Кадастровая оценка: правила оценки стоимости земельных участков и порядок проведения

Понятие кадастровой стоимости

Право собственности на землю, ее целевое назначение, описание местоположения, виды разрешенной деятельности, кадастровые номера, качество земли и другая важная информация о земельных наделах подлежит систематизации. В этих целях Росреестр ведет ЕГРН.

В реестре содержатся и сведения о кадастровой оценке земли, в частности, итоговая стоимость каждого оцененного земельного участка (пп. 1 п. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», далее – ФЗ № 218).

Кадастровой стоимостью (КС) земельных наделов, согласно ст. 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237 «О государственной кадастровой оценке» (далее – ФЗ № 237) считается стоимость объекта, определенная в рамках кадастровой оценки с применением методов массового или индивидуального оценивания.

Цена максимально приближена к рыночной – это усредненный эквивалент суммы, на которую может претендовать владелец, если выставит надел на продажу на открытом рынке.

Однако информация о том, сколько стоит земля по кадастровой стоимости, используется отнюдь не для заключения сделок купли-продажи. Основная цель ее введения и учета – корректный расчет налогов и сборов.

Кадастровая стоимость используется как налоговая база для:

  • расчета земельного налога;
  • уплаты государственных пошлин и сборов при совершении сделок с землей;
  • расчета выкупной стоимости или стоимости аренды государственных земель;
  • расчета пошлин при оформлении земли в наследство;
  • вычисления суммы налога при получении участка по договору дарения;
  • других налогооблагаемых операций с земельными участками.

С 1999 года, когда введена кадастровая стоимость земли, этот показатель обязателен для целей налогообложения. Но поскольку решение о проведении оценки принимают власти регионов и муниципалитетов (ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», далее – ФЗ № 135), не во всех регионах определена стоимость земель.

Там, где оценка не проводилась, в целях налогообложения для физических лиц разрешается использовать инвентаризационную или нормативную цену.

Порядок проведения, модели оценки и прочие особенности установлены, в частности:

  • ст. 66 ЗК РФ, ст. 14, ст. 24.15 ФЗ № 135;
  • Правилами, утв. Постановлением Правительства № 316 от 08.04.2000;
  • ФСО № 4, утвержденным Приказом Минэка № 508 от 22.10.2010 и другими нормативно-правовыми актами.

Прежде чем говорить о критериях, от которых зависит кадастровая оценка, предлагаем рассмотреть экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земли, но не отраженные в официальных нормах. Это, в частности:

  • загрязненность окружающей среды, в том числе почвы, воздуха, грунтовых вод;
  • наличие крупных промышленных объектов поблизости, мусорных полигонов;
  • климатические особенности, в том числе засушливость, подтопления, наличие подземных вод, количество солнечных дней;
  • иные природно-антропогенные факторы.

Многие оценщики уверены, что экологические факторы должны занимать центральное место в перечне условий для определения кадастровой цены.

Общие положения и цели

Кадастровая оценка земель – комплекс мероприятий в техническом и административном секторе, который проводится для вычисления точной цены надела земли на определенный момент времени. Процедура оценки лежит на специальном органе, в ведении которого находится оцениваемый участок земли.

В процессе проведения оценочных мероприятий преследуются следующие цели:

  • На уровне страны – формирование общей системы в секторе налогообложения. При этом в учет берутся разные участки, которые находятся в частной собственности или во владении государства. Проведение такой оценки упрощает работу фискальных структур в вопросе определения уровня налога. Как следствие, удается оптимизировать объем вливаний в бюджет страны.
  • На уровне субъектов государства. Благодаря кадастровой оценке удается получить точное представление о правильности и эффективности применения участков на конкретных территориях в привязке к конкретным временным промежуткам. Также проведение оценки – шанс принять правильные решения в вопросе распределения наделов земли, их эффективного применения в будущем, получения разрешений на возведение объектов, решения вопросов приватизации и так далее.
  • На уровне владельцев – возможность определения точной величины налога, а также получение точки отсчета при вычислении рыночной стоимости объекта. В дальнейшем данные можно использовать для совершения сделок купли-продажи, наследования, внесения земли под залог, проведения инвестиций и так далее.

Нюансы оценки земли разного назначения

Не секрет, что процесс оценки земли может различаться в зависимости от типа участка. Для земли, относящейся к дачному или садоводческому объединению, сельскому или городскому поселению, за основу берется существующая статистика и действующая стоимость аналогичных объектов на рынке. Может браться в расчет и другая информация (в зависимости от ситуации). Что касается варианта вычисления, то здесь применяется сравнительный метод.

По-иному обстоит дело, если требуется оценка с/х земель, которые находятся вне населенного пункта. Здесь уже в большей степени применяется сравнительная или доходная методика. В ряде случаев расчет основан на капитализации рентной прибыли. Также он проводится с учетом расходов, которые будут иметь место при уходе за объектом и при его поддержании в должном состоянии.

На практике то, от чего зависит кадастровая стоимость земельного участка, не имеет ничего общего с экологией. Обычно в целях выявления итоговой величины используются качественные и количественные показатели:

Предлагаем ознакомиться  Увеличение земельного участка за счет прилегающей территории

  • назначение земли, по которому она используется (ст. 7 ЗК РФ);
  • вид деятельности для участка (ст. 37 ГрК РФ);
  • размещение надела в границах конкретного региона;
  • площадь участка.

Наличие обременений не влияет на то, как формируется кадастровая цена.

Особое внимание следует обратить на вид разрешенного использования (деятельности), определяемый ответственными органами, в территориальной зоне которых находится участок.

Именно в разрезе конкретного вида разрешенной деятельности устанавливается удельный показатель КС, применяемый в пределах отдельного кадастрового квартала. Далее мы расскажем, на что влияет удельный показатель КС, а также как и кем он рассчитывается.

ФСО № 1, утв. Приказом Минэка № 297 от 20.10.2015, в качестве актуальных методик оценки признает три подхода:

  • сравнительный – основывается на сопоставлении стоимости аналогичных объектов;
  • доходный – предполагает расчет потенциального коммерческого дохода от использования земель, что выступает главным ценообразующим фактором;
  • затратный – использует в качестве основного ценообразующего фактора расходы, необходимые для создания, воспроизведения или замещения конкретного участка.

Поскольку эти подходы не применяются произвольно, стоит объяснить, откуда берется каждый из них. Как правило, выбор подхода зависит от целевого назначения конкретной группы земель:

  1. Для земель населенных пунктов (глава XV ЗК), в том числе городских, используется комплексный подход, включающий элементы доходной, сравнительной и затратной методик. Информационной базой для них выступают общедоступные данные о проданных и выставленных на продажу земельных участках, ставках арендной платы, расходах на инженерное обустройство и так далее.
  2. Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в 2020 году (глава XIV ЗК) определяется по методике избыточного дохода (доходный подход). Критериями служат не только природные качества и условия, но и цены на сельскохозяйственную продукцию, которая может быть выращена на конкретной территории, объем такой продукции, спрос, уровень оплаты труда и прочие издержки.
  3. Земли лесного фонда (ст. 101 ЗК) также подлежат внесению в земельный кадастр, так как могут быть переданы в аренду и концессию. При их оценке используется сравнительный или доходный подход. Это же касается и других участков, находящихся за пределами населенных пунктов, в том числе территорий для недропользования, рекреационных земель и так далее.

О новых правилах проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости: Видео

Кадастровая оценка: правила оценки стоимости земельных участков и порядок проведения

По законодательству периодичность проведения кадастровой оценки для надела земли составляет раз в пять лет. Интересен тот факт, что процесс оценивания организован одновременно для всех участков, которые находятся на конкретной территории. Данная процедура проводится с участием уполномоченных территориальных структур и главного отделения – федерального агентства, занимающего кадастровыми вопросами в секторе недвижимости.

Кадастровая оценка земли организуется в несколько этапов:

  • Готовится и формируется информация, которая потребуется для расчета. На этом этапе анализируется местный рынок, ценовой уровень на различные участки земли, конъюнктура местного рынка, нюансы законодательства, расположение и так далее.
  • Оцениваемая площадь условно разделяется на кварталы и зоны.
  • Вычисляются и обосновываются параметры цены, которые требуются для проведения оценочных мероприятий.
  • Итоги кадастровой оценки для наглядности оформляются в различных формах – цифровой и графической. После выполнения работ итоги вносятся в ГКН.

Кадастровая оценка проводится по крайней мере один раз в пять лет, при необходимости процедуру можно инициировать и чаще – раз в два года (ст. 11 ФЗ № 237). Если нет оценки, чиновники принимают решение о ее проведении одновременно для всех наделов конкретного населенного пункта.

Выбранные территории делятся на зоны – кадастровые кварталы. В зависимости от зоны определяется назначение, вид использования и конечная кадастровая цена.

Примерный порядок определения стоимости, исходя из положений ст. 6 ФЗ № 237, выглядит так:

  1. Подготовка и сбор информации о конъюнктуре цен на рынке.
  2. Принятие решения, выбор территории, ее раздел на кадастровые зоны.
  3. Формирование стоимостных характеристик, расчет стоимости, внесение ее в отчет.
  4. Утверждение результатов, внесение сведений в кадастр.

Основные методы оценивания

оценка

Законодатель позволяет проводить кадастровую оценку земель двумя способами: с применением массового и индивидуального методов получения оценок стоимостных характеристик.

ФСО № 4, утвержденный Приказом Минэка № 508 от 22.10.2010, определяет метод массовой оценки как основной инструмент расчета кадастровой стоимости, что означает групповое оценивание – без учета индивидуальных характеристик конкретного объекта. Для этого лицо, производящее оценку:

  • проводит анализ рынка земли в конкретном регионе / населенном пункте / районе;
  • определяет основные ценообразующие факторы и на основании схожих характеристик группирует объекты оценки;
  • выбирает подход оценивания;
  • определяет структуру оценки и связь ценообразующих факторов и кадастровой стоимости;
  • подставляет значения ценообразующих факторов в разработанную модель;
  • определяет итоговую стоимость, составляет отчет.

То, из чего складывается результат массовой оценки, включает в себя лишь основные ценообразующие факторы, например, местоположение, среднюю цену в районе, площадь надела, целевое назначение и так далее.

Принимая во внимание групповой характер оценивания и отсутствие необходимости учета обременений и наличия застроек, полученный результат представляется неточным и часто не соответствует реальной стоимости объекта на рынке.

Предлагаем ознакомиться  Как установить границы земельного участка в 2020 году

Более точные результаты дает индивидуальная оценка, на основании которой определяется рыночная стоимость. Этот способ оценки отличается от того, как оценивается кадастровая стоимость земли массовым методом, поскольку требует от оценщика подробного изучения характеристик каждого объекта и более глубокого анализа ценообразующих факторов.

Таким образом, индивидуальную оценку следует считать более гибкой, способной учесть такие факторы, как:

  • сезонность;
  • конкурентоспособность;
  • спрос на рынке;
  • наличие (или отсутствие) инфраструктуры и так далее.

Учитывая высокую точность индивидуальной оценки, в случае установления рыночной цены ее можно принимать как кадастровую (п. 3 ст. 66 ЗК РФ).

Кадастровая оценка: правила оценки стоимости земельных участков и порядок проведения

Вопрос проведения индивидуальной оценки – личное дело землевладельца, по тем или иным причинам заинтересованного в оспаривании результатов массовой оценки. На практике это позволяет уменьшить размер земельного налога и других сборов, в случае, если в результате массовой кадастровой оценки была завышена реальная стоимость земли и, как следствие, налогооблагаемая база.

Один из ключевых моментов в процессе кадастровой оценки – методика, которая применяется для проведения подобного рода работ. Здесь спросом пользуются следующие способы расчета:

  • Затратный. Такой вариант вычисления стоимости земли применяется для необычных по своим характеристикам участкам. Как правило, такие объекты не имеют аналогов или схожих земель, поэтому оценку приходится проводить с нуля. Смысл оценки сводится к вычислению себестоимости надела без учета уровня текущего спроса.
  • Сравнительный. В отличие от прошлой методики этот вариант больше подходит для типовых наделов земли, рыночная цена которых уже известна. Преимущество способа расчета – точность и простота. Его особенность и в том, что метод отображает текущее рыночное состояние, а также его склонность к изменениям в ближайший временной промежуток.
  • Доходный метод. Особенность методики – учет ожидаемой прибыли от сдачи объекта в аренду (точнее, доход от последующей эксплуатации). Расчет, как правило, проводится с учетом уже полученной ранее прибыли. В процессе вычислений специалист берет за основу информацию о размере аренды, ценах договоров купли-продажи по сделкам с похожими участками. Кроме того, в расчет берутся такие нюансы, как местоположение, рельеф, продуманность инфраструктуры, тип почвы и так далее.

Главным параметром при вычислении кадастровой цены считается одноименный удельный показатель (из расчета на один квадратный метр). Параметр вычисляется для конкретных категорий наделов, определенных кадастровых кварталов и так далее. За основу берется методичка для отдельно взятой категории. При расчете площадь земли умножается на удельный параметр кадастровой цены (один «квадрат»), благодаря чему и определяется итоговая кадастровая цена.

Возможны ситуации, когда для определенного надела земли предусматривается несколько вариантов применения. В этом случае при оценке кадастровой цены определяется тот тип разрешенного применения, для которого удельный параметр цены (из расчета для одного «квадрата» площади) максимален.

Если при расчете рыночная цена уже имеется, то при вычислении кадастровой стоимости просто берется процент от уже известного показателя. При этом итоговый результат не может быть больше рыночной цены.

Результаты кадастровой оценки

Кадастровая оценка земли

На последнем этапе заказчик получает информацию о стоимости земельного участка, который подлежал оцениванию. По законодательству оценка подкрепляется соответствующим нормативным актом. Последний доступен для средств массовой информации, а также выставляется на официальном ресурсе Росреестра. Срок действия документа составляет пять лет, после чего должна проводиться следующая кадастровая оценка.

При желании заявитель имеет право оспорить решение уполномоченной структуры при наличии одного из следующих факторов:

  • Пределы участка или его площадь были скорректированы.
  • Изменился вид применения земли.
  • Земельный надел переведен в иную категорию.
  • Изменились характеристики объекта, например, из-за природных катаклизмов – оползней, землетрясений и так далее.
  • Были обнаружены ошибки в документации.
  • Была скорректирована текущая конъюнктура на рынке, что привело к резкому снижению кадастровой цены.

Вопрос внесения корректировок в стоимость может осуществляться:

  • Через суд.
  • Посредством обращения в Россреестр (в отдел, расположенный в регионе нахождения участка).
  • В административном порядке.

После внесения корректировок кадастровая цена начинает действовать сразу после указания новой информации в ЕГРП и ГКН.

Как рассчитывается кадастровая стоимость 1 сотки

После проведения массового оценивания земель оценщик получает удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС). Это примерная кадастровая стоимость, являющаяся единой котировкой для объектов внутри конкретной группы. Напомним, оцениваемые территории делятся на зоны, после чего каждой из них присваивается собственный параметр УПКС. В качестве единицы изменения удельного показателя обычно принимается 1 кв. м земельного участка.

В соответствии с п. 5.3 Методических указаний, утв. Приказом Минэка № 358 от 07.06.2016, УПКС определяется в разрезе видов использования земли, а сами значения удельной стоимости группируются по ценовым зонам.

Предлагаем ознакомиться  Образец договора дарения дома и земельного участка для Росреестра

Разница стоимости в пределах одной зоны не должна превышать 10%. Расчет конечной КС, вносимой в ЕГРН, в отношении надела осуществляется по параметрам УПКС, установленным для конкретной зоны.

Рассмотрим на примере, как определяется кадастровая цена 1 сотки земли в 2020 году. Например, в Багаевском районе Ростовской области для земель водного фонда установлен удельный показатель в размере 15,58 рублей/кв. м. Следовательно, кадастровая стоимость участка площадью 25 соток составит: 15,58 х 100 х 25 = 38950 рублей.

Расчеты, произведенные оценщиком, утверждаются постановлением местных органов власти. При этом не имеет значения, для чего нужна КС – она всегда высчитывается для всех земельных участков, вошедших в оцениваемую группу.

Кто проводит оценку

Критерии, определяющие стоимость земли

Как гласит ст. 6 ФЗ № 237, проведение оценочных мероприятий возложено на бюджетную организацию, созданную для этих целей в конкретном регионе властями субъекта федерации. Но в течение переходного периода, пока такие организации еще не созданы, проводить оценку могут и лицензированные частные оценщики.

Независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка проводится на основании договора, заключенного между частным оценщиком / организацией оценщиков и органом власти, принимающим решение о ее проведении.

Частные лица, включая владельцев земли, не принимают участия в выборе оценщика, это делает инициатор оценивания на конкурсной основе.

Если землевладелец хочет оспорить результаты такой кадастровой оценки, он может:

  1. Самостоятельно найти того, кто рассчитывает КС.
  2. Заключить с ним договор об оценке и определении рыночной стоимости земли.
  3. Получить отчет об оценке с обоснованием рыночной стоимости участка.
  4. Если ранее определенная КС оказалась выше рыночной или есть иные объективные причины – оспорить результаты оценки.
  5. Представить доказательства необъективности кадастровой оценки и эскпертное мнение оценщика по поводу того, откуда берется рыночная стоимость, приравниваемая к кадастровой.

Такого отчета должно быть достаточно для утверждения уточненной стоимости участка. Впоследствии это будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

Где узнать стоимость участка

Кадастровая стоимость дома в деревне, квартиры в столице, земельного пая и других объектов недвижимости всегда указывается в ЕГРН. Так как сведения из ЕГРН общедоступны, любой человек может запросить данные из него. Информация предоставляется в форме выписки из ЕГРН о кадастровой цене, утв. Приказом Минэка № 975 от 25.12.2015. В документе обычно указывается:

  • текущая КС;
  • история изменения кадастровой стоимости;
  • вид объекта, номер, адрес, другие реквизиты надела;
  • реквизиты акта, которым утверждена КС;
  • заявления о пересмотре и принятые решения.

Информация онлайн-сервисов предоставляется бесплатно.

Как оспорить кадастровую оценку

Основания для изменения кадастровой стоимости земли определены в ст. 24.18 ФЗ № 135. Как правило, это:

  • использование недостоверных сведений при проведении массового оценивания;
  • определение рыночной цены в результате индивидуальной оценки.

Пересмотр не происходит автоматически, его инициирует владелец земельного надела, в отношении которого завышена КС. Рыночная цена, как правило, устанавливается в целях занижения КС и, соответственно, налогооблагаемой базы.

Для пересмотра кадастровой стоимости собственник может обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах оценки. Комиссия формируется из представителей местных органов власти субъекта федерации, бюджетных организаций, проводящих оценку, а также сотрудников Росреестра.

Заявителю предоставляется возможность доказать необъективность выводов того, кто начисляет КС методом массовой оценки. Обычно для этого достаточно отчета об определении рыночной цены. На его основании комиссия принимает решение, которое является причиной для внесения изменений в ЕГРН.

Переоценка кадастровой стоимости

Проблемы кадастровой оценки заключаются не только в неточности, но и в том, что обязательная переоценка, согласно ст. 11 ФЗ № 237, осуществляется не чаще, чем раз в три года, и не реже, чем раз в пять лет.

Данные о КС, указанные в ЕГРН, могут потерять актуальность уже через 1-2 года. Но крайний срок для местных органов власти – 5 лет, на протяжении которых землевладелец будет платить завышенные налоги, если КС принадлежащей ему земли неактуальна.

Если у собственника есть экспертиза кадастровой стоимости земельного участка, это позволяет ему оспорить результаты оценки для конкретного адреса, однако массовая переоценка проводиться не будет.

Методы оценки земли

Есть и другая сторона проблемы, затрагивающая даже тех, кто оспорил КС и установил рыночную стоимость земли. Дело в том, что в результате проведения очередной переоценки все ранее утвержденные показатели КС изменяются, также меняется дата утверждения кадастровой стоимости. После такой переоценки собственникам снова нужно доказывать справедливую цену участка, но уже с указанием новой даты.

Заключение

Резюмируя сказанное, выделим несколько выводов:

  • кадастровая стоимость используется как налогооблагаемая база при операциях с землей;
  • КС устанавливается в результате оценки, проведенной по заказу региональных властей;
  • чаще всего применяется метод массового оценивания, определяющий лишь приблизительную стоимость земли;
  • если КС завышена, собственник вправе произвести независимую оценку и оспорить результаты, определенные массовым методом;
  • обязательная переоценка производится не чаще 3 (для городов – 2 года), но не реже 5 лет.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector