Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Объект сделки

Существенные условия договора аренды представляют собой положения рассматриваемого соглашения, которые позволяют признать сделку действительной и передать во временное пользование субъекту отношений жилое помещение или иной вид имущества. Составление и подписание документа требует соблюдения требований гражданского законодательства.

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Арбитражный юрист » Статьи об аренде » Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

Как мы знаем из курса гражданского права, аренда — это временное срочное предоставление имущества или части имущества в пользование.

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Есть целый ряд существенных условий для каждого договора. Это предмет, цена, срок договора, права и обязанности сторон, ответственность сторон, порядок расчетов и так далее.

Но, в то же время, различают очень важные моменты, без которых договор аренды недвижимости теряет смысл как таковой.

Какие же это условия? Давайте разбираться.

От этого зависит размер месячной арендной платы, равно как и платы за коммунальные услуги, которые непосредственно связаны с обслуживанием арендуемого помещения.

https://www.youtube.com/watch?v=YSyI-w4A_YQ

Не стоит также забывать, что объект аренды имеет свойство изнашиваться со временем, но об амортизации речь пойдет ниже.

При заключении договора аренды возникает вопрос о том, кто будет оставлять за собой амортизационные отчисления, связанные с физическим износом объекта аренды и отражать их в бухгалтерском учете.

Как правило, за амортизацию отвечает арендодатель, которому помещение принадлежит на праве собственности. Однако в договоре может быть указано и иное, ведь объект аренды используется арендатором, а не его контрагентом.

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

И от того, как именно помещение используется, напрямую зависит размер амортизационных отчислений. Иными словами, расходов на улучшение объекта аренды.

Пожалуй, самое существенное условие договора аренды. Как известно, помещение может сдаваться в аренду с совершенно разными целями.

Например, для организации офиса, проведения рекламных активностей, проживания или для торговли товарами, если речь идет об аренде торгового места.

А аренда без какой-либо цели априори бессмысленна. Но особенно важным здесь является то, что если арендатор будет использовать объект аренды не по назначению, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора.

А если уж арендатор хочет изменить целевое назначение арендуемого помещения, этот вопрос обязательно нужно согласовать с контрагентом.

Ремонт помещения

Как правило, капитальный ремонт (кардинальная перепланировка помещения, возможно, с изменением целевого назначения) объекта аренды делает арендодатель, а текущий — арендатор. Но опять-таки, если иное не будет указано в договоре.

При заключении договора аренды арендатор должен заплатить арендодателю гарантийный взнос. Тем самым, собственник помещения фактически страхует себя от возможного неполучения арендной платы за последний месяц аренды.

Если говорить об авансовом платеже, то здесь есть один интересный момент. Если этот платеж засчитывается в счет последнего месяца аренды, то стороны заключают договор на новый срок.

Если нет, то арендодатель и арендатор оформляют дополнительное соглашение о пролонгации договора. Если, конечно, договорились продлить свои отношения.

Если договор аренды заключается на срок три года и более, то в таком случае можно нотариально оформить сделку и зарегистрировать ее в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Поэтому очень часть именно по этой причине арендодатель и арендатор предпочитают перезаключать краткосрочные договора неограниченное количество раз.

Преимущественное право арендодателя на заключение договора аренды на новый срок. Закон гарантирует арендодателю преимущество при заключении договора аренды с арендодателем на новый срок.

То есть, в первую очередь собственник помещения должен попытаться договориться о пролонгации отношений со старым арендатором, и лишь в том случае, если тот не согласится заключить договор на новый срок, вести переговоры с новыми потенциальными контрагентами.

Аналогично арендатор имеет первоочередное право на покупку объекта аренды в случае его продажи.

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Как известно, гражданское законодательство, прямо скажем, не приветствует односторонний отказ от договора. И действительно, казалось бы, что плохого в том, чтобы прекратить договорные отношения по согласию сторон, оформив, таким образом, соответствующее соглашение?

Но бывают ситуации, когда одна сторона хочет расторгнуть договор, а другая — нет. В таком случае разорвать договор по согласию сторон просто невозможно.

А идти в суд с исковым заявлением о расторжении договора не всегда хочется, так как это чревато испорченными отношениями с контрагентом.

Что делать в таком случае? Правильно, написать письмо-уведомление с датой расторжения договора и прислать его арендодателю/арендатору в электронном виде, курьером или по почте. Нарушения закона в данном случае нет, а интересы предприятия соблюдены.

Бывает так, что стороны заключают договор аренды, скажем, 30 сентября, а помещение передается в аренду по соответствующему Акту приема-передачи в аренду на месяц позже.

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Так с какой же даты начинается начисление арендных платежей? Правильно, с даты фактической передачи объекта аренды в пользование, что, конечно же, подтверждается Актом.

Соответственно, с даты, которой стороны подписывают Акт приема-передачи из аренды, начисление арендных платежей прекращается.

Может случиться так, что у арендатора возникнет необходимость сдать арендуемое помещение в субаренду. В таком случае согласие арендодателя обязательно, иначе он имеет право досрочно расторгнуть договор.

Потому, что только арендодатель является собственником объекта аренды, а значит, только ему принадлежит право распоряжаться принадлежащем ему имуществом.

Наконец, договор аренды недвижимости заключается только в письменной форме! Устная форма делает этот договор ничтожным. При возникновении затруднений по вопросам оформления арендных отношений арбитражный юрист в Екатеринбурге поможет.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Форма договора

Соглашение заключается в письменном виде. Существует две стороны данной сделки:

  • арендодатель, — тот человек (организация), который является собственником указанного в договоре предоставляемого во временное пользование имущества;
  • арендатор, наниматель – лицо, получающее арендуемый объект для использования.

Участником сделки может быть дееспособный гражданин РФ, другого государства, ИП или юр лицо.

Если в роли одной из сторон выступает организация, во всех письменных документах будет фигурировать ее представитель, уполномоченный на совершение определенных действий в соответствии с доверенностью, которая должна быть оформлена заранее.

Суть договора аренды заключается в том, что собственник физического объекта обязуется передать его заинтересованному лицу (арендатору) на определенный период времени (указанный в договоре), за определенную плату (прописывается в тексте договора).

Доходы, продукция, другие предметы, полученные арендатором при использовании объекта аренды, являются его собственностью по договору (ст. 606 гл. 34 ГК). После окончания срока аренды, определяемого соглашением, арендатор должен вернуть объект, причем в том виде, в каком он его получил.

Сам договор может быть заключен в устной и письменной форме. В первом случае могут возникнуть сложности с доказательствами при возникновении спорных случаев.

Нельзя заключать устные договоры об аренде:

  • если срок действия более 12 месяцев;
  • одна из сторон – юр лицо;
  • предмет сдачи в аренду – здание/сооружение;
  • в аренду сдается ТС с водителем/управляющим экипажем.

Нормативная база

Чтобы определить существенные условия проката, найма жилого помещения, использования здания, сооружения, нужно обратиться к нормам Гражданского кодекса РФ (ГК РФ). Положения об аренде закреплены в главе 34, которая включает общие сведения и специальные нормы, например, заключение договора найма жилого помещения.

ГК РФ является основным законом, регламентирующим порядок заключения соглашения об аренде, независимо, какой его вид применяется. Если объект конкретизирован — земельный участок, жилье, то также будут применяться нормы Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Что можно и нельзя сдавать

Какие объекты могут сдаваться в аренду:

  • земельные участки;
  • жилые помещения;
  • складские (и прочие коммерческие) площади и комплексы;
  • различные виды оборудования (строительного, производственного и прочего);
  • транспорт (наземный, водный и воздушный);
  • животные, имеющие сельхоззначение (например, коровы, козы, овцы).
Предлагаем ознакомиться  Возникновение алиментных обязательства у родителей и у детей

Предметами, которые участвуют в договоре аренды, не могут выступать:

  • результаты интеллектуальной собственности (изобретения, торговые марки);
  • оборудование для производства спирта или алкогольной продукции с содержанием спирта (No 171-ФЗ);
  • некоторые объекты недвижимости (также могут быть ограничения на использование некоторых объектов — п. 2 ст. 607 ГК РФ).

Кроме того, некоторые отдельные предметы не могут быть арендованы, это касается, например, элементов здания или строения (крыши и прочих), часть проложенного кабеля (кабельной линии).

Если арендатор подписал документ об аренде, который противоречит действующему законодательству, ответственность за возможные финансовые потери лягут на его плечи.

Мошенники могут предложить для сдачи в аренду все что угодно, вплоть до названия какой-либо фирмы, следует очень аккуратно относиться к предложениям, которые выглядят странно.

Что представляет собой договор аренды

Согласно ст. 606 ГК РФ аренда — соглашение, заключаемое между собственником имущества (арендодателем) и лицом, принимающим недвижимость (арендатором), по которому одна сторона передает другой стороне за отдельную плату в пользование имущество. Плоды и продукты, получаемые арендатором в период арендных отношений, будут признаваться его собственностью.

Объектами, которые заинтересованное лицо может арендовать, признаются:

  • земли и природные объекты;
  • здания, сооружения;
  • предприятия, имущественные комплексы;
  • оборудование;
  • транспорт;
  • иные объекты, которые не теряют своих свойств в процессе использования.

Форма документа

Договоренность об аренде имущества составляется в письменной форме, если срок сделки превышает 1 год, либо когда одной из сторон выступает юридическое лицо. Также документ подлежит государственной регистрации, если арендный период — свыше 11 месяцев (ст. 609 ГК РФ). Договор, предусматривающий последующий переход права собственности к арендатору, подлежит регистрации и нотариальному удостоверению.

Объектами, которые заинтересованное лицо может арендовать, признаются:

  • земли и природные объекты;
  • здания, сооружения;
  • предприятия, имущественные комплексы;
  • оборудование;
  • транспорт;
  • иные объекты, которые не теряют своих свойств в процессе использования.

Форма документа

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Сроки

Продолжительность действия влияет на особенность регистрации в государственных органах.

Без срока

Срок может быть не указан в тексте договора аренды. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Малый срок

Несколько месяцев, но не более 12. Такие договора можно продлевать, устанавливать другие сроки. Данный вид договора об аренде также не нуждается в специальной регистрации.

Если договор заключается минимум на 1 календарный год, то не имеет значения, сколько фактически будет длиться аренда (весь срок или последует досрочное расторжение), плата должна выплачиваться строго по договору. Но в данном случае придется зарегистрировать сделку в Росреестре.

Стоит обратить внимание, что стороны могут заключить «пробный» договор на 12 месяцев, оформить его в Росреестре, а по истечении срока или раньше перезаключить сделку, с изменением длительности срока на неопределенный, после чего регистрация уже не потребуется.

Если срок аренды закончился, но арендатор продолжает распоряжаться имуществом, а арендодатель не выражает своего протеста, то договор считается продленным автоматически (пункт 2 статьи 621 ГК).

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва 7 (499) 288-73-46 , Санкт-Петербург 7 (812) 317-70-86 .

Какие условия считаются существенными в договоре?

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества, договора проката, найма, представляют собой положения, без которых сделка не будет признаваться действительной.

Согласно ст. 606 ГК РФ определяется два аспекта, наличие которых в тексте документа обязательно:

Также посредством согласования интересов стороны могут указать иные условия, обозначив их непосредственно в тексте соглашения.

Обязательные положения любого гражданско-правового договора гарантируют действительность соглашения при его заключении и дальнейшей реализации. Если текст документ не будет регулировать указанные аспекты, то в итоге соглашение не будет предполагать никаких правовых последствий и окажется недействительным.

Предлагаем ознакомиться  Кто оплачивает договор при продаже квартиры

Положения договора начинаются с обозначения сторон сделки. Необходимо указывать ФИО, реквизиты, документ, на основании которого лицо заключает соглашение. Например, существенные условия договора найма жилого помещения будут также включать в себя арендную плату и предмет сделки — квартиру. Однако обязательно нужно обозначить, что одна сторона — наймодатель, то есть собственник квартиры, а вторая сторона — наниматель, то есть лицо, получающее в пользование жилье.

Указание реквизитов в начале и конце соглашения не рассматривается ГК РФ как обязательное требование, однако для дальнейшей процедуры регистрации документа указанные сведения будут необходимы.

Объект сделки

Предметом рассматриваемой сделки всегда выступает движимое и недвижимое имущество. Например, существенные условия договора аренды зданий и сооружений будут предполагать обязательное включение в текст соглашения конкретного строения с указанием месторасположения и точного адреса. Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение — независимо от того, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Когда речь идет об аренде помещений, то в тексте соглашения должны указываться следующие пункты, характеризующие предмет:

  • адрес;
  • вид (жилое или нежилое);
  • площадь;
  • целевое назначение (проживание, склад, торговля и так далее).

Обозначение объекта сделки предполагает, что нельзя арендовать помещение, жилое оно или нет, если его свойства со временем могут измениться.

Стоимость

Поскольку арендная плата рассматривается как обязательное положение договора, то стороны изначально должны договориться о ее размерах и порядке внесения.

Раздел о стоимости аренды должен включать:

  • размер оплаты;
  • период внесения платежей;
  • способы оплаты (наличными или безналичными средствами);
  • порядок внесения платежей за коммунальные услуги;
  • обязанности по проведению капитальных и текущих ремонтных работ;
  • обозначение права изменения имущества с выплатой компенсации.

Положения закона, озвученные в ст. 606 ГК РФ, называют только два таких существенных условия, без которых невозможно заключение договора имущественного найма (аренды):

  1. Объект соглашения.
  2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

По закону, существует только два таких условия:

  1. Объект договора (конкретное название).
  2. Плата за аренду имущества.

Объект аренды

Одно из существенных условий контракта — указать точное название сдаваемого в аренду имущества. Гражданский Кодекс Российской Федерации делает также акцент на важном свойстве имущества — непотребляемость, то есть в процессе пользования объекты не должны терять свой первоначальный вид (и другие важные характеристики).

В контракте нужно указать:

  • Точный адрес имущества.
  • Количество квадратных метров.
  • Вид (жилое или нежилое помещение).
  • Для каких целей объект будет использоваться (магазин, складское помещение и прочее).
  • Этаж (если помещение находится в многоэтажном здании и сумма арендной платы будет зависеть от этажа).

Тут нужно уточнить:

  • Сумма взноса.
  • Интервал взноса.
  • Каким образом будет происходить оплата (наличными, безналичными и пр.).

Безналичный расчёт будет оптимальным для организаций. Если соглашение заключено между физическим и юридическим лицом, то тут может быть вариант наличной платы через кассу организации. Очень важно предусмотреть, как будет арендатор платить за имущество:

  • Вносить плату сразу одной суммой.
  • Вносить плату за каждый квадратный метр, который он использует.
  • Вносить плату за каждое помещение, если он использует несколько.

Помимо этого, существенными условиями могут быть признаны следующие моменты:

  1. Будет ли оплачивать арендатор коммунальные услуги.
  2. Возможность проведения пользователем небольшого или капительного ремонта.
  3. Сможет ли арендатор вносить изменения в существующий конструктив помещения и каким образом это компенсируется.

Существенные условия при заключении договора аренды транспорта или недвижимости

Этот пункт не относится к существенным условиям договора. Если соглашение заключается более, чем на один год, то его нужно зарегистрировать у государства. В этом случае оно будет считаться заключённым именно с даты регистрации, а не с момента его подписания.

Бессрочный договор не нужно регистрировать в государственных органах. Условия расторжения бессрочного соглашения:

  • Кто может быть инициатором расторжения.
  • Период, в течение которого необходимо предупредить о расторжении.
  • Иные условия.

Если в бессрочном контракте не указаны условия его расторжения, то он может быть расторгнут любой стороной. Тут важно предупредить об этом участника за месяц. Если объект найма — недвижимость, то уведомить необходимо за три месяца.

В случае если по истечении срока аренды владелец не потребовал покинуть помещение или вернуть имущество, то такой договор считается автоматически продлённым на неопределённый срок с такими же условиями.

Оформление в Росреестре

Для того, чтобы зарегистрировать сделку в госорганах, следует обратиться в местное отделение (Кадастровую палату) с пакетом документов:

  • бланком заявления (его можно взять в палате заранее и заполнить);
  • сам договор (не менее двух экземпляров), должны стоять оригинальные подписи и печати (копии не допускаются);
  • кадастровый паспорт здания/помещения;
  • свидетельство о регистрации юридического лица;
  • устав или аналогичные учредительные документы;
  • квиток об оплате пошлины за оформление.

Юридические лица платят в казну 7500 рублей, а остальные граждане – 500 рублей. Если обе стороны сделки – физические лица, то им достаточно принести с собой паспорта, а при наличии супруга/супруги – заявление о согласии его/ее с действиями партнера, оно должно быть обязательно заверено нотариусом.

Ответственность арендодателя

29.png

Согласно ст. 612 ГК РФ, арендодатель полностью или частично отвечает за недостатки объектов, переданных в пользование арендатора, но при условии, что это препятствует полноценному использованию имущества.

В случае предоставления в пользование некачественного имущества могут наступить следующие негативные последствия:

  1. Материальные затраты. При нарушениях объекта сделки арендодатель будет обязан либо возместить расходы арендатора, либо снизить арендную плату, либо за свой счет устранить недостатки.
  2. Удержание суммы расходов из арендной платы. Арендатор может сделать это самостоятельно, уведомив собственника имущества.
  3. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Если недостатки имущества были оговорены при заключении сделки, то арендодатель не будет отвечать за них.

В случае предоставления в пользование некачественного имущества могут наступить следующие негативные последствия:

  1. Материальные затраты. При нарушениях объекта сделки арендодатель будет обязан либо возместить расходы арендатора, либо снизить арендную плату, либо за свой счет устранить недостатки.
  2. Удержание суммы расходов из арендной платы. Арендатор может сделать это самостоятельно, уведомив собственника имущества.
  3. Досрочное расторжение договора по инициативе арендатора.

Субаренда

Субаренда представляет собой переуступку права пользования имуществом, полученным по договору аренды, в пределах времени, обозначенного соглашением с собственником имущества.

К договору субаренды применяют общие положения главы 34 ГК РФ. Если будут установлены нарушения при использовании имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора — как субаренды, так и аренды.

Арендатор имеет право сдавать не используемую им площадь в тех случаях, когда это явно не запрещено собственником объекта. Важно, что арендатор должен быть оповещен о заключении субаренды. Пункт 2 ст.615 ГК РФ устанавливает особенности оформления процедуры.Обязательно должно быть указано:

  • подробное описание объекта договора;
  • сумма оплаты за расчетный период, порядок выплат;
  • права и обязанности обеих сторон;
  • каков срок действия субаренды;
  • адреса/реквизиты/печати/подписи.

Субаренда помещений или объектов, находящихся в муниципальной собственности, допустима лишь после одобрения муниципальных властей. В противном случае могут последовать штрафные санкции по отношению к арендатору-нарушителю.

В качестве примера можно привести складские помещения: если собственник предлагает использовать их для хранения товаров, нельзя предоставлять эти площади в субаренду фирмам, занимающимся ремонтом грузовой техники.

Как зарегистрировать в Росреестре

Регистрация соглашений об аренде имущества, срок которых превышает 1 год, осуществляется посредством обращения в Росреестр. Для внесения сведений в общую систему потребуется подготовить пакет документов и уплатить государственную пошлину.

Для регистрации потребуется подготовка следующих бумаг:

  • заявление на регистрацию;
  • договор аренды (два экземпляра);
  • технические документа объекта;
  • паспорт заявителя (арендатора или арендодателя) либо учредительный документ при участии в сделке организации;
  • согласие супруга арендодателя;
  • одобрение администрации города, если имущество признается муниципальным;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • технический план, если сдается часть помещения.

Юр.обслуживание

Размер государственной пошлины для граждан составляет 2 200 рублей, для организаций — 22 000 рублей. Оплачивает регистрацию сторона сделки, подавшая заявление.

Предлагаем ознакомиться  Как прекратить действие договора аренды

Для регистрации потребуется подготовка следующих бумаг:

  • заявление на регистрацию;
  • договор аренды (два экземпляра);
  • технические документа объекта;
  • паспорт заявителя (арендатора или арендодателя) либо учредительный документ при участии в сделке организации;
  • согласие супруга арендодателя;
  • одобрение администрации города, если имущество признается муниципальным;
  • квитанция об оплате госпошлины;
  • технический план, если сдается часть помещения.

Случайные

В рассматриваемом гражданско-правовом договоре допускаются случайные условия, представляющие собой положения, которые по закону не обязательно должны присутствовать в тексте соглашения, но могут быть включены по усмотрению сторон. При этом после согласования таких условий они будут признаваться существенными. Отсутствие случайных положений не будет выступать причиной признания договора недействительным.

В договоре могут быть указаны пункты, о которых обе стороны сделки должны договориться отдельно. Иначе возможны длительные судебные процессы.

ПРИМЕР.Предприятие (арендатор) заключило с владельцем здания договор об аренде. Через некоторое время владелец решил поднять плату за аренду, но арендатор отказался. Последовал иск со стороны владельца, который дошел до президиума ВАС РФ (высший арбитраж), а он установил, что для увеличения арендной платы нет оснований, так как:

  • не были изменены цены и тарифы (коммунальные платежи);
  • арендатор не менял вид своей деятельности;
  • в договоре аренды нет возможности менять арендную плату одной из сторон без согласования с другой стороной.
  • Постановление 15.11.2011 по делу No А19-15038/09-7-4.

Штрафы за преждевременное прекращение аренды. Удобно для арендодателя, таким образом, он может компенсировать потерю прибыли, например, дополнительными платежами со стороны арендатора, который съезжает.

Платеж в качестве обеспечения, часто фигурируют суммы равные платежам за 1-4 месяца аренды.

Положение об обязательном страховании объекта. Это актуально для помещений, так как ТС страхуются по умолчанию.

Штрафы за просрочку арендных выплат.

К случайным относятся такие условия по предмету соглашения, которые могут быть внесены только по усмотрению подписантов. Такие условия как дополняют обычные, так и изменяют их. Отсутствие, как и наличие случайных условий в договоре не оказывает влияния на сам договор.

Иными словами, чтобы грамотно заключить договор аренды лучше всего обращаться к специалистам.

ВЗЫСКАНИЕ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Арендная плата

Условия и порядок внесения арендных платежей устанавливаются непосредственно соглашением по договоренности сторон.

Как рассчитать

Определение размера выплат по аренде осуществляется из расчет на 1 кв. м. Для этого нужно установить рыночную стоимость квадратного метра аренды в конкретном районе с учетом целевого назначения имущества и его состояния.

Чтобы установить соответствующую состоянию объекта аренды стоимость, нужно оценить следующие факторы:

  • район города;
  • расстояние от помещения до остановок, станций метро;
  • расположение путей для передвижения личного транспорта;
  • наличие парковок;
  • соседние здания;
  • возможность размещения рекламы;
  • этаж;
  • отделка помещения, состояние коммуникаций;
  • наличие телефона, интернета.

Также следует определить размер платы за коммунальные услуги. Допускается включить таковые в сумму платежа за 1 кв. м.

Каков режим выплаты

Внесение платежей может осуществляться либо наличным расчетом через кассу арендодателя, либо посредством перечисления средств на расчетный счет — безналичными операциями. По одному договору сумма переданных наличных средств не может превышать 100 000 рублей, если речь идет об аренде нежилых помещений.

Форма выплаты

Законодатель определяет несколько форм осуществления выплат, которые можно сочетать и в процессе сделки изменять.

Согласно ст. 614 ГК РФ, к формам внесения платежей относятся:

  • твердая сумма, вносимая периодически или единовременно;
  • доля полученных в результате использования имущества продуктов;
  • оказание арендатором услуг;
  • оплата в натуральной форме.

Как пересмотреть

Изменения размера арендной платы осуществляют только посредством подписания дополнительного соглашения сторонами сделки. Пересмотр суммы выплат должен проходить в обозначенные договором сроки, но не чаще одного раза за год. Возможность изменения суммы аренды также должна быть установлена в тексте соглашения.

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Юр.обслуживание

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Как рассчитать

Чтобы установить соответствующую состоянию объекта аренды стоимость, нужно оценить следующие факторы:

  • район города;
  • расстояние от помещения до остановок, станций метро;
  • расположение путей для передвижения личного транспорта;
  • наличие парковок;
  • соседние здания;
  • возможность размещения рекламы;
  • этаж;
  • отделка помещения, состояние коммуникаций;
  • наличие телефона, интернета.

Форма выплаты

Согласно ст. 614 ГК РФ, к формам внесения платежей относятся:

  • твердая сумма, вносимая периодически или единовременно;
  • доля полученных в результате использования имущества продуктов;
  • оказание арендатором услуг;
  • оплата в натуральной форме.

Как пересмотреть

Внесение изменений

Пересмотр условий договора может происходить только по договоренности сторон и посредством подписания дополнительного соглашения. Если ранее соглашение подлежало государственной регистрации, то изменения договора также должны быть внесены в Росреестр.

Если регистрация необходима, то нужно составить дополнительный экземпляр документа. Новые условия сделки будут действовать с момента регистрации, а в случае ее отсутствия — с момента подписания соглашения сторонами.

Бывают ситуации, когда существенные условия контракта изменились, а сам договор уже подписан. Тут важно понимать, что такие существенные условия договора, как сроки действия аренды и стоимость арендной платы, изменить можно лишь тогда, когда оба участника это заранее обговорили. В иных случаях этого сделать нельзя!

Расторжение

Прекращение арендных отношений согласно ГК РФ может происходить по соглашению сторон, инициативе арендатора или арендодателя.

Досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя допускается по следующим основаниям (ст. 619 ГК РФ):

  • арендатор использует имущество с нарушениями;
  • в результате использования объекта происходит его существенное ухудшение;
  • более двух раз подряд арендатором не были внесены платежи.

Расторжение соглашения по инициативе арендатора предусмотрено в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

  • арендодатель не передает имущество в пользование или создает препятствия для этого;
  • объект договора имеет недостатки, которые препятствуют использованию имущества и при подписании документов оговорены не были;
  • неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта;
  • порча имущества без вины арендатора.

11.png

Досрочное прекращение договора по инициативе арендодателя допускается по следующим основаниям (ст. 619 ГК РФ):

  • арендатор использует имущество с нарушениями;
  • в результате использования объекта происходит его существенное ухудшение;
  • более двух раз подряд арендатором не были внесены платежи.

Расторжение соглашения по инициативе арендатора предусмотрено в следующих случаях (ст. 620 ГК РФ):

  • арендодатель не передает имущество в пользование или создает препятствия для этого;
  • объект договора имеет недостатки, которые препятствуют использованию имущества и при подписании документов оговорены не были;
  • неисполнение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта;
  • порча имущества без вины арендатора.

Подробнее о существенных условиях и заключении договора аренды можно узнать из видео, представленного ниже.

Когда заключается договор, то ни одна из его сторон не знает, как сложатся в дальнейшем их отношения. Здесь имеет значение рассмотреть пункт об одностороннем прекращении контракта, без привлечения суда.

Причины прекращения контракта:

  1. Несоблюдение участниками условий договора.
  2. Имущество находится в неудовлетворительном состоянии.
  3. Просрочки платежей за аренду.
  4. Объект аренды используется в других целях.

Собственник имеет право расторгнуть договор и по другим причинам, не связанным с порчей имущества или просрочками платежей. Главное условие — уведомить об этом арендатора за месяц!

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector