Судебная практика с участием риэлторов.

Как правильно расторгнуть договор с риэлтором

Каким бы ни был заключаемый договор между маклером и продавцом, он регулируется Законом «О защите прав потребителя» и Гражданским кодексом РФ (агентский риэлторский договор, договор поручения на выполнение действий в интересах заказчика, о возмездных оказываемых услугах посредником, о выплате комиссионных).

Вам пригодится узнать, как отказаться от услуг риэлтора, если подписали или еще не подписали договор

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Что это значит для вас:

  • если вы подписали договор, в котором оплачиваете услуги по продаже квартиры или дома, помимо комиссии агента, т.е за бензин, телефон, рекламу, показы и т.д, то должны будете оплатить их, в случае предоставления квитанций;
  • подобное случается редко, но если согласно договора риэлтор не выполняет свои обязанности, можно не только расторгнуть договор, но и потребовать возврат денег, а если их не возвращают с 10-дневный срок, то получить неустойку, в размере 3%;

Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры без оплаты — вручить уведомление об отказе от услуг посредника и агентства недвижимости. Документ вручается лично по одному экземпляру посреднику и директору компании, себе оставляете копию с их подписью о получении.

Порядок расторжения договора с риэлтором

  1. составляем уведомление, где указываем причину отказа от исполнения соглашения, заключенного с риэлтором, в одностороннем порядке;
  2. вручаем уведомление (отказ) риэлтору и агентству недвижимости;
  3. убеждаемся, что оба оригинала договора физически уничтожены;
  4. только после этого заключаем предварительный договор или оформляем сделку с найденным покупателем.

Причины и условия досрочного расторжения договора с посредником смотрите ниже в данной статье.

Перед заключением и подписанием соглашения с маклерской конторой убедитесь, что помимо обязательных пунктов прописаны:

  • обязанности агентства (по пунктам, что обязуются сделать, какие задачи выполнять);
  • ответственность риэлторской конторы при невыполнении ими обязанностей;
  • конкретный перечень услуг со стоимостью за каждую (виды рекламы, количество и сроки размещения, список рекламных площадок);
  • сроки и формат предоставления отчетов;
  • количество потенциальных покупателей, которые риэлтор должен привести на просмотр квартиры или дома;
  • действие договора не путайте со сроками выполнения обязательств (задач, поручений), например, распишите продажу дома по этапам с указанием сроков и тогда будет проще поймать посредника на невыполнении пунктов договора (например, вы поручаете выставление в рекламу, нахождение определенного количества покупателей и т.д.);
  • указать в договоре варианты и условия расторжения в одностороннем порядке с одной и с другой стороны;
    виды отчетных документов (расписки, описи, акты оказанных услуг);
  • даже варианты с регулированием стоимости продаваемой квартиры или дома можно включить в договор и указать ниже какой цены вы не согласны опускать стоимость;
  • вы можете включить в договор любые пункты не противоречащие законодательству и защищающие ваши права, поэтому никакой речи про «типовые» и неизменяемые договоры быть не может.

Если нет указанных пунктов, просто не подписывайте договор, иначе агентство не будет нести никакой ответственности и тем более не вернет вам деньги!

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа возможно только по истечении срока договора, если прописана конкретная дата, окончания соглашения. Если вы продадите квартиру сами, а договор еще не истек, то посредник потребует свои комиссионные.

Однако, есть и бессрочные договора, т.е. без указания срока действия, т.е. посредник будет продавать ваше жилье или дом до тех пор пока не продаст или вы не откажетесь в одностороннем порядке.

Что касается обоснования затрат агентством, то если вы подписали, что согласны оплатить за суету 10-15 тыс. рублей на старте продаж квартиры, а потом еще комиссию, то значит, знаете за что платите и поэтому расписывать на что идет расход ваших денег фирме нет нужды. Пункт о предоставлении отчета должен быть ясно и конкретно прописан в соглашении.

Можно расторгнуть договор с риэлтором в случае:

  • если подписывал договор агент без доверенности вместо руководителя ООО (ИП);
  • если агентство существенно нарушило подписанный между вами договор, т.е это размер ущерба, который наносится действием или бездействием посредника.
Предлагаем ознакомиться  Нужен ли нотариус при дарении доли в квартире примеры

На это есть ряд причин:

  • Суды – это долго и дорого. Нередко проще «махнуть рукой» на проблемный случай, а драгоценное время потратить на зарабатывание новых комиссионных.
  • Не факт, что выиграешь. Бывает, что не хватит доказательной базы, и неблагоприятный исход дела обеспечен.
  • Репутационные риски. Страдает авторитет риэлтора. Нередко простые клиенты не вникают в суть проблемы. Вопрос «Кто виноват?» сглаживается со временем. Остаётся только осадочек – «Не помню, как и что, но точно была какая-то неприятная история, связанная с судами». Зачастую таких слухов бывает достаточно, чтобы снизился поток обращений к конкретному риэлтору.

Но всегда находятся смельчаки, которые готовы идти до конца. И такая позиция, на мой взгляд, заслуживает уважения.

Рассмотрим три реальных случая из судебной практики последних лет с участием риэлторов.

  1. В начале 2016 года риэлтор обратился в Октябрьский районный суд Екатеринбурга с иском на свою клиентку. С ней был подписан договор на оказание услуг по реализации квартиры, где прописывались комиссионные в размере 80 000 рублей. Агент приступил к выполнению договорных обязанностей: размещал рекламные объявления, принимал звонки, дважды выезжал на показы. Нашёл покупателя. С представителем Сбербанка составил предварительный ипотечный договор. Но ни покупатель, ни продавец больше на встречи не являлись, на звонки не отвечали. Вскоре риэлтор узнал, что продажа состоялась, но без него. Тогда он отправил своей клиентке акт выполненных работ — платежа не последовало. На суде представителем ответчика был предъявлен встречный иск о защите прав потребителя.

Суд встал на сторону риэлтора, посчитав, что прописанные в договоре обязательства агент выполнил полностью. В его пользу с клиентки было взыскано 104 615 рублей (80 000 — комиссионные, 4 615 — процент за пользование чужими денежными средствами, 20 000 — вознаграждение за представительство в суде). Ответчица обжаловала решение. Но суд высшей инстанции не отменил его.

  1. В 2013 году в Арбитражном суде Москвы состоялось слушание дела о конфликте между агентством недвижимости и застройщиком, который привлёк АН к продаже жилья в новом ЖК. АН пыталось взыскать комиссионные за продажу квартиры по Гарантийному письму в новостройке в размере 4%, что составило 790 800 рублей.
    А дело было так. Риэлтор показал покупателю одну из квартир (это было подтверждено актом просмотра), заключил с ним предварительный договор купли-продажи. Но впоследствии по желанию покупателя договор был расторгнут, предоплата возвращена. А клиент через небольшой промежуток времени купил другую квартиру в этом ЖК. Застройщик согласился на частичную выплату причитающейся суммы агентству, посчитав, что в конкретном случае была исполнена лишь доля обязательств.
    Агентство недвижимости обратилось с иском в суд, но дело было проиграно. Судья обозначил несколько причин отклонения исковых требований: 1) Приобретённая квартира на момент подписания соглашения между АН и строительной организацией ещё не принадлежала застройщику на правах собственности.  2) Истцом не был предоставлен подписанный акт сдачи-приёмки услуг. 3) Акт осмотра жилого помещения был подписан только со стороны АН.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Обращение в апелляционный арбитражный суд не возымело действия. Решение суда первой инстанции осталось в силе.

  1. Август 2012 года. Новокуйбышевский городской суд Самарской области. Дело об уплате комиссионных по агентскому договору. Иск предъявило общество с ограниченной ответственностью «Профессионал» к своей клиентке Добровой А.А. По договору агентство недвижимости оказало услугу Добровой А.А. в покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 1 600 000 рублей. Комиссионные – 16 000 рублей. Ответчица отказалась от выплаты комиссионных. Просрочка по оплате вознаграждения составила 62 дня. Так как в договоре прописана неустойка в размере 0,5 % от суммы за каждый день просрочки, то это 80 рублей в день. То есть 4 960 рублей за весь период задержки оплаты.

Ответчицей был выдвинут встречный иск о расторжении договора, так как, по её утверждению, подписан он был при психологическом давлении со стороны представителя агентства.

Суд установил, что обязательства по договору АН были полностью исполнены. Ответчице присудили выплатить и комиссионные, и неустойку. В удовлетворении встречного иска суд ей отказал.

Предлагаем ознакомиться  Как подарить свою долю в приватизированной квартире и как оформить дарственную на долю

Расторжение договора с риэлтором в одностороннем порядке без уплаты неустойки (штрафа)

Судебная практика с участием риэлторов.

Превентивные меры: четкое прописывание условия и варианты расторжения договора с риэлторским агентством в случае одностороннего отказа от исполнения соглашения.

п. 16 Закона «О защите прав потребителей» разрешает не взимать неустойку, если это ущемляет права клиента. поэтому, если видите в агентском договоре штрафы, пени и неустойки, считайте, что данные сборы незаконны.

Отказ от договора с риэлтором содержит решение суда: п. 76 постановления №25 Пленума ВС РФ (23.06.2015). «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ»

Судебная практикаПостановление Высшего арбитражного суда о по делу А64-7196/08-23 (7.09.2010) о том, что практика взимания штрафов и неустойки при одностороннем разрыве (отказе) исполнять заключеное соглашение между клиентами риэлторских компаний и маклерами — незаконна!

Расторгнуть договор с риэлтором в одностороннем порядке без штрафа можно, если посредник не сможет доказать, что фактически понес расходы на выполнение своих обязательств, прописанных в соглашении, а это квитанции и чеки (п. 1 ст 450 ГК РФ).

Учтите, что обязательно составление и вручение уведомление нарочно или по почте (с уведомлением) на адрес риэлторской фирмы. Если дело дойдет до суда, то квиток, который, выдают на почте при отправке почтового отправления либо подпись руководителя риэлторской конторы о получении уведомления будет доказательством, что вы изъявили желание как разорвать договор с риэлтором на оказание услуг.

Важно помнить: сделку с покупателем начинаете оформлять только после того, как расторгли договор с агентством недвижимости. Это значит, что риск оплаты вознаграждения есть даже при заключении предварительного договора купли продажи в обход агентства.

Момент прекращения обязанностей по соглашению наступает в момент, когда вы вручили уведомление адресату (когда вручаете лично — дата должна быть написана в оглавлении уведомления. А при отправке почтой 7 дней с дня отправки, также следите по трек-номеру дату вручения.

Сможет ли агентство недвижимости доказать фактически понесенные затраты?На практике риэлтору почти нереально доказать размер понесенных расходов, если вы захотите расторгнуть договор на реализацию жилья и не платить затраты. Почему?

Потому что, например, при работе риэлторской компании с досками объявлений существует договоренность по оплате рекламы в пакетном режиме и вычленить стоимость рекламы вашего объявлений из потока остальных просто нереально.

Вы узнали, как расторгнуть эксклюзивный агентский договор с риэлтором и вернуть деньги и не платить штрафы и пени по агентскому договору, если сами нашли покупателя, условия и порядок расторжения соглашения с риэлторской конторой.

Призываю, дамы и господа-риэлторы:

  • Подходите внимательно к подписанию всех необходимых документов. Если работаете с продавцом, то это договор и акт осмотра помещения, в котором расписываются все стороны. Имеете дело с покупателем — обязателен детальный договор, желательно с предоплатой.
  • Формы документов хорошо бы прорабатывать вместе с юристом. Да, это затраты. Зато грамотный договор в дальнейшем избавит от проблем с взиманием комиссионных с клиента, придаст вам уверенности, повысит авторитет. Вы всегда сможете отстоять свои права в судах и других инстанциях.
  • Прописывайте в договоре разумные комиссионные, и у вас будет больше шансов своевременной честной оплаты.
  • Старайтесь сохранять оригиналы, а не копии документов. Есть прецеденты, когда суду стороны предъявляли нетождественные копии. А с утерянным оригиналом доказать подлинность копии становится практически невозможно.

От разрыва договора страдает покупатель

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю.

На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет – потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы – продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала о новом виде мошенничества. Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Предлагаем ознакомиться  Выдел доли в натуре 2020 из общей долевой собственности

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена – это неправильно приватизированные объекты.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя.

По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек , купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий.

Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector