Способы покупки квартиры в новостройке

1. Определите свои желания

  • Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.
  • Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?
  • Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?
  • Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?
  • А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?
  • Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?
  • А сколько в квартире должно быть комнат?
  • Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?
  • Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?
  • А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

Что нужно знать при выборе жилья

Прежде чем приступать к выбору жилплощади составьте список минимальных характеристик, которые будут выдвигаться в качестве требований к «кандидатам».

Например, это могут быть:

  • Низкий уровень шума;
  • Близость к остановкам общественного транспорта или станциям метро;
  • Большой утепленный балкон или окна на южной стороне;
  • Наличие обустроенной парковки или детской площадки.

Рынок недвижимости широк даже в маленьких городах, и нет ничего невозможного в том, чтобы новая квартира соответствовала нескольким важным для вас параметрам.

Весь рынок недвижимости можно разбить на две основные группы:

  • Первичное жилье (новостройки) – это квартиры в недавно построенных домах, которые принадлежат застройщику и еще не находились в собственности у физических лиц. Такая жилплощадь еще не имеет своей истории и ее будущий внешний облик во многом зависит от покупателя;
  • Вторичное – находится в собственности физического лица (продавца).

Первичное жилье стоит заметно меньше, но с ним связан ряд возможных рисков:

  • Спорные права на землю (если строительство началось на земле со спорным статусом, даже уже готовый дом могут снести или же передать третьим лицам, оставив ни с чем долевых участников);
  • Приостановка или заморозка строительства;
  • Экономия на материалах (например, использование дешевой проводки, труб, систем отопления), которая станет заметной только после ввода дома в эксплуатацию;
  • Повторная продажа одной жилплощади.

Первичное жилье

Вторичное жилье

Собственник – застройщик или подрядчик

В собственности физического лица (или лиц)

Жилплощадь находится в первозданном виде

Прошлые хозяева могли что-то сломать или испортить

Возможны негативные последствия экономии застройщика (плохая шумоизоляция, слабое отопление зимой), которые нельзя сразу проверить

Недостатки строения уже выявлены, но часто о них умалчивается

Требуется косметический ремонт. Обустройство обходится дорого

Ремонт дешевле, а может не потребоваться вовсе

Возраст – новые квартиры

Дом может быть абсолютно новым, а может быть и столетним

Дешевле

Дороже

Отсутствие проблем с документами, с пропиской бывших жильцов

Возможны проблемы с документами, мошенничество. Распространены судебные разбирательства о несогласовании продажи недвижимости с прописанными в ней лицами

Не требуется капитальный ремонт или модернизация

Может потребоваться принудительный капитальный ремонт (если здание не новое)

Сложнее и дольше процесс оформления прав на владение недвижимостью

Оформление прав собственника быстрее, можно сразу прописаться

Застройщик может обанкротиться, заморозить стройку

Чтобы заселиться нет необходимости долго ждать ввод здания в эксплуатацию

2. Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Способы покупки квартиры в новостройке

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

Налоговый вычет после покупки квартиры

Получить налоговый вычет можно, если вы работаете официально и платите подоходный налог.

За год вы вправе вернуть не более подоходного налога, перечисленного в бюджет с вашей заработной платы (те же 13% от официальной зарплаты). Производить возврат можно на протяжении нескольких лет, пока сумма не будет возвращена полностью.

Для получения налогового вычета необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

  • Паспорт;
  • Декларация 3-НДФЛ;
  • Заявление на возврат налога;
  • Подтверждение суммы, потраченной на покупку квартиры (платежные поручения, расписки);
  • Справка 2-НДФЛ с каждого места работы (если у вас их несколько);
  • Договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;
  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Кредитный договор и справка об удержанных процентах (если вы брали ипотеку).

Процедура проверки документов занимает не более трех месяцев.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Договор на покупку квартиры в новостройке

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа.

Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Георгий Парадный

Как купить готовую квартиру в рассрочку

На этот вопрос могут ответить только продавцы недвижимости в вашем городе. На территории РФ цена одного квадратного метра сильно варьируется в зависимости от региона.

По данным областных риэлторских агентств, можно вычислить, что в 2017 году средняя стоимость квадратного метра квартиры в городах России колеблется в промежутке от 25000 до 220000 рублей. От небольших населенных пунктов до столицы.

Планируя бюджет на покупку жилплощади, не забудьте включить туда возможные дополнительные расходы:

  • Комиссия риэлтора (до 3%);
  • Переоформление документов;
  • Ремонт помещения;
  • Покупка мебели и прочих бытовых товаров.

Найти необходимые средства на покупку собственной недвижимости довольно сложно. И тут на помощь приходят кредиты, ипотеки и материнский капитал. Проверенный способ сэкономить – купить квартиру в строящемся здании. Даже с переплатой за кредит ее стоимость окажется ниже готового вторичного жилья.

Способы покупки квартиры в новостройке

Накопить на квартиру возможно. Если прожить несколько лет в доступном жилье (чаще всего с родителями) и откладывать каждый месяц те же суммы, что вы платили бы за погашение ипотечного кредита, можно накопить на квартиру примерно в два раза быстрее.

То есть если бы ипотеку на однокомнатную квартиру вам пришлось бы погашать 16 лет, откладывая суммы платежей в банк, накопить на такую же жилплощадь возможно уже через 8 лет.

Конечно, при этом вы не будете жить в своей квартире, но зато начать копить на новое приобретение (например, автомобиль) вы тоже сможете в два раза быстрее: не через 16 лет, после погашения ипотеки, а уже через 8.

С целью привлечения новых покупателей и более быстрой реализации непроданных квартир в новостройках, застройщики предлагают клиентам выгодные программы рассрочек. И если на этапах строительства подобные предложения не редкость, то после сдачи дома в эксплуатацию их становится на порядок меньше.

Рассрочкой считается способ оплаты застройщику стоимости квартиры, при котором платеж совершается не единовременно и в полной сумме, а по частям в соответствии с установленным между покупателем и компанией графиком платежей.

Условия о предоставлении рассрочки при покупке уже готовой квартиры, вносятся в договор купли-продажи. По ним, покупатель должен внести первый взнос (30-50%), а всю оставшуюся сумму оплачивать равными частями ежемесячно. При этом покупатель должен учитывать, что:

  • По ныне существующим на рынке первичной недвижимости предложениям, рассрочка предоставляется на срок от 3 месяцев до 1 года. Большую часть программ составляют предложения, по срокам не превышающие 8 месяцев, что говорит о крупном размере ежемесячных платежей.
  • Переплата по подобным программам, особенно в сравнении с ипотекой, минимальна. Как правило, большинство рассрочек предоставляется под 1% в месяц, что с учетом небольшой длительности рассрочки достаточно выгодно. Более того, в отношении наименее ликвидных объектов рассрочка предоставляется без процентов.
  • Рассрочка отличается отсутствием дополнительных платежей, комиссий и страховок, простотой оформления — нужен только паспорт, а также возможностью оговорить с застройщиком график и условия платежей в индивидуальном порядке.
Предлагаем ознакомиться  Если наниматель живет в другой квартире

Пример

Митин принял решение купить квартиру в сданной в эксплуатацию новостройке от застройщика ОАО «Британский квартал». Из находящихся в продаже квартир, Митин выбрал помещение, стоимостью 2 млн рублей. Поскольку требуемой суммы у него не было, он решил воспользоваться программой рассрочки платежей, предоставляемой застройщиком под 1% в месяц на срок в полгода. Внеся первый взнос в 40% — 800 тыс. рублей, оставшаяся сумма, вместе с начисленными процентами была распределена на 6 месяцев, в каждый из которых Митину приходилось уплачивать по 212 тыс. рублей. В итоге переплата по рассрочке составила 72 тыс. рублей.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете

https://www.youtube.com/watch?v=ytabout

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

Как оценить стоимость квартиры и не переплатить

Чтобы оценить стоимость квартиры можно обратиться за помощью к риэлторам или опытными посредникам.

Чтобы оценить предложение, нужно понимать, от чего зависит стоимость квартиры.

Перечислим основные параметры:

  • Этажность здания и этаж, на котором находится жилплощадь;
  • Возраст здания, его особенности (внутренний двор, подвал);
  • Прилежащая территория;
  • Район и его инфраструктура;
  • Планировка квартиры;
  • Количество комнат;
  • Общий метраж жилых и нежилых помещений;
  • Наличие и состояние балкона или лоджии;
  • Отопление;
  • Раздельный или совместный санузел;
  • Средний размер коммунальных платежей.

Достаточно сравнить несколько предложений со схожими параметрами, чтобы сделать вывод – завышена цена, или находится в разумных пределах.

Где можно оформить сделку купли-продажи

Покупка жилья в новостройке — один из самых выгодных способов приобретения недвижимости. Это обусловлено перечнем факторов — начиная от более низкой цены и инвестиционной привлекательности и заканчивая новизной строения и всех его коммуникаций. Присутствующие при этом риски пропорциональны пониженной цене первичного жилья.

Вопрос

Неустойка в связи с нарушением сроков в долевом строительстве

Застройщик существенно просрочил сроки сдачи новостройки в эксплуатацию, оговоренные в ДДУ. Могу ли я получить какую-либо компенсацию за это?

Ответ

Согласно

п. 2 ст. 6

ФЗ № 214, за каждый день просрочки срока сдачи дома, при условии, что в договор не были внесены изменения, застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от цены договора. Для ее получения, после сдачи дома в эксплуатацию на адрес застройщика необходимо направить соответствующую претензию. При отказе выполнить требование, взыскание пени осуществляется в судебном порядке.

Право собственности на квартиру оформляется через подачу документов в МФЦ или отдел Росреестра.

Способы покупки квартиры в новостройке

В регистрационное управление сдают:

  • Паспорта продавца и покупателя;
  • Договор купли-продажи;
  • Заявление о государственной регистрации перехода собственности на квартиру (образец есть на сайте Росреестра);
  • Кадастровый паспорт (если ранее не сдавался);
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Акт приема-передачи;
  • Согласие на продажу недвижимости супруга продавца (заверенное нотариально);
  • Согласие родителей или опеки, если продавец несовершеннолетний.

Государственная регистрация длится не более трех месяцев, после чего покупатель получает юридический статус собственника жилья.

Прежде чем составлять договор купли-продажи, свою будущую жилплощадь необходимо тщательно проверить. Обман и недомолвки могут поджидать покупателя везде: от вздувшегося ламината под кроватью до текущих водопроводных труб. И тем более не оберешься проблем, если обман кроется в бумагах: например, в квартире остались прописанные жильцы.

Прежде чем купить квартиру на вторичном рынке, необходимо:

  • Подтвердить право собственности продавца на квартиру и запросить свидетельство о способе получения этого права (договор купли-продажи, свидетельство о наследовании);
  • Если продажей занимается доверенное лицо, необходимо внимательно проверить подлинность и действительность доверенности. Хотя бы один раз встретьтесь с собственником и узнайте, согласен ли он с продажей его имущества, сам ли он выдал доверенность;
  • Узнать сколько собственников сменила квартира и как часто она перепродавалась (частая смена владельцев за короткие сроки — недобрый знак, скорее всего с этой квартирой что-то не так) – продавец должен заказать в УФРС или МФЦ выписку из ЕГРП и предоставить ее покупателю;
  • Запросить справку о том, что в квартире никто не прописан (выписка из домовой книги);
  • Проверить, не числится ли квартира в завещании одного из собственников, не имеет ли она статус арестованной или заложенной и наличие прочих обременений на квартиру (например, не является ли она предметом судебного спора) – сделать это можно на сайте Росреестра, с помощью электронной выписки из ЕГРП;
  • Проверить площадь и планировку квартиры (кадастровый паспорт с поэтажным планом здания, экспликация);
  • Проверить законность перепланировки и переоборудования (замена газового оборудования) – для этого сверить обстановку квартиры с техническим планом;
  • Убедиться что у квартиры нет задолженностей перед управляющей компанией или товариществом собственников;
  • Если ранее квартиру приобрели через участие в жилищном кооперативе, то обязательна справка о полной выплате пая;
  • Проверить не сдается ли жилплощадь в аренду, так как до конца действия договора аренды продавать такую квартиру нельзя;
  • Если собственник состоит в браке, стоит получить и нотариально заверить согласие супруга на продажу имущества, которое может быть в статусе совместно нажитого;
  • Получить разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника, если он не достиг совершеннолетия.

Первичное жилье тоже необходимо тщательно проверить перед покупкой, об этом поговорим ниже.

Для совершения сделки купли-продажи недвижимости понадобятся:

  1. Паспорт покупателя и продавца;
  2. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
  3. Единый жилищный документ (только для москвичей);
  4. От продавца: справка или выписки из домовой книги об отсутствии задолженностей и прописанных в квартире лиц;
  5. Договор купли-продажи.

https://www.youtube.com/watch?v=https:tv.youtube.com

Перечень документов при покупке квартиры в ипотеку гораздо шире:

  1. Копия паспорта;
  2. Экспертное заключение, подтверждающее стоимость квартиры;
  3. Кадастровый паспорт;
  4. Свидетельство о регистрации недвижимости;
  5. Свидетельство о составе семьи;
  6. Справка об отсутствии задолженностей;
  7. Заявление на ипотеку;
  8. Подтверждение платежеспособности.

Помимо подписей продавца и покупателя, договор должен удостоверить нотариус в следующих ситуациях:

  • Продается доля;
  • Собственник квартиры не достиг 18 лет;
  • Собственник находится под опекой (недееспособный).

Для этого любому нотариусу предоставляются:

  • Паспорта участников сделки;
  • Шаблон договора купли-продажи (без подписей);
  • Свидетельство о праве собственности на квартиру, кадастровый паспорт;
  • Разрешение опекуна или извещение остальных участников общей долевой собственности.

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

  • Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
  • Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
  • Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
  • Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

pokupka_kvartiry_instrukciya_4.jpg

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

  • паспорт,
  • заявление,
  • квитанция об оплате государственной пошлины,
  • нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг. Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью. Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму. Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdev

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.

Также обязательно проверьте:

  • документ, устанавливающий право собственности,
  • кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
  • технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

Развитость рынка новостроек и количество объектов строительства настолько велико, что порой покупателям сложно обнаружить обман со стороны строительных компаний, которые находят новые схемы мошенничества. Повышенная привлекательность первичной недвижимости и множество преимуществ ее приобретения усыпляют бдительность граждан, чем и пользуются недобросовестные девелоперы.

  1. Репутация строительной компании (девелопера), складывающейся из стажа работы, отзывов клиентов, сроков сдачи объектов строительства, наличия условий для подключения инженерных коммуникаций и др.
  2. Документы застройщика, в том числе и учредительные (устав, свидетельство о госрегистрации юридического лица, ИНН, выписка из ЕГРЮЛ, проектная декларация и др.).
  3. Статус земельного участка под застройку (арендован у государства или находится в собственности застройщика). В данном случае такой участок может быть передан другому застройщику.
  4. Проверка условий договора долевого участия в строительстве или купли-продажи (для этого может потребоваться консультация юриста) и другие факторы.
Предлагаем ознакомиться  Перечень документов для снятия обременения с квартиры

У кого покупать квартиру

В деле с покупкой жилплощади могут различаться не только способы финансирования и расчета, но и совершенно разными могут быть лица или компании, выступающие в роли продавца. Рассмотрим, у кого, и по каким схемам сегодня чаще всего покупают квартиры.

Этот способ может обернуться значительными рисками. Свести их к минимуму можно, если тщательно проверять все документы и сведения о застройщике. У него должна быть положительная репутация и как можно больше успешно сданных проектов. Среди бумаг особое внимание следует уделить разрешению на строительство, на подключение дома к коммуникациям. Подробнее о покупке квартиры в новостройке поговорим ниже.

В собственность к подрядчику (предприятию, которое принимает участие в строительстве дома или поставке материалов) квартиры попадают в качестве оплаты за услуги, когда у застройщика нет возможности рассчитаться иным способом. Пока идет строительство, квартиры все еще находятся в собственности застройщика, а к подрядчику они переходят после завершения всех работ.

Подрядчики реализуют полученные таким образом квартиры по рыночной стоимости или с заметными скидками (до 20%), что позволяет быстро продать жилплощадь и получить свою оплату за работу, но без «навара». На практике быстрая продажа квартир для застройщика важнее, чем наценка.

Сколько нужно денег для покупки квартиры

Для покупателя такой способ менее рискованный, чем покупка у застройщика, после сделки с подрядчиком квартира сразу переходит в собственность к новому владельцу. Оформляется сделка с помощью договора переуступки права требования недвижимости.

Такой популярный вариант подразумевает заключение договора купли-продажи без участия в сделке риэлтора и прочих лиц. Между собой договариваются и рассчитываются два лица: продавец и покупатель.

Продавцом может быть:

  • Единственный собственник;
  • Несколько человек (долевая собственность);
  • Супруги (когда квартира приобретена в браке, она становится совместно нажитым имуществом).

Очень важно при такой схеме внимательно проверять квартиру, а после заключения договора передать все бумаги на регистрацию в государственные органы (МФЦ).

Всегда спрашивайте у собственника:

  • Как он стал собственником квартиры?
  • Есть ли у квартиры другие владельцы?
  • Сколько человек прописано в квартире?
  • Погашены ли все задолженности (по коммунальным услугам)?

Покупка недвижимости непосредственно у собственника включает в себя небольшой бонус в виде возможности поторговаться. Большинство продавцов преднамеренно озвучивают немного завышенную цену, рассчитывая на то, что если покупателя что-то не устроит, все исправит небольшая скидка.

Прежде всего убедите продавца, что вам нравится квартира, и вы готовы ее купить, перечислив ее преимущества, затем постепенно переходите к заметным недостаткам. Просите о цене несколько ниже той, на которую на самом деле рассчитываете, но не перегибайте палку, и, скорее всего, вам удастся прийти к компромиссу, который позволит вам сэкономить десятку тысяч рублей на ремонт или покупку мебели.

Подготовкой документов на покупку квартиры должен заниматься продавец, покупатель оплачивает госпошлину (2000 рублей). Желательно продавцу также принять участие в формировании договора купли-продажи.

6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

Договор купли-продажи квартиры от застройщика

С момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию, застройщик не может заключать договоры участия в долевом строительстве, продажа квартир в новостройках в таких случаях допустима лишь по предварительным или основным договорам купли-продажи.

Покупатель должен понимать, что заключая предварительный договор купли-продажи, он не получает прав собственности на жилье, а лишь наделяется первоочередным правом заключения основного договора на тех условиях, которые описаны в предварительном документе (

ст. 429

ГК РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

Заключение предварительных договоров и оплата по ним сопряжены с массой рисков для покупателей — отсутствие конкретных сроков регистрации прав, отсутствие ответственности за несоблюдение сроков заключения основной сделки и т.п. Так, целесообразно сразу заключать основной договор купли-продажи, который должен содержать:

  • Полное наименование и реквизиты сторон. Обратим внимание, что наименование застройщика-продавца, должно полностью соответствовать данным, указанным в учредительных документах.
  • Предмет сделки. Согласно ст. 554 ГК РФ, договор должен содержать данные, позволяющие определить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю, из числа других аналогичных объектов (расположение, этажность, № квартиры и дома, площадь и т.п.). Отсутствие или неполнота таких сведений делают договор незаключенным.
  • Цену сделки. Согласно ст. 555 ГК РФ, в договоре также должна быть определена объективная цена недвижимости. Ее отсутствие делает договор незаключенным.
  • Права и обязанности сторон. Основной обязанностью застройщика является передача квартиры в новостройке, которая соответствует проектной документации, пригодна для жилья и не будет иметь неоговоренных скрытых недостатков. Обязанностью покупателя является приемка передаваемого ему объекта и оплата установленной цены.
  • Порядок приема-передачи квартиры. Раздел должен регулировать порядок и сроки заключения передаточного акта (ст. 556 ГК РФ), его содержание и количество экземпляров, последствия отказа от составления, момент перехода риска случайной гибели, перечень документов передаваемых покупателю и т.п.
  • Ответственность сторон. Ответственность сторон за неисполнение своих обязанностей регулируется отдельным разделом. Так, могут устанавливаться размеры и случаи уплаты неустоек, пеней и штрафов, порядки их уплаты, последствия наступления такой ответственности и т.д.

Договор купли-продажи квартиры от застройщика

Общеизвестно, что на старте продаж (на этапе котлована) стоимость квадратного метра в возводимом доме минимальна.

Следует понимать, что хотя на рынке недвижимости изменения происходят сравнительно небыстро, однако к понятию «старт продаж» следует подходить буквально со спортивными мерками – ухватить жильё по действительно низкой цене можно в течение одного, максимум двух дней после начала продаж. Обычно пул дешёвых квартир состоит из 2-5 штук. Остальные уже продаются «по рынку».

Впрочем, наилучшего результата можно добиться, если заняться покупкой ещё до старта продаж. Многие застройщики практикуют заключение предварительных договоров за несколько недель до официального вывода объекта на рынок.

Покупка квартиры с помощью риэлтора

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта.

Лайфхак 6. Разделить вознаграждение с риэлтором

Заниматься поиском квартиры может доверенное лицо. Обычно, если будущий владелец недвижимости не может или не хочет заниматься всем процессом самостоятельно, привлекают риэлтора. Он поможет подобрать варианты и подскажет, как правильно оформить куплю-продажу квартиры.

Если вы ограничены в средствах, и хотите уложиться в минимальный бюджет, тщательно обдумайте вариант самостоятельного подбора квартиры. Если риски не высоки, такой способ значительно поможет сэкономить.

Преимущества риэлтора

Недостатки риэлтора

Опыт. Риэлтор знает, на что стоит обращать особое внимание при выборе квартиры

Комиссия за услуги (0,5-3%)

Сформированная база предложений

Существует риск попасть на недобросовестного посредника

Покупателю не нужно лично встречаться с каждым продавцом, искать объявления, что экономит его время и силы

В народе посредниками часто называют риэлторов, работающих неофициально.

Иногда это начинающие риэлторы, набирающие таким образом клиентскую базу, и получающие необходимый опыт. Посредники берут меньший процент, но при этом не дают гарантий и не несут ответственности за работу.

Купить квартиру в новостройке

Кроме того, они не берутся решать возникающие проблемы (например, продавец тянет с предоставлением документов), когда риэлторы контролируют сделку на всех этапах.

Если вы решили воспользоваться помощью риэлтора, тщательно подойдите к его выбору. Чем крупнее агентство, тем оно надежнее, тем больше их базы, но при этом пропорционально растут и цены на их услуги.

Порядочное агентство:

  • Серьезно относится к своей работе;
  • Дает определенные гарантии, прописывает их в договоре;
  • Давно существует на рынке;
  • Имеет необходимое техническое оснащение (компьютеры в офисе);
  • Имеет полный штат обученных сотрудников, готово предоставить другого риэлтора, если первый вас чем-то не устроит;
  • Поддерживает порядок в офисе.

Риэлтор может взять с клиента аванс, но его размер должен быть разумным (не более 100 000 рублей). Получение агентом аванса обязательно зафиксируйте документами, отметьте в договоре, что аванс входит в общую сумму вознаграждения риэлтора. Саму сумму тоже обязательно обозначайте в договоре, по возможности фиксировано, а не в процентах.

Эксперты рекомендуют включать в договор следующие пункты:

  • Риэлтор обязуется предоставить минимум три варианта, отвечающих первоначальным (желательно зафиксированным письменно) требованиям клиента;
  • Если клиент отказывается от трех вариантов, он имеет право на возврат части аванса.

Купить квартиру на материнский капитал

Тщательно изучите договор с риэлтором. В норме, если в нем содержатся такие пункты:

  • Требования к квартире и их изменения покупатель предоставляет риэлтору в письменном виде;
  • По окончании работы клиент должен подписать акт выполнения работ;
  • Допустимо привлечение третьих лиц – это профессионалы, которые будет помогать риэлтору – юристы, адвокаты;
  • Профессиональная ответственность риэлтора застрахована.

Следующие пункты должны насторожить, лучше попросить убрать их из договора:

  • Покупателю запрещается общаться с продавцом или его представителями;
  • Штраф за одностороннее расторжение договора превышает 6% от стоимости квартиры.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Многие екатеринбургские застройщики платят риэлторам комиссию за каждого приведённого покупателя. По такой модели реализуются, например все новостройки компаний «ТЭН», «Брусника», PRINZIP, некоторые объекта «Группы ЛСР» и «Атомстройкомплекса». Размер комиссии может доходить до 5% от стоимости объекта.

Предлагаем ознакомиться  Документы для получения справки о несудимости

Человек, приглядевший квартиру в новостройке, может не обращаться в офис застройщика, а прийти в агентство недвижимости и предложить такую схему действий: риэлтор приводит покупателя застройщику, честь по чести заключается договор долёвки, а когда застройщик платит комиссию риэлтору, тот неофициально делится деньгами с клиентом. В принципе, по такой схеме покупатель может вернуть себе 1-1,5% стоимости квартиры.

Схема может сработать, если агентство недвижимости – это индивидуальный предприниматель, то есть когда риэлтор и агентство – это одно и то же лицо. Найти риэлтора, торгующего новостройками проще всего на сайтах с частными объявлениями. Объявление о продаже квартиры в новостройке может быть подано от имени агентства или от частного лица.

А между тем, без дополнительных знаний или связей покупатель «с улицы» может остаться без скидки.

Чтобы навести справки о возможных (нерекламируемых) скидках и комиссиях от застройщика, потенциальный покупатель может позвонить в отдел продаж (обязательно НЕ со своего сотового телефона) и, НЕ называя своей фамилии, расспросить о бонусах для человека «с улицы». Важно при этом не оставить менеджеру информацию, по которой тот впоследствии сможет идентифицировать позвонившего. В принципе, есть вероятность, что менеджер расскажет, на какие бонусы может рассчитывать покупатель. Но может по этому поводу и ничего не сказать.

Подписаться на еженедельную email-рассылку

Способы покупки квартиры

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент.

В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты?

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

Приобрести жилье тоже можно несколькими способами. Рассмотрим наиболее популярные на сегодня схемы.

Деньги можно заработать, накопить или взять в долг, но суть данного способа в том, что передана вся сумма будет сразу наличными (самому продавцу или через риэлтора). Этот метод самый нервный. Сложно без волнения доставить до места сделки и передать такую крупную сумму.

Право собственности на жилплощадь переходит к покупателю через десять суток после подачи документов, при регистрации сделки.

В связи с этим наличный расчет лучше производить:

  • Под расписку до оформления всех бумаг;
  • Или после завершения регистрации прав на собственность.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

Есть несколько способов снизить риски при покупке квартиры за наличные средства:

  • Арендовать банковскую ячейку, куда положить всю сумму, а после получения права собственности передать ключ продавцу;
  • Воспользоваться специальной услугой нотариуса, когда он за небольшой процент передает всю сумму продавцу после завершения оформления всех документов;
  • Положить деньги на хранение не в ячейку, а на расчетный счет, с условием, что банк перечислит их продавцу после подписания договора.

Популярный вариант при покупке первичного жилья у застройщика. Обязательное условие ипотеки — высокая и стабильная зарплата. Зато с ней вы сразу сможете стать собственником квартиры, даже не имея сразу всей необходимой суммы. Закон «Об ипотеке» был принят в России еще в 1998 году, и действует до сих пор.

Схема покупки квартиры в новостройке

То, во сколько обойдется вам ипотека, зависит от региона и от условий конкретного банка. Часто требуется первоначальный взнос 10-40%, а ипотечная ставка может колебаться в промежутке 10-14%.

Если же вы решили, что ипотека идеальный вариант для вас, тщательно выбирайте реальный платеж, который не загонит вас в рамки строгой экономии и отказа от привычного уклада жизни. Как показывает практика, погасить ипотеку досрочно получается у единиц, а постоянная экономия и необходимость поиска дополнительного заработка приводят к затяжным депрессиям.

Плюсы ипотеки

Минусы ипотеки

Быстрое решение жилищного вопроса

Длительное «финансовое рабство» (до 50 лет). И если ежемесячная сумма сейчас кажется допустимой, то через десять лет, возможно, придется пересматривать свой образ жизни

Постепенные выплаты небольшими суммами

До выплаты полной суммы квартира находится у банка в залоге, он может забрать ее через суд, если возникнет спор

Большой выбор программ ипотечного кредитования

Доступна не всем. Банк тщательно проверяет ежемесячный доход и платежеспособность клиента

Государственная поддержка определенных слоев населения (например, оплата части кредита для военных)

За счет процентов (от 11% ежемесячно) накапливается значительная итоговая переплата (от 70 до 300%)

Штрафы и пени за задержку платежей. Вплоть до изъятия недвижимости

Кропотливая процедура оформления, сбора необходимых документов, долгое ожидание решения банка

Как выбрать банк для ипотеки

В покупке жилья по ипотеке принимают участие три стороны. Это не только застройщик и покупатель, но еще и банк, предоставляющий ипотечный кредит. Именно от банка будет зависеть сумма ипотеки, ежемесячные взносы, процент переплаты, а самое главное – будет ли дано конкретному гражданину разрешение на получение займа.

Исходя из этого, осознанно выбирайте банк согласно вопросам:

  • Какая возможна сумма займа?
  • Каковы допустимые сроки возврата кредита?
  • Какие требования выдвигаются к покупателю квартиры?
  • Какова репутация банка?
  • Предусмотрены ли страховки?
  • Когда и за какие нарушения (задержка оплаты) может начаться процесс изъятия имущества?

Реально ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Основополагающая идея ипотеки в том, что покупатель должен сразу оплатить часть стоимости квартиры (10-50%). Этот взнос может быть покрыт материнским капиталом, в иных случаях придется копить или занимать средства в других местах.

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму.

Способы покупки квартиры в новостройке

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

Покупка квартиры в строящемся доме

В большинстве случаев покупка квартиры в доме, который только строится, обойдется гораздо дешевле прочих вариантов. Договор по принципу долевого участия помогает достичь ощутимой экономии. Покупатель вкладывает средства в строительство, а по его завершении становится собственником.

В законодательстве РФ вопросы долевого строительства описаны в Федеральном законе №214. Однако действует он только при наличии у покупателя официального соглашения о долевом участии. Избегайте отношений с застройщиком, который отказывается заключать договор или предлагает вместо него иное, не утвержденное законом, соглашение.

Участник долевого строительства имеет право (и он обязан сделать это ради собственной безопасности) проверить следующие документы:

  • Учредительные документы компании-застройщика (их реквизиты должны совпадать с реквизитами на договоре о долевом строительстве);
  • ИНН и ОГРН компании, строящей здание;
  • Финансово-хозяйственная отчетность;
  • Бухгалтерские балансы, распределение прибыли и расходов за последние три года;
  • Заключение аудиторской проверки за последний год работы строительной компании.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreators

Помимо проверки указанных выше документов, выполните следующие действия:

  • Проанализируйте цены на подобные предложения от разных строительных компаний (заметно низкая цена должна насторожить — всему есть свои причины);
  • Узнайте о завершенных и текущих объектах застройщика, каков стаж и репутация компании;
  • Оцените свои риски, проанализировав стадию строительства (рискованно вкладывать деньги в строительство на стадии котлована, проект может быть заморожен даже накануне сдачи почти готового здания);
  • Если вы заключаете договор не с представителем застройщика, а с уполномоченной организацией, обязательно проверьте ее документы, подтверждение права представительства;
  • Запросите у застройщика бумаги на земельный участок и разрешение на строительство, проверьте банковскую аккредитацию новостроек;
  • Проверьте разрешения на подключение строящегося дома к водопроводу, системе отопления и электросетям — все эти документы выдаются строительным фирмам перед началом работы;
  • Ознакомьтесь с проектной декларацией.

itak

В договоре долевого участия в обязательном порядке указываются:

  • Реквизиты застройщика;
  • Сведения о покупателе;
  • Характеристики жилплощади;
  • Способ оплаты;
  • Крайний срок сдачи объекта.

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально?

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafety

Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector