Споры по договору аренды нежилого помещения

Сроки

По срокам действия договор аренды бывает:

  • до одного года;
  • более одного года;
  • бессрочный.

В первых двух случаях в документах указывают точные даты, когда истекает срок действия договорённостей. В последнем – конечной даты нет. Если кто-то из сторон решит расторгнуть бессрочное соглашение, ему необходимо предупредить другую сторону за 1-3 месяца до прекращения сотрудничества.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

У юридических лиц договор на аренду нежилых помещений должен сохраняться в архиве предприятия постоянно (согласно п.424 «Перечня типовых управленческих документов, образующихся в деятельности организаций, с указанием сроков хранения» (утв. Росархивом 06.10.2000). Уничтожение или изъятие недопустимо!

В случае, когда арендатор нарушает условия сделки (например, не выплачивает вовремя деньги), собственник может расторгнуть соглашение и подать на него в суд. Срок исковой давности по договорам аренды нежилых помещений составляет три года с момента, когда стало известно о нарушении прав.

Споры по договору аренды нежилого помещения

Временной промежуток меняется в таких случаях:

  1. наниматель частично погасил задолженность;
  2. арендодатель написал заявление в суд о продлении или возобновлении срока исковой давности;
  3. арендатор скрылся, и дело возобновляют после его возвращения.

Перепланировка одобрена в последующем: обязан ли арендатор платить штраф?

Cдача помещения в аренду – это не только получение прибыли в виде арендной платы, но и определенный риск, связанный с сохранностью арендованного помещения, ведь собственник лишается прав владения и использования своего недвижимого имущества и может реализовать только право на контроль за деятельностью арендатора.

Законодательство (п. 1 ст. 615 ГК РФ) наделяет арендатора обязанностью пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если таковые не определены – в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды и требовать возмещения убытков (п. 3 ст. 615).

Однако вышеуказанные нормы права никак не регулируют вопрос о перепланировке арендованного помещения.

Как правило, в договоре аренды помещения закрепляется условие о том, что перепланировка арендованного помещения производится арендатором после получения согласия арендодателя. При нарушении данного условия на арендатора налагается определенный штраф. Требование о взыскании штрафа может быть заявлено в пределах предусмотренного ст.

Так, в Постановлении АС СЗО от 15.10.2015 № Ф07-7605/2015 по делу № А56-2435/2015 арбитры, усматривая наличие оснований для применения ст. 333 ГК РФ, исходили из установленных по делу обстоятельств с учетом того, что спорная перепланировка продолжает ранее выявленную перепланировку, за выполнение которой в отсутствие проектной документации и без разрешения арендодателя арендатор уплатил штраф, а распоряжением уполномоченного государственного органа принято решение о приватизации арендованного объекта путем его продажи арендатору.

Отметим, что взыскание штрафа за перепланировку не мешает арендодателю расторгнуть договор аренды в связи с использованием помещения не в соответствии с условиями этого договора (Постановление АС ДО от 16.09.2014 № Ф03-3984/2014 по делу № А73-15690/2013).

Однако на практике возникал вопрос: подлежит ли взысканию штраф, если впоследствии арендодатель одобрил перепланировку? Недавно такой спор был рассмотрен в Арбитражном суде СЗО (Постановление от 25.11.2015 по делу № А56-79652/2014). Суть дела заключалась в следующем.

Договором аренды установлена обязанность арендатора не производить в арендуемых помещениях без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера. Буквально из данного пункта договора следует, что письменное разрешение арендодателя должно быть получено арендатором до проведения им перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

В случае нарушения условий договора аренды сторона уплачивает штраф в размере 30% суммы квартальной платы вне зависимости от вины.

Арендатор без согласия арендодателя произвел перепланировку помещений без изменения наружных границ путем их объединения в одно помещение.

По результатам проведения кадастрового учета вновь сформированному нежилому помещению присвоен кадастровый номер, о чем составлен кадастровый паспорт, в котором отражено, что документация, подтверждающая правомерность проведения перепланировки, не представлена.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Письмом арендодатель уведомил арендатора о том, что он не возражает против согласования проекта перепланировки помещения и предлагает арендатору внести изменения в техническую документацию и предоставить арендодателю кадастровый паспорт. Однако при этом в адрес арендатора была направлена претензия, в которой арендодатель потребовал уплаты преду­смотренного договором штрафа за произведенную самовольную перепланировку арендованных помещений.

Суд первой инстанции вынес решение о взыскании штрафа, но с ним не согласился суд апелляционной инстанции, указав, что произведенная перепланировка не носит капитального характера и согласование арендодателя на перепланировку впоследствии получено.

Предлагаем ознакомиться  Предварительный договор для органов опеки образец

Суд кассационной инстанции поддержал первоначальное решение, сделав такие выводы:

  • арендатор, заключая договор аренды и дополнительное соглашение к нему, был осведомлен о технических характеристиках арендуемых помещений и условиях договора, касающихся возможности их перепланировки, однако в отсутствие согласия на это произвел изменение их конфигурации, что повлекло уменьшение площади вновь образованного помещения и внесение изменений в технический паспорт помещения;
  • вывод суда апелляционной инстанции о том, что указанная перепланировка не носит капитального характера, то есть не относится к реконструкции арендуемых помещений, не имеет правового значения, так как договором предусмотрена ответственность арендатора не только за самовольную реконструкцию арендуемых помещений, но и за их перепланировку, не связанную с изменением конструктивных элементов помещения в частности и здания в целом;
  • последующее согласование арендодателем произведенной перепланировки помещений не может служить основанием для освобождения арендатора от ответственности за невыполнение принятых по договору обязательств.

Таким образом, арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит.

Кто может выступать сторонами?

Сторонами договора могут быть ИП, юридические и физические лица, административно-территориальные, национально-государственные и муниципальные образования.

Для юридических и физических лиц нужны разные пакеты документов для регистрации. Так же для них отличается сумма государственной пошлины (ПП. 22 П. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Много дополнительных требований устанавливается при заключении контрактов на аренду муниципального имущества или государственного. В тех случаях, когда арендодателем является государство, сторонами приобретается дополнительная ответственность по договору аренды.

Если по каким-то причинам происходит смена собственника нежилого помещения, то договор аренды в этом случае не теряет своей юридической силы (постановление АС Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 № Ф04-22735/2015 по делу № А27-16794/2014). Смена арендодателя не является основанием к изменению условий или расторжению соглашений (п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Стороны могут принять решения прекратить сотрудничество в том случае, если новый владелец решил продать арендуемое имущество. В таком случае, арендодатель должен предупредить нанимателя за три месяца до даты расторжения сделки.

Последствия несвоевременного возврата арендованного помещения

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. По общему правилу окончание срока действия любого договора влечет прекращение обязательств сторон по нему (ст. 425 ГК РФ).

Следовательно, по окончании срока действия договора аренды помещение должно быть передано арендодателю. Срок возврата имущества может быть установлен в договоре аренды, если же нет, оно должно быть возращено арендодателю в разумный срок. На это, в частности, указано в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора».

Причем арендованное имущество в силу ст. 622 ГК РФ должно быть возвращено в том состоянии, в котором его получил арендатор, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Однако наличие недостатков у арендованного имущества не позволяет арендодателю отказываться от его приема, о чем свидетельствует, например, Постановление АС ВВО от 14.01.

2015 № Ф01-5603/2014 по делу № А29-9323/2013. Арбитры отметили, что после прекращения арендных отношений арендатор неоднократно просил принять, а арендодатель отказывался принять помещение по акту приема-передачи, ссылаясь на наличие недостатков. В то же время арендодатель не вправе не принять возвращаемое арендатором помещение после прекращения договора аренды, наличие недостатков в помещении, возвращаемом по окончании срока действия договора аренды, не дает арендодателю права отказаться принять такое помещение из аренды, так как в противном случае арендодатель получает возможность принудить арендатора к пользованию помещением после прекращения договора аренды вопреки его воле, что нарушает принцип свободы договора, следовательно, данные действия арендодателя являются уклонением от приема арендованного имущества.

Арендодателю не стоит забывать о том, что в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Таким образом, арендодатель должен заявить о том, что срок действия договора аренды истек и помещение должно быть возвращено.

Тут следует отметить: некоторые суды считают, что если в договоре стороны прямо не предусмотрели условие о том, что после истечения срока аренды действие договора продлевается на не­определенный срок, то по истечении срока действия договора арендованное имущество должно быть возвращено. Так, в Постановлении АС ЗСО от 08.04.

Если договор аренды расторгнут и арендатор не возвратил арендодателю арендуемое имущество, он обязан вносить плату за пользование имуществом, а отсутствие денежных средств не освобождает от ответственности за неисполнение обязанности по внесению платежей за фактическое пользование объектом имущественного найма (Постановление АС ВВО от 26.01.

Предлагаем ознакомиться  Договор с риэлтором на продажу квартиры: как составить, расторгнуть и где скачать образец? сопровождение сделки купли-продажи агентством недвижимости: плюсы и минусы

2015 № Ф01-5821/2014 по делу № А11-2046/2014). При этом не важно, имело ли место или отсутствовало в период просрочки фактическое использование арендатором своевременно не возвращенного арендованного имущества. Платежи взыскиваются за все время просрочки до дня фактического возврата объекта аренды (Постановление АС МО от 24.02.2015 № Ф05-17079/2014 по делу № А41-34844/14).

Кроме того, согласно ст. 622 ГК РФ в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат убытки и неустойка за просрочку, допущенную арендатором, по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

Права арендодателя в случае невозврата арендованного имущества

Взыскание платы за пользованием арендованным имуществом исходя из размера арендной платы

Взыскание убытков

Взыскание неустойки за несвоевременный возврат

Причем наиболее проблематично здесь взыскание убытков, понятие которых определено в ст. 15 ГК РФ.

Убытки

Реальный ущерб – расходы, которые лицо произвело или должно будет произвести для восстановления его нарушенного права; утрата или повреждение его имущества

Упущенная выгода – неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено

Применительно к упущенной выгоде показателен спор, разрешенный в Постановлении АС СЗО от 03.11.2015 по делу № А56-73426/2014.

Споры по договору аренды нежилого помещения

Суть дела заключалась в том, что после расторжения договора аренды арендодатель заключил новый договор аренды с другим лицом. Однако неисполнение предыдущим арендатором в установленный срок обязательства по возврату объектов аренды привело к невозможности передать имущество новому арендатору и получить от него доход.

Арбитры удовлетворили требования арендодателя, исходя из следующего.

В соответствии с п. 11 Постановления № 6/8[1] размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Материалами дела подтверждается и арендатором не оспаривается факт несвоевременного возврата арендуемого имущества. Расчет убытков произведен на основании заключенных договоров аренды и признан судом обоснованным. Доказательства отсутствия у арендодателя реальной возможности получить доход по новому договору аренды не представлены.

Довод о продолжении между сторонами арендных отношений опровергается дополнительными соглашениями сторон о расторжении договоров и требованиями арендодателя возвратить арендуемое имущество. Подлежит отклонению также довод арендатора о том, что новый договор аренды реально не исполнялся и оплата по нему не производилась.

Судебный процесс

Арбитры отметили, что арендатор вправе оспорить сумму упущенной выгоды. Для опровержения расчета убытков арендатору следовало доказать, что новые арендные ставки явно завышены.

Допсоглашения

Для составления и подписания договора арендодатель должен предъявить документы, подтверждающие его права на собственность, кадастровый и технический паспорт. Если собственником является компания, нужны учредительные документы. Если это физическое лицо – достаточно паспорта. Так же потребуется доверенность, если интересы собственника представляет доверенное лицо.

Наниматель тоже должен иметь при себе учредительные документы и паспорт.

Чтобы знать, как заполнить документ, необходимо ознакомиться с сутью, особенностями содержания и предметом соглашения:

  1. Данные сторон. Для юридических лиц: ФИО представителя, полное название компании, номер расчетного счета, ИНН и ОГРН, контактный номер телефона, адрес. Для физического лица: ФИО сторон, паспортные и контактные данные, адрес, реквизиты.
  2. Объект договора. Записываются технические характеристики помещения, площадь, месторасположение.
  3. Порядок передачи объекта. Передача происходит по акту. В пункте указываются сроки, в течение которых помещение передается арендодателем и принимается арендатором.
  4. Права и обязанности. Тут обозначают размер арендной платы и ежемесячная дата ее внесения, обязанности по ремонту (поточному и капитальному), условия оплаты дополнительных расходов (коммунальные счета), запрет на субаренду и самовольную перепланировку и т.д.
  5. Обязательно оговаривается цель использования помещения (офис, склад, производство и т.д.)
  6. Информация об имуществе (полный перечень того, что находится в здании).
  7. Сроки действия, порядок продления договора и правила расторжения.
  8. Способ разрешения спорных вопросов.

Арендатор имеет право пользоваться земельным участком, на котором расположено арендуемое здание, а также прилегающим земельным участком в том размере, который необходим для достижения целей найма. В договоре прописывается размер участка, который используется арендатором. Если эти данные не зафиксированы, то наниматель может пользоваться всей территорией. При необходимости заключают дополнительное соглашение на аренду земли.

С оборудованием

При аренде нежилого помещения вместе с оборудованием в документ записывают:

  1. серийные и регистрационные номера;
  2. технические характеристики оборудования;
  3. указывают инвентаризационные номера.
Предлагаем ознакомиться  Может ли быть два брачных договора

Часть объекта

Когда арендуется часть нежилого помещения, находящегося в собственности арендодателя, необходима индивидуализация этой части здания (оформляется технический паспорт). Площадь разделяется перегородками. В договоре в обязательном порядке прописываются условия оплаты коммунальных платежей и дополнительных расходов, которые зависят от размера арендуемой части.

Страховой депозит, он же обеспечительный платеж, выступает гарантией благонадёжности арендатора. Сумма эквивалентна сумме арендной платы за один-два месяца. Чаще всего эти деньги засчитывают, как оплату за последние месяцы аренды.

Арендные каникулы предоставляется арендатору в том случае, если он не может начать использование помещения в полной мере (заканчивается ремонт, проводиться перепланировка здания, ведутся отделочные работы). Наличие арендных каникул прописываются в договоре двумя способами:

  1. Пункт находится в тексте, если каникулы совпадают с началом действия контракта.
  2. Условия фиксируются в дополнительном соглашении, если снижение оплаты необходимо во время использования объекта.

Дополнительные соглашения необходимы в том случае, если нужно изменить некоторые условия в прописанном ранее договоре. С их помощью продлевают срок действия договорённостей или досрочно их расторгают (дополняют актом обратного приема-передачи объекта аренды). Если меняются условия по арендной плате, по объему прав и обязательств сторон, тоже помогут дополнительные соглашения.

Форма и вид соглашений должны соответствовать основному договору. Если документ заверен у нотариуса, то и дополнительное соглашение заверяется. Если аренда зарегистрирована в Росреестре, значит, и доп. соглашения там регистрируются.

Необходимо ли согласие всех арендодателей в случае расторжения договора?

Как уже было сказано выше, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае заключения договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Возникает вопрос: необходимо ли согласие всех арендодателей на отказ от договора аренды, который продлился на неопределенный срок?

В качестве примера приведем Постановление АС УО от 03.11.2015 № Ф09-6538/15 по делу № А60-7747/2015.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Суть дела заключалась в том, что в связи с истечением срока действия договора арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений арендодателей, поэтому договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Впоследствии один из арендодателей направил арендатору уведомление о прекращении договорных отношений.

Арбитры данное исковое заявление удовлетворили, указав следующее: поскольку на стороне арендодателя по договору аренды выступают два лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован, то есть исходить от двух арендодателей. В настоящем деле отказ от прекращения арендных отношений с другим арендодателем не был согласован, а сам факт его обращения с исковым заявлением от признания отказа незаконным свидетельствует о его намерении продолжать арендные отношения в рамках спорного договора и о наличии у него заинтересованности, так как арендная плата за использование земель, государственная собственность на которые не разграничена, поступает в бюджет муниципального образования.

Также арбитры указали, что при множественности лиц на стороне арендатора стороной в договоре являются все соарендаторы, в связи с чем для прекращения договора в порядке ст. 610 ГК РФ требуется направление согласованного арендодателями уведомления о прекращении договора всем арендаторам.

Подведем итоги:

  • арендодатель вправе взыскать штраф за перепланировку арендованного помещения, выполненную без его согласия, даже если впоследствии он ее одобрит;
  • в случае несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать платы за пользование арендованным имуществом исходя из размера арендной платы, возмещения убытков и оплаты неустойки;
  • в случае невозможности передачи имущества в аренду новому арендатору из-за несвоевременного возврата арендованного имущества арендодатель вправе требовать компенсации упущенной выгоды, рассчитанной исходя из разницы арендной платы по договорам аренды;
  • если на стороне арендодателя по договору аренды выступают два и более лица, отказ от прекращения арендных отношений должен быть согласован со всеми арендодателями, при этом отказ от договора аренды должен быть направлен всем арендаторам.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

[1] Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector