прописаны все характеристики жилья и договоренности с застройщиком, поскольку в случае возникновения спора с застройщиком, суд исходит из условий сделки, прописанных в договоре. Обязательно проверьте соответствие реквизитов застройщика, в том числе банковских в учредительных документах, проектной документации и договоре долевого участия.

Обратите внимание на наличие у лица, подписывающего договор долевого участия полномочий выступать от имени застройщика. Действующее законодательство не предусматривает единой типовой формы договора ДДУ и каждый застройщик самостоятельно разрабатывает ДДУ для каждого объекта долевого строительства. Об иных видах договоров применяемых при приобретении жилья в новостройке (инвестиционный договор, предварительный договор купли – продажи, договор ЖСК, вексельные схемы и т.п.) и их рисках для дольщика смотрите информацию на нашем сайте.

Предлагаем ознакомиться  Согласие мужа на покупку квартиры образец

Установив застройщика и изучив учредительные документы, анализируем информацию о застройщике по дополнительным показателям. Обратите внимание на дату регистрации (создания) организации – застройщика. Чем дольше застройщик ведет свою хозяйственную деятельность, чем больше объектов им построено и сдано ранее, тем больше ее надежность для дольщика.

Как правило, в начале строительства для привлечения инвесторов, получения кредитов и т.п. организацией управляет реальный генеральный директор. Однако, в случае наступления неплатежеспособности у застройщика, наличия значительных долговых обязательств, готовящегося вывода денежных средств со счетов застройщика и приостановления строительства, происходит смена реального генерального директора на «номинального» генерального директора, который формально несет ответственность за дальнейшие действия застройщика, а фактическое управление застройщиком продолжает осуществлять иное лицо.

Проверка застройщика

Покупатель должен понимать, что по результатам сделки квартиру он может купить только у застройщика. Это установлено положениями ГК и ЖК РФ — именно застройщик является лицом, имеющим право привлекать и получать средства от дольщиков и покупателей квартир в новостройках.

Начинать проверку следует с уточнения, существует ли застройщик как законно действующее лицо. Для этого можно найти в сети интернет или на месте, в офисе убедиться в наличии:

  • регистрации компании в реестре (ЕГРЮЛ) под своим именем — никаких расхождений в наименовании быть не должно, в том числе и в написании букв (строчных и прописных), точках, тире и кавычках;

  • ИНН у застройщика, расчетного счета в банке;

  • проекта (образца) договора — ДДУ или договора купли продажи, в котором указан генеральный директор, лицо, имеющее право подписывать договоры;

  • проектной декларации, разрешения на строительство, договора страхования ответственности перед дольщиками, договора или свидетельства о праве собственности на участок под строительство.

Как проверить эту информацию? Как убедиться в том, что документы подлинные? Предлагаем пошаговую инструкцию по проверке документов застройщика. Она поможет вам правильно купить квартиру в новостройке, снизить риск до минимума.

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Учтите, что внесение средств по предварительному договору, на принципе соинвестирования или без составления договора — это потеря денег с большой вероятностью! Единственный вариант, который может рассматриваться — внесение на аккредитив застройщика с замораживанием средств до регистрации договора (если это связано с оформлением квартир в собственность застройщиком).

Если у вас недостаточно знаний, нет понимания смысла документа — берите копию, которую вам обязаны предоставить, и идите с ней к независимому юристу. Если вы намерены все же сделать покупку, то не вносите денег до того, пока застройщик не зарегистрирует ваш договор (проверка по сайту Росреестра). Уделите максимум внимания полному совпадению наименований фирм, номеров документов и дат!

Завершить проверку можно, воспользовавшись списком надежных застройщиков от Москомстройинвеста, где следует убедиться и наличии интересующего вас объекта, дома. Там же можно найти и сведения застройщиках в состоянии банкротства.

Приобретение жилья — рискованный процесс, причем особенно высокие риски возникают при покупке квартиры в недостроенном доме. К основным проблемам, связанным с новостройкой, относятся:

  • долгострой, при котором жилье возводится слишком долго;
  • банкротство застройщика, из-за которого невозможно достроить объект;
  • обман компании, которая заключает с дольщиками не ДДУ, а другие соглашения, по которым не действует государственная защита покупателей;
  • фирма продает одну квартиру нескольким покупателям;
  • по вине строительной фирмы возникают простои во время оформления имущества.

Для предотвращения таких ситуаций осуществляется проверка застройщика. Для этого выполняются следующие действия:

  • изначально выбирается компания, входящая в реестр добросовестных застройщиков, ведущих деятельность исключительно на основании положений Федерального закона № 214-ФЗ;
  • проверяется фирма: изучаются ее документы, которые должны располагаться на официальном сайте в свободном доступе;
  • оцениваются отзывы прошлых покупателей и клиентов;
  • изучается срок работы предприятия, причем желательно отказаться от приобретения жилья, продающегося новой организацией;
  • проверяется членство строительной фирмы в соответствующей СРО.

Как проверить застройщика при покупке квартиры

Только при качественной проверке на надежность можно быть уверенным в законности сделки и добросовестности предприятия.

Обязательно проверяется благонадежность застройщика при покупке квартиры в долевое строительство. Для этого изучаются документы компании, которые должны находиться в свободном доступе для каждого потенциального дольщика. Обычно они располагаются на сайте фирмы, но можно прийти в ее офис и запросить документацию в бумажном виде.

Дополнительно придется обращаться в другие организации. Проверке подвергаются следующие документы:

  1. Разрешение на строительство. Его можно получить в администрации региона, причем обращаться следует в департамент, курирующий строительство домов в городе. Важно сравнить документы застройщика с оригиналом. Разрешение обладает ограниченным сроком действия, поэтому, если оно просрочено, желательно отказаться от покупки жилья.
  2. Проектная декларация. Компания, занимающаяся возведением многоквартирного дома, должна иметь проект. Именно на него опираются дольщики при выборе квартиры. В проекте содержится много важной информации, к которой относятся разрешение на строительство, цель и этапы работы, количество и параметры квартир, адрес дома, назначение всех помещений, состав общего имущества, срок сдачи объекта в эксплуатацию. Приводятся возможные риски и даты покупки страховки. Указываются цена строительства дома, список задействованных подрядчиков, поручители и инвестиции, используемые для возведения объекта. Проект публикуется строительной фирмой на сайте до заключения первого договора с дольщиком. В ином случае это будет являться нарушением.
  3. Результат прохождения государственной экспертизы. Он включается в проектную декларацию. Экспертиза подтверждает, что объект проверен и соответствует требованиям законодательства и строительным нормам. Проверкой занимаются различные государственные органы в каждом регионе. Получить результат застройщик обязан до начала возведения объекта, поэтому, если он отсутствует, это является основанием для отказа в покупке жилья в доме.
  4. Бумаги на землю. В них содержится статус земельного участка, на котором возводится дом. Для получения сведений можно через интернет заказать в Росреестре выписку из ЕГРН на землю. В ней содержится информация о владельце территории, обременениях или иных ограничениях.
  5. Уставная документация. К ней относятся устав, свидетельство о регистрации и постановке на учет в отделении ФНС, выписка из ЕГРЮЛ. В этих бумагах должна содержаться достоверная информация, которую можно проверить самостоятельно. Узнать застройщика дома не составит труда: разные выписки из государственных учреждений предлагаются бесплатно в электронном виде.

Рекомендуется проверять саму новостройку. Желательно узнавать, на каком этапестроительства находится объект, какие источники финансирования используются застройщиком и в какой срокбудет сдано здание.

По закону привлекать средства дольщиков застройщик может только после того, как выполнит три условия: получит разрешительную документацию на строительство, опубликует проектную декларацию и зарегистрирует право собственности или договор аренды на земельный участок.

По требованию покупателя застройщик обязан предоставить эти документы. Нужно обратить внимание на то, на какой срок выдано разрешение на строительство. Если сроки слишком короткие, стоит задуматься, сдастся ли объект в указанный срок. В любом случае нужно выехать на место, чтобы своими глазами оценить ситуацию.

Предлагаем ознакомиться  Как проверить наличие патента

Как правильно платить застройщику

Но проверка – это еще не все. Подвох может крыться и в процессе оплаты квартиры у, казалось бы, вполне благонадежного застройщика. На что обязательно стоит обратить внимание и чего стараться не делать вообще?

В случае долевого строительства застройщик может предложить два типа договоров – либо ДДУ (договор долевого участия), либо ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Соглашаться стоит только на ДДУ, поскольку он официально регистрируется и ставится на учет государством. Но ДДУ доступен только до момента сдачи новостройки и начала ее проверки и приемки.

А договор ЖСК нигде не регистрируется и никак не подтверждается. Поэтому на одну квартиру можно заключить сколько угодно таких договоров. Следовательно, застройщик-мошенник способен не раз и не два «продать» одну и ту же жилплощадь разным людям. А им потом разбираться, кто же настоящий владелец.

Кроме того, по этому договору застройщик может постоянно переносить сроки сдачи объекта, и ничего ему за это не будет. Потому что жилищно-строительный кооператив сам обязан отвечать за строительство объекта. И, если застройщик оказывается неблагонадежным, вся вина лежит на членах ЖСК – считается, что они сами выбрали безответственного подрядчика.

Или же «Предварительный договор долевого участия». Этот документ заранее подтверждает намерение дольщика купить квартиру. Часто при заключении договора требуют внести предоплату. Но этого делать нельзя, потому что такой документ нигде не регистрируется. Так что недобросовестный застройщик легко может перепродать квартиру ещё кому-нибудь.

ПДКП (в идеале) заключается только после окончательной постройки дома, но до завершения его приемки. В противном случае есть риск столкнуться с долгостроем и ждать свои «метры» до бесконечности. Поэтому раньше начала приемки его заключать не стоит – лучше договориться с застройщиком на ДДУ.

Некоторые застройщики готовы придержать квартиру за потенциальным дольщиком на несколько дней. За это они не берут денег, и договор тоже заключать не придется. Это нормальная практика на рынке. Но только в том случае, когда такие устные договоренности не требуют какой-либо оплаты.

Запомните: при бронировании квартиры не должно быть никаких платных устных договоренностей! Все действия обязательно документировать. Иначе в случае обмана ничего доказать не получится.

Заключение договора

После того, как договор заключен, расслабляться тоже нельзя. Потому что и здесь может быть определенный подвох.

Например, некоторые застройщики могут попросить оплатить первый взнос по договору долевого участия сразу же после его подписания. Но не стоит этого делать – сначала документ нужно зарегистрировать. А на это необходимо время. Если же заплатить деньги по незарегистрированному договору, то недобросовестный застройщик может сказать, что никакого платежа не было.

Следовательно, стоит подождать, пока ДДУ пройдет регистрацию и будет поставлен на учет. После чего можно переводить застройщику деньги. Либо же можно воспользоваться аккредитивом. В таком случае деньги на оплату квартиры можно отправить сразу, но застройщик получит их только после регистрации договора.

Ненадежный застройщик — каковы риски для покупателя квартиры?

Место Название Город Построено, м²
1 Холдинг Setl Group г.Санкт-Петербург 979 983
2 Группа ЛСР г.Санкт-Петербург 756 590
3 ГК АБСОЛЮТ г.Москва 562 737
4 ГК ПИК г.Москва 557 818
5 ГК Эталон г.Санкт-Петербург 519 317
6 ГК Мортон г.Москва 506 022
7 Группа Самолет-Девелопмент г.Москва 382 990
8 ФСК Лидер г.Москва 313 974
9 ГК ИНТЕКО г.Москва 295 007
10 ГК ЦДС г.Санкт-Петербург 277 031
11 НСИ Краснодарский край 273 135
12 ГК МИЦ г.Москва 250 551
13 Брусника Тюменская область 247754
14 СК Выбор Воронежская область 229967
15 ГК КОРТРОС г.Москва 216326
16 Концерн ЮИТ г.Москва 205271
17 ИСК Запад Ульяновская область 203834
18 ГК ЮгСтройИнвест Ставропольский край 196687
19 ГК Томская ДСК Томская область 195936
20 Seven Suns Development г.Санкт-Петербург 188774

Проанализируйте проектную декларацию

Когда речь заходит о рисках долевого строительства, первым обычно вспоминается совет покупать квартиры только у проверенного застройщика с именем и репутацией. Если компания работает на рынке много лет, это большой плюс. Это значит, что за свою долгую историю она пережила не один кризис, и ее руководство знает, как вести себя в подобных обстоятельствах.

Однако в кризис проблемы могут возникнуть даже у крупного застройщика. Компания, которая сегодня значится в списке основных застройщиков города, завтра может оказаться банкротом. Поэтому нужно смотреть не только на масштаб строительной фирмы и ее былые заслуги, а постараться понять, в какой ситуации она находится в настоящий момент. Например, есть ли у нее крупные госзаказы, позволяющие при снижении спроса на рынке жилья обеспечить бригады работой.

В проектной декларации, кроме того, содержится описание строящегося объекта, информация о том, на каком земельном участке он строится, есть ли у земельного участка обременения и если есть, то с чем они связаны. Наличие обременения означает, что свои квартиры дольщики получат не раньше, чем застройщик выполнит условия, необходимые для снятия обременения.

Шаг 3. Разбираемся в финансовом обеспечении застройщика

В рекламе и описаниях ЖК на официальных сайтах часто встречается упоминание крупной компании или группы компаний, вложивших средства в строительство. Чем отличается такая структура — девелопер от застройщика, мы уже рассказывали.

Распространенная ситуация на рынке новостроек — крупный девелопер создает компанию-застройщика под определенный проект или предоставляет свои средства (поручительство) владельцу участка. Криминала в этом нет, но для покупателя важно, чтобы между застройщиком и девелопером просматривалась связь. Это может быть:

  • девелопер поручился своими активами (приложен договор или номер, по которому его можно найти в реестре, потребовать у застройщика);

  • девелопер является учредителем застройщика — сведения в ЕГРЮЛ;

  • застройщик вошел в группу компаний (имеется договор) девелопера.

Это очень важно, потому что связь показывает на источник средств у застройщика, возможность реализации проекта. Пусть это не полная гарантия (так не бывает), но сведения об обеспечении. Например, договор поручительства обязывает девелопера (поручителя) отвечать перед дольщиками своими средствами.

При изучении финансовых показателей застройщика и поручителя лучше всего обратиться к специалисту. Запросить или получить на сайте проекта (застройщика, девелопера) заключение экспертизы о соответствии требованиям. Любые вопросы по этим документам следует обращать только к финансовым специалистам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector