Договор с риэлтором на продажу квартиры: как составить, расторгнуть и где скачать образец? сопровождение сделки купли-продажи агентством недвижимости: плюсы и минусы

Пошаговая инструкция продажи квартиры через риэлтора

Многие продавцы в надежде выгодно реализовать свое имущество обращаться за помощью к профессиональным риэлторам.  

Прежде чем обратиться к риэлтору и подписать с ним договор об оказании услуг, необходимо четко сформулировать свои интересы: за какие деньги и в какие сроки вы хотите реализовать свою квартиру.

Далее следует разобраться с тем, какой набор услуг и на каких условиях предлагает то или иное агентство. Немаловажно выяснить и репутацию агентства, поинтересоваться квалификацией его сотрудников.

Документальное сопровождение сделки

Поскольку типовых образцов договоров, которыми сопровождается продажа квартир, законодательно не утверждено, агентства разрабатывают их самостоятельно, опираясь на своих юристов и их трактовку положений Гражданского и Жилищного кодексов.

«Действительно, законодательством не утверждена какая-то единая и обязательная форма договоров между риэлтором и клиентом. Каждое агентство самостоятельно определяет их содержание, – подтверждает президент Гильдии риэлторов РТ, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев.

– Однако еще в 2011 году группа юристов Гильдии риэлторов РТ разработала договорную базу с клиентами, рекомендованную для членов Гильдии и для всех остальных агентств недвижимости. Эти договора, полностью соответствуют положениям действующего законодательства, как говорится, «от и до» отражают сегодняшнюю практику проведения сделок.

Эти документы не только прошли юридическую экспертизу, но и успешно применяются на практике, их легитимность доказана в ходе судебных разбирательств.

От работы с этими типовыми договорами многие ощутили положительный эффект – работать стало спокойнее, клиенты проявляют больше доверия, ведь документы составлены таким образом, что они одинаково защищают и интересы риэлтора, и интересы клиента».

Читаем агентский договор

Агентский, как и многие другие договоры, содержит ряд утвержденных Гражданским кодексом существенных условий, без которых такой договор может быть признан недействительным. Рассмотрим их подробнее.

Преамбула

Раздел «наименование сторон», кроме Ф.И.О. подписантов, должен обязательно содержать сведения о юридическом лице, то есть его полное или краткое наименование согласно Уставу организации.

Договор может быть подписан от имени генерального директора или агента, который в дальнейшем будет вести сделку. Во втором случае важно, чтобы агент имел доверенность на подписание такого рода документов.

Договор с риэлтором на продажу квартиры: как составить, расторгнуть и где скачать образец? сопровождение сделки купли-продажи агентством недвижимости: плюсы и минусы

Предмет договора

В этом разделе указывается вид услуги. В рассматриваемом в нашей статье случае – это действия по продаже объекта недвижимости. Помимо этого, данный пункт договора содержит полное описание объекта и его стоимость с учетом агентского вознаграждения.

«Если продавец заявляет стоимость квартиры существенно выше рыночной, я бы рекомендовал агентствам недвижимости провести с клиентом, что называется «разъяснительную работу»: показать аналогичные объекты, чтобы не выставлять свою квартиру за нереальную цену», – комментирует Руслан Садреев. – Цена должна соответствовать рыночной.

Стоимость услуг и порядок их оплаты

Агентский договор возмездный, соответственно, стоимость услуг по договору также относится к разряду его существенных условий. Без их полного указания регулировать взаимоотношения будет сложно. Некоторые агентства предпочитают фиксированную оплату, некоторые оговаривают процент от сделки.

Сумма вознаграждения агентства в Казани в среднем составляет от 50 до 100 тыс. рублей в зависимости от стоимости объекта, его ликвидности, сложности оформления документов и т.д.

Что касается порядка оплаты, то, например, типовым договором, разработанным Гильдией риэлторов РТ, предусмотрено, что вознаграждение агенту выплачивается не позднее дня выполнения им своих обязанностей по договору. Это может быть сделано как в наличной, так и безналичной форме.

«Услуги, как правило, оплачиваются по факту их полного оказания – после подписания акта выполненных работ, – поясняет Руслан Садреев.

Услугу оплачивает ее заказчик, то есть продавец квартиры, который обратился в агентство.

Обязательства

В договоре прописываются права и обязанности обеих сторон – агента и заказчика.

– изучать складывающуюся конъюнктуру рынка недвижимости в целях наиболее выгодного продвижения объекта, информировать клиента о ходе этой работы;

– распространять информацию об объекте недвижимости в печатных и электронных средствах массовой информации;

– осуществлять поиск и самостоятельный отбор покупателей объекта недвижимости, в том числе осуществлять просмотры объекта недвижимости потенциальным покупателям, вести с ними переговоры об условиях предстоящей сделки;

– организовать подготовку к проведению сделки, включая: первичный анализ правоустанавливающих документов на объект недвижимости; присутствие при подписании необходимых документов;

– провести все необходимые действия для государственной регистрации перехода прав собственности на объект недвижимости;

– координировать денежные расчеты.

«Таким образом, основная обязанность по договору – это выполнение агентских услуг по поиску покупателей на объект недвижимости, принадлежащий собственнику, сбор необходимых документов. При необходимости в этот же договор включается услуга по подбору для продавца альтернативной квартиры», – уточняет Садреев.

В свою очередь, заказчик в течение срока действия договора не в праве разглашать третьим лицам предмет договора и заключать аналогичные договоры с другими агентствами.

«Агентский договор подразумевает эксклюзивность. Это очень важный момент, на который стоит обратить внимание. Согласно Гражданскому кодексу, агентский договор не может заключаться с несколькими организациями.

В противном случае грозит неустойка. Поэтому если заключить такой договор с непрофессиональным, ненадежным, «серым» риэлтором или агентством, тогда можно потерять время», – обращает внимание Руслан Садреев.

Ответственность

Юристы, которые специализируются на имущественных спорах, советуют не ограничиваться общими фразами, а закреплять в договоре ответственность агентства за срыв сделки и оговаривать объемы этой ответственности в рамках, предусмотренных ст. 329 ГК РФ. Аналогичным образом следует оговорить ответственность агентства в случае оспаривания сделки в суде по искам третьих лиц.

Срок действия и порядок расторжения

У договора обязательно должен быть срок действия. Если агентство предлагает подписать договор, где срок действия не оговорен, а ограничен формулировкой «до выполнения обязательств» – это крайне невыгодно клиенту.

Предлагаем ознакомиться  Как правильно составить справку по месту требования

Если в договоре при этом предусмотрены штрафные санкции за досрочное расторжение договора – такой документ юристы подписывать не рекомендуют.

То есть не стоит заключать договор на длительный срок, ведь проще потом перезаключить договор, чем не иметь возможности отказаться от услуг агентства.

По словам Руслана Садреева, чаще всего договор заключается на три месяца, если речь идет о квартире, если же о загородной недвижимости, то и на более длительный срок.

«Договор должен содержать условия его расторжения, – говорит эксперт.

Договор с риэлтором на продажу квартиры: как составить, расторгнуть и где скачать образец? сопровождение сделки купли-продажи агентством недвижимости: плюсы и минусы

Стоит остерегаться договоров, которые заключаются сроком на год без права досрочного расторжения. Однако если дело дойдет до суда такой документ может быть признан недействительным».

Дополнительные рекомендации

Клиент, он же заказчик услуги в агентстве, должен обязательно настаивать на условии документального закрепления каждой оказанной услуги, указанной в договоре. Таким документом может быть расписка в получении денег или документов и прочее. Если перечень услуг грамотно прописан в договоре – то легко посмотреть, каким именно документом подтверждается выполнение каждой услуги.

Второй экземпляр договора и всех документов, подтверждающих оказание услуги, подписанный сторонами, должен обязательно оставаться у клиента. С этими бумагами на руках, в случае возникновения конфликтной ситуации, можно будет доказать или опровергнуть факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору. Без них сделать это будет проблематично.

В идеале от агентства следует добиваться четкого указания в договоре сроков исполнения по каждому виду услуг. Тогда клиенту легче контролировать ход исполнения договора, а любые нарушения сроков, возникающие по ходу оформления сделки, будут четко видны.

Если агентство предлагает пошаговое снижение цены на объект, в договоре желательно оговорить график такого снижения. О том, что первоначальная стоимость квартиры может указываться выше среднерыночной мы уже упоминали.

При внесении любых денежных средств необходимо получить у агентства подтверждающий документ, в котором кроме суммы указано назначение платежа.

Шаг первый. Проверка полномочий человека, выступающего в качестве риэлтора, и документов

Во-первых: стоит снять ксерокопию паспортных данных человека, выступающего в качестве риэлтора, а также проверить, имеет ли он полномочия, позволяющие подписывать договор. Не стоит бояться, что на вас косо посмотрят, если вы попросите сделать ксерокопии документов риэлтора, это вполне нормальная практика.

Если человек, предлагающий заключение договора на оказание риэлторских услуг, выступает по доверенности от лица компании, следует запросить эту доверенность и снять её копию. В доверенности всегда указываются полномочия представителя, среди которых должно быть и подписание конкретных договоров.

При составлении доверенности некоторые компании зачастую указывают, что полномочия описаны в уставе компании. Если в вашем договоре было обозначено именно это, то требуйте предоставить текст уставного документа и предоставления информации о том, кто и когда был назначен на соответствующую должность.

Во-вторых: изъявите желание ознакомиться с учредительными документами, а именно, свидетельством о постановке агентства недвижимости или юридической фирмы на налоговый учёт, а также свидетельством о его государственной регистрации. Это поможет убедиться, что риэлтор не является «чёрным».

В-третьих: узнайте юридический адрес компании и проверьте, не соответствует ли он какой-то комнате в жилом доме. Существуют риэлторские компании, которые пользуются арендованной комнатой, а в учредительном документе указывают несуществующий адрес. Это покажет, ведёт ли компания не совсем законную деятельность, или является порядочной.

Шаг третий. Замечаем особенности

  • Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
  • Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
  • Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств.
    В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
  • Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
  • Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
  • Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
  • Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
  • В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
  • Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.
Предлагаем ознакомиться  Каков порядок взыскания материального ущерба с работника

Шаг четвёртый. Возможные минусы

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.

не подписывать договор с риэлторами

Перед продажей квартиры у собственника может возникнуть серьезный вопрос как продать свою недвижимость быстро и по выгодной цене Для ответа на него нужно хорошо знать рынок и уметь искать потенциальных покупателей.

Сопровождение сделки куплипродажи квартиры именно этим и занимаются специалисты по продаже недвижимости риэлторы.

На каких условиях они работают и есть ли риски при обращении в агентство Как расторгнуть договор с риэлтором на продажу квартиры Более подробно об этом далее.

После принятия решения о работе с агентством по недвижимости необходимо выбрать подходящую компанию и заключить с ней соглашение эксклюзивный договор.

Можно, конечно, обращаться в несколько различных агентств в надежде продать квартиру быстрее и дороже, однако такой вариант менее выгоден для клиента.

Дело в том, что от продажи риэлтор получает оплату комиссионные, и если он не будет уверен в их получении, то и стимула хорошо работать у него не будет.

Как и любая сделка, заключение договора с агентством по недвижимости имеет свои нюансы и тонкости. Чтобы лучше разобраться в них, стоит рассчитать цену, найти надежного покупателя и т.д.

Очевидно, что сделка с агентством, при множестве своих преимуществ, имеет и определенные недостатки. Главные из них можно устранить, если ответственно подойти к выбору компании от работы с надежным посредником преимущества все же будут преобладать.

Продажа квартиры по агентскому договору значительно упрощается при обращении в агентство, ведь решение большинства сложных вопросов риэлтор берет на себя.

Что нужно знать при покупке квартиры через агентство После заключения договора клиент может рассчитывать на получение от посредника следующей помощи

  • консультирование клиента и оценка имеющихся у него документов,
  • проведение процедуры оценки недвижимости,
  • подготовка и проведение рекламной кампании,
  • поиск покупателей квартиры,
  • проведение переговоров с потенциальными покупателями,
  • проведение показа недвижимости,
  • сбор и подготовка необходимых для продажи документов,
  • подготовка проекта договора куплипродажи,
  • организация и проведение сделки поиск нотариуса, подготовка места для подписания документов,
  • подготовка заключительной документации.
  • Очевидно, что в обязанности риэлтора входит решение множества вопросов клиенту пришлось бы обращаться за получением соответствующей помощи сразу к нескольким различным специалистам.

    Конкретные виды предоставляемых услуг необходимо уточнять в письменном виде, то есть включать их в договор.

    Перед подписанием договора нужно выяснить все возникшие неточности клиент может задавать посреднику любые вопросы относительно его полномочий, опыта работы, а также самой сделки.

    Какие вопросы нужно задавать риэлтору при покупке квартиры Они могут касаться оценочной стоимости квартиры, величины комиссионных, способов поиска клиентов, организации показов квартиры и. т.п.

    В некоторых случаях можно предложить риэлтору изменить условия договора некоторые из них идут на уступки и компромиссы с клиентом.

    Чаще всего обязанности по подготовке и оформлению всех документов ложатся на риэлтора собственнику нужно лишь предоставить некоторые бумаги. К ним относятся документы, подтверждающие права собственности на квартиру.

    В зависимости от способа получения жилья это может быть

    • договор куплипродажи,
    • свидетельство о праве на наследство,
    • договор мены,
    • копия судебного решения,
    • договор дарения и т.п.

    Оригиналы этих бумаг в большинстве случаев передаются риэлтору он может демонстрировать их потенциальным покупателям, подтверждая тем самым свои полномочия как представителя собственника.

    Передача данных документов подтверждается специальным договором хранения распиской. Также можно составить акт приемапередачи с указанием всех переданных посреднику бумаг.

    Какие еще документы нужны риэлтору для продажи квартиры Помимо этого, для заключения договора нужно будет оформить доверенность от имени собственника она предоставляет риэлтору право на подготовку и сбор необходимых для продажи квартиры документов сама сделка куплипродажи по этой доверенности недоступна.

    После заключения сделки и поиска покупателей агент также занимается подготовкой договора куплипродажи и всех необходимых для продажи документов. Такая обязанность возникает у него только в том случае, если данное условие включено в договор.

    Как расторгнуть договор с агентством недвижимости на продажу квартиры Например, сделка может быть расторгнута на таких основаниях

    1. После истечения срока ее действия в том случае, если конкретный срок был определен сторонами. При этом никаких правовых последствий для обеих сторон не наступает.
    2. Досрочное расторжение договора по инициативе клиента в зависимости от условий, прописанных в документе, в этом случае у него могут наступить два последствия
      • необходимость оплатить все расходы, понесенные агентом,
      • необходимость уплатить штраф это условие, а также конкретный размер штрафных санкций определяются сторонами.
    3. Досрочное расторжение договора по инициативе компании в этом случае агентство должно вернуть клиенту все заранее уплаченные им деньги, а также переданные документы.
    Предлагаем ознакомиться  Кто такой тайный покупатель и зачем он нужен Шпионы среди нас

    На условия расторжения договора и возможные последствия этого необходимо обратить внимание еще на этапе подписания документа в большинстве случаев компании включают в него положения, противоречащие законодательству.

    Даже при работе с агентством клиенту не гарантируется полная безопасность все равно существует риск нарваться на мошенника, причем именно в лице риэлтора.

    Можно выделить несколько самых распространнных схем и уловок, на которые идут посредники, когда хотят обмануть клиента

  • Завышенная оценка стоимости квартиры перед заключением сделки это делается, чтобы привлечь клиента и убедить его заключить договор. После этого квартира если и продается, то по цене, которая ниже заявленной изначально.
  • При этом клиент теряет время и деньги, которые он мог бы не платить агентству, проводя сделку самостоятельно.

  • Привлечение подставных покупателей риэлтор договаривается с людьми, которые изображают из себя потенциальных покупателей и убеждают продавца снизить стоимость квартиры.
  • Использование доверенности агент получает от владельцев квартиры данный документ и использует его не по назначению например, продает недвижимость или переоформляет ее на другого человека.
  • Стоит очень аккуратно подписывать такие документы и ограничивать полномочия, которыми будет наделяться их обладатель.

  • Невыполнение обязательств, предусмотренных в договоре поскольку основной обязанностью риэлтора является оказание ряда услуг, оценить степень и качество их выполнения очень сложно.
  • Договор с риелтором на продажу/куплю квартиры

    Посредник может взять деньги у клиента и заявить, что его обязательства были выполнены, хотя на самом деле это будет не так.

    Чтобы избежать подобной ситуации, в договоре нужно четко прописывать конкретные критерии оценки выполнения услуг например, количество привлеченных покупателей, наличие разработанной и размещенной рекламы квартиры и т.п..

    Поэтому необходимо подходить к выбору агентства очень тщательно лучше обратиться в крупную компанию и заплатить немного больше, чем заключать рискованную сделку с малоизвестным посредником.

    Привлечение агентства к продаже квартиры имеет ряд очевидных преимуществ решение практически всех сложных вопросов переходит от собственника к посреднику.

    Договор с риэлтором – кратко и самое важное

    01Любые отношения с риэлтором должны начинаться с заключения договора на оказание риэлторских услуг — это аксиома! Данным документом устанавливаются права и обязательства сторон, именно договор является юридическим основанием для предъявления претензий и требований.

    • Какие вопросы должны быть оговорены в договоре на оказание риэлторских услуг?
    • На что стоит обратить особое внимание при его подписании?
    • Договор с агентством недвижимости, какие подводные камни?

    01Предисловие. При заключении договора, а лучше за день до этого, подробно изучите все прописанные в нем условия и уточните у риэлтора непонятные вам моменты.

    Особенно это касается пунктов договора, оформленных мелким шрифтом — здесь обычно скрываются наиболее острые подводные камни.

    К слову, профессиональные «белые» агентства недвижимости практически никогда не оперируют подобными «уловками».

    Ваша задача — четко выяснить, что именно обязуется совершить в вашу пользу риэлтор, за что вы должны ему заплатить, и каков порядок расчетов.

    В ином случае вы рискуете дополнительно оплатить услуги нотариуса, рекламу, БТИ и другие услуги или же самостоятельно проделать часть работы.

    03На вас также возлагаются определенные обязанности:

    • предоставить пакет правоустанавливающих документов;
    • выдать нотариальную доверенность для сбора документов от вашего имени;
    • обеспечить просмотр объекта (продавец/арендодатель), или явиться для ознакомления с вариантами объектов (покупатель/арендатор);
    • явиться для заключения сделки в указанное риэлтором время и место.

    04В договоре с риэлтором также указываются:

    • Принципы тарификации услуг: плавающий процент от сделки, фиксированная поэтапная оплата каждой услуги, и т.д.
    • Стоимость услуги порядок осуществления расчетов (не стесняйтесь потребовать расписку или чек (приходник) по факту любой передачи денег).
    • Технические характеристики объектанедвижимости: его адрес, полезная площадь, тех. состояние, этаж и пр.
    • Сроки исполнения договора. Обязательный пункт, охраняющий вас от «затягивания» процесса посредством пролонгации.
    • Ответственность сторон.Проследите, чтобы в этом пункте были указаны штрафные санкции не только по отношению к вам, но и к агентству. Если в договоре с риэлтором предусмотрен штраф за досрочное расторжение вами договора, то он не должен превышать размер риэлторской комиссии.
    • Порядок изменения условий договора с риэлтором или его расторжения. В первом случае это может быть письменная форма требований по коррекции договора. Во втором — указываются основания для его расторжения и санкции, применяемые за это к сторонам.
    • Привлечение к процессу третьих сторон. Этот пункт договора является опциональным и не должен вас настораживать — зачастую в штате агентства просто отсутствует соответствующий специалист.
    • При заключении договора грамотный риэлтор не только попросит вас предоставить всю техническую документацию, но и снимет с нее копии. НО! От вас могут потребовать передать оригиналы документов на хранение, что тем самым фактически сделает договор с агентством недвижимости — эксклюзивным, дающим расширенные полномочия агентству. Вы вправе отказаться от такого варианта, если планируете сотрудничать с несколькими агентствами одновременно. Если же нет, то для страховки можно просто составить акт приема-передачи документов, прикрепляемый к договору на оказание риэлторских услуг.
    • С целью избежать ответственности за невыполнение договора в срок, «неуспевающий» риэлтор может направить вам уведомление о завершении работы, которое по факту является неверным. Поэтому желательно приходить в агентство со свидетелем, в присутствии которого подписывается отказ от приема исполнения.
    • Еще одним инструментом «затягивания» сроков исполнения, является формулировка в договоре с риэлтором, согласно которой: «Договор заключается сроком на «n месяцев». Если к моменту окончания срока действия одна из сторон не заявит о расторжении, договор продлевается на аналогичный срок».
    • Скрытая комиссия. На нее в договоре указывают пункты, запрещающие клиенту прямое общение с другой стороной сделки, или предоставляющие риэлтору право на разницу между изначально оговоренной стоимостью объекта и конечной ценой, по которой тот был продан.

    You May Also Like

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Adblock detector