Договор задатка при покупке квартиры: образец 2020

Правила передачи

Гражданский кодекс требует письменное заверение передачи задатка в форме договора или соглашения независимо от его суммы. Помимо этого документа обязательно оформить расписку, которая подтверждает факт передачи денег. Расписка пишется продавцом от руки, исправления недопустимы.

Если продается квартира, находящаяся в совместной собственности супругов или приватизированная на несколько членов семьи, то в момент подписания предварительного договора все собственники обязаны присутствовать. Если документ подписывается в присутствии нотариуса, потребуется присутствие двух независимых свидетелей.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Передача задатка накладывает на обе стороны серьезные обязанности, и отказаться от сделки будет невыгодно никакой из них:

  • если до совершения сделки купли-продажи квартиры продавец передумал, то он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере;
  • если передумал покупатель, то он лишается суммы задатка.

При этом покупатель вправе настаивать на заключении договора купли-продажи и передаче квартиры по оговоренной цене. Если существует предварительный договор и часть средств за жилье по нему переданы, то в течение 6 месяцев он может добиться совершения сделки.

Образец договора задатка за квартиру 2020 года

Передача задатка за квартиру всегда оформляется в письменном виде. Документ можно озаглавить как «Соглашение о задатке» или «Договор о задатке». Юридической разницы между ними нет, главное, чтобы само слово «задаток» обязательно присутствовало в заголовке и в самом документе. Это сразу определяет законодательную основу договора.

Законодательный смысл задатка сводится к тому, что если сделка купли-продажи квартиры не состоится по вине Покупателя, внесшего деньги, то сумма задатка остается у Продавца. Если же сделка срывается по вине Продавца, то он должен вернуть Покупателю эту сумму в двойном размере. Такая взаимная финансовая ответственность заставляет стороны договора серьезно относиться к своим обещаниям.

Условия внесения задатка при покупке-продаже квартиры обязательно должны содержать следующие пункты в соглашении:

  1. указание ФИО и паспортных данных сторон сделки – Продавца и Покупателя;
  2. указание за что именно или в обеспечение чего вносится задаток (квартира, адрес), в том числе суть будущей сделки (покупка, основные условия сделки);
  3. указание суммы задатка;
  4. указание общей стоимости квартиры;
  5. указание, что сумма задатка входит в стоимость квартиры;
  6. указание срока, на который вносится задаток;
  7. указание, что в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ задаток остается у Продавца (если Покупатель не купит квартиру в течение заданного срока), и задаток возвращается Покупателю в двойном размере (если Продавец откажется от продажи квартиры);

Предоплата при покупке-продаже квартиры – задаток или аванс?

Основные условия будущей сделки купли-продажи можно отразить в самом соглашении о задатке (как в примере выше и в образце ниже), а можно составить отдельный «Предварительный договор купли-продажи квартиры», на который будет ссылаться соглашение (в соответствии с п.4, ст. 380 ГК РФ). Сути это не меняет, просто, вместо одного документа некоторые предпочитают составить два.

Если владельцев квартиры несколько, то они все должны участвовать в принятии задатка за свою квартиру и все должны подписать Договор о задатке. Если за всех собственников действует один из них, то у него должна быть доверенность от остальных.

Составить договор (соглашение) о задатке можно и самостоятельно на основе образца (см. ниже), но лучше доверить это специализированным юристам (в т.ч. дистанционно). Ведь если формулировки договора будут выражены неправильно, то и юридические последствия такого договора могут оказаться не такими, как ожидались.

Форма договора (соглашения) о задатке при покупке-продаже квартиры может быть как нотариальной, так и не нотариальной (простой письменной). Юридически и то и другое имеет одинаковую силу. Но для Покупателя квартиры нотариус может быть выгоден, как официальный свидетель передачи денег и гарант того, что условия соглашения защищают его интересы. Ведь риски Покупателя в сделке купли-продажи квартиры всегда выше, чем риски Продавца.

Передача суммы по предварительному договору происходит только с составлением письменного документа и его подписанием обеими сторонами.

Уточним еще несколько моментов:

  1. Обязательно нужно заранее просмотреть документы собственника на квартиру, один он или несколько. Если несколько, то на подписании договора или соглашения должны присутствовать все. Не исключение и несовершеннолетние дети, имеющие долю в недвижимости. За них подписи ставят родители или опекуны.
  2. Рекомендуется оформлять задаток в присутствии нотариуса с привлечением нескольких свидетелей. Они не должны являться родственниками ни одной из сторон. Это могут быть коллеги, друзья и т.д.
  3. В предварительном договоре должна быть обозначена полная стоимость жилой недвижимости и указывается размер задатка. При этом обязательно прописать, что он будет учтен при окончательном расчете.
Предлагаем ознакомиться  Основные отличия ликвидации от банкротства

Составляется договор в двух экземплярах, по одному каждой из сторон.

Договор или соглашение о задатке можно составить самостоятельно. Если стороны сомневаются в том, что смогут учесть все существенные моменты, то можно обратиться в нотариальную контору.

Правильное оформление договора заключается в заполнении всех пунктов по порядку:

  • дата и место составления документа;
  • поименовать обе стороны сделки с указанием адресов по штампу в паспорте и паспортных данных (если собственников несколько, указать всех);
  • полная стоимость квартиры и сумма вносимого задатка цифрами и прописью;
  • информация о квартире (все данные, которые затем будут присутствовать в основном договоре: почтовый адрес, жилая и общая площадь и т.д.). Описание квартиры должно быть полным, даже при продаже только доли в ней. При продаже доли, она обязательно указывается;
  • точный срок подписания договора сделки. Это может быть конкретная дата или условия, с наступлением которых будет заключен договор купли-продажи. Таким условием может быть, например, вступление в наследство;
  • другие существенные моменты, например, при наличии задолженности по ЖКУ, срок их погашения;
  • обязательно нужно обозначить ответственность сторон в случае отказа от совершения сделки. При этом указывается, что продавец в этом случае возвращает задаток и дополнительно штраф в таком же размере.
  • подписи сторон (все собственников со стороны продавца и хотя бы одного покупателя).

Дополнительно можно указать и другие пункты, которые будут и в основном договоре.

Образец договора задатка при покупке квартиры

Как оформить задаток при покупке квартиры

г. Псков                                            11 августа 2018 г.

Мы, нижеподписавшиеся,

https://www.youtube.com/watch?v=https:bKLMb6-WYOo

Понодилов Виталий Александрович, 07 апреля 1972 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 04 45 номер 134554, выдан ТОМ Октябрьского района к. Пскова 17.02.1998 года, зарегистрированный по адресу: Россия, Псковская область, г. Псков, ул. Пасхальная, д. 305, именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

Костенко Марина Анатольевна, 12 октября 1982 года рождения, паспорт гражданина РФ серия 11 18 номер 295648, выдан Отелом УФМС России по Ленинградской области в г. Пушкин, зарегистрированный по адресу: Россия, Ленинградская область, г. Пушкин, ул. Ленина, д. 42, кв. 3, именуемая далее «Покупатель», с другой стороны,

а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 380, 549 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Покупатель передает Продавцу, а Продавец принимает в свою собственность денежные средства в качестве задатка в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) руб.
  2. Задаток передается в счет причитающейся с Покупателя денежной суммы в размере 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) руб. по предстоящему договору купли-продажи квартиры № 105, расположенной по адресу: Россия, г. Псков, ул. Рудная, дом 12, кадастровый номер 31:38:392764:1243, общей площадью 87 кв.м., в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
  3. При прекращении договорного обязательства по оглашению сторон или вследствие невозможности его исполнения задаток возвращается Покупателю в полном размере.
  4. При прекращении договорного обязательства по вине Продавца, Продавец возвращает Покупателю двойную сумму задатка в течение 5 календарных дней после предъявления соответствующего требования. Требование считается доставленным Продавцу посредством отправления смс-оповещения на номер телефона, указанный в п. 8 настоящего Соглашения.
  5. Если исполнение договора невозможно по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.
  6. Сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки без зачета суммы задатка.
  7. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания, составлено в 2 аутентичных экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
  8. Реквизиты и подписи Сторон:

Понодилов В.А.     

Договор задатка при покупке квартиры: образец 2020

 Костенко М.А.       

Многие думают, что отдельное соглашение о задатке не обязательно. Передают деньги по расписке, в которой просто указана сумма. С такими документами стоит быть осторожнее – суд посчитает такую денежную сумму авансом, что влечет несколько иные последствия. И это правило прямо предусмотрено ст. 380 Гражданского кодекса РФ.

Соглашение о задатке всегда должно быть оформлено в письменном виде. В то же время оно может быть составной частью предварительного договора (подробнее – соглашение о намерениях).

Какой бы вид документа Вы не выбрали – письменная расписка, отдельное соглашение (как в нашем примере), в составе предварительного договора или дополнительного соглашения, передаваемые денежные средства обязательно должны быть обозначены как задаток.

Предлагаем ознакомиться  Образец уведомление приставам о возврате исполнительного листа в связи с окончанием удержания

Нормы о задатке расположены в разделе ГК РФ, посвященном обеспечению исполнения обязательства. Поэтому письменное соглашение расценивается не только как обязанность исполнить договор, но и заключить сделку на оговоренных условиях. Чтобы иметь возможность защитить свои права, учитывайте следующие нюансы:

  • укажите цель передачи задатка: обеспечить заключение и исполнение договора купли-продажи квартиры
  • квартиру опишите как можно более подробно с указанием места нахождения, кадастрового номера, площади
  • обозначьте цену квартиры, чтобы впоследствии не возникло недопонимания по данному вопросу

Последствия отказа от исполнения договора указаны в ст. 381 ГК РФ. Договорному изменению они практически не подлежат, за исключением возможности указать в соглашении о задатке при покупке квартиры возможность взыскать убытки без учета суммы задатка.

На вторичном рынкеДоговор (или Соглашение) об авансе составляется в произвольной письменной форме между физлицами, непосредственными участниками сделки – Покупателем и Продавцом (то же касается и задатка).

Допустимы варианты, когда аванс может вносить или принимать доверенное лицо от имени Покупателя или Продавца, соответственно, либо – агентство недвижимости.

Договор об авансе за квартиру может быть составлен и заверен у нотариуса; это не является обязательным, но подразумевает более грамотное, а потому более надежное оформление передачи денег физлицу. Нотариус, помимо прочего, выступает официальным свидетелем фактической передачи денег, что осложняет уход Продавца от ответственности в случае срыва сделки.

Существенными условиями Договора об авансе являются сумма и срок внесения аванса, адрес и стоимость квартиры, ФИО и паспортные данные Покупателя и Продавца.

Отличие от аванса

Авансом признается сумма предоплаты, передаваемая Покупателем Продавцу в счет будущих платежей по сделке, но без обеспечительной функции. Т.е. если сделка не состоялась по любой причине – аванс просто возвращается обратно Покупателю. Никакой реальной ответственности никто при этом не несет.

По сути, аванс – это то же, что и задаток, но без жестких последствий для обеих сторон. И в чистом виде он значения не имеет, т.к. не является обеспечением обязательств Покупателя купить данную квартиру.

На практике, Продавцы, как правило, избегают принимать предоплату на условиях задатка, а предпочитают принимать аванс, но не в «чистом виде», а с дополнительными условиями. В Договоре об авансе предусматривают штрафные санкции со стороны Покупателя. Т.е. если Покупатель необоснованно отказывается от покупки квартиры, то аванс ему не возвращается (удерживается в качестве штрафа), если же Продавец передумал продавать квартиру, то он просто возвращает сумму аванса Покупателю без всяких штрафов.

Это конечно, не равноправные условия, но такова практика рынка. Законодательно возможность такой предоплаты (с дополнительными условиями аванса) закрепляется в ст.381.1, ГК РФ.

Скачать образец

Принятие аванса (а не задатка), в частности, облегчает выстраивание «альтернативных сделок» и «цепочек», т.к. здесь один Продавец зависит от другого Продавца в «цепочке», и принимать на себя финансовую ответственность за срыв сделки, в случае задатка – было бы необоснованно. Поэтому при выстраивании «цепочек» всегда применяют аванс.

В Договоре об авансе необходимо предусмотреть условия возврата и невозврата аванса, а также (если стороны посчитают это необходимым) ответственность и штрафные санкции или неустойку в случае отказа одной из сторон от заключения сделки купли-продажи квартиры на обговоренных условиях. 

Правильно составить все формулировки авансового договора с учетом условий конкретной сделки, можно, например, с помощью специализированных юристов (в т.ч. дистанционно).

В практике рынка чаще используется именно аванс, а не задаток. На этом, так сказать, настояли Продавцы квартир, и агентства недвижимости, которые этих Продавцов обслуживают. Причина отказа от использования задатка в том, что он обязывает сторону, принявшую задаток, нести серьезную финансовую ответственность в случае срыва сделки или отказа от продажи квартиры.

В случае обычной сделки купли-продажи квартиры без выстраивания цепочки из нескольких «альтернативных квартир», Продавцы иногда соглашаются оформить именно задаток, и принимают на себя эту финансовую ответственность. Риэлторы называю такой вариант «чистой продажей» или «чистой покупкой».

Но в случае выстраивания альтернативных сделок (а их на рынке большинство), оформление предоплаты в виде задатка для Продавца выглядит неразумно. Ведь в цепочке квартир Продавец, принимая задаток, должен передать его дальше по цепочке – другому Продавцу. А тот может передать задаток третьему (если цепочка квартир длинная).

В итоге первый Продавец уже не имеет на руках задатка, но вынужден нести ответственность перед своим Покупателем в размере его удвоенной суммы, если продажа его квартиры не состоится. А не состояться она может из-за других участников альтернативной сделки, в том числе из-за развалившейся цепочки квартир, например.

Предлагаем ознакомиться  Упаковка и маркировка чая, Условия и сроки хранения чая

Задаток – предоплата при покупке квартиры

Понятно, что нести финансовую ответственность за обстоятельства, которые ты не можешь полностью контролировать, в том числе за действия других людей – никто не хочет. Особенно риэлторы. Поэтому такую ответственность просто исключают, оформляя вместо договора задатка – договор аванса. Тогда если покупка квартиры сорвалась (уже не важно по чьей вине), то Продавец просто возвращает Покупателю внесенную им сумму аванса.

Если стороны договорились о задатке, то это накладывает на них ряд обязанностей:

  • заключение договора или соглашения;
  • возврат средств в случае отказа от сделки в двойном размере со стороны продавца и потеря суммы задатка со стороны покупателя.

С авансом все проще. Он оговаривается в основном договоре сделки, где устанавливаются сроки внесения остальных денежных средств. Если же по некоторым обстоятельствам сторонам пришлось пересмотреть условия и отказаться от сделки, то сумма аванса просто возвращается покупателю. Никаких последствий тут не присутствует.

Следует учесть, что задаток является надежной гарантией для сторон, в отличие от аванса.

Какая должна быть сумма задатка при покупке-продаже квартиры?

Общепринятой твердой суммы денег, которую Покупатель квартиры должен передать Продавцу в виде задатка не существует. Это всегда договорная величина. И определяется она здравым смыслом. Что это значит?

Покупатель понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы удержать Продавца от соблазна продать квартиру другому покупателю, который предложит чуть большую цену. Тогда Продавцу придется вернуть двойную сумму задатка, и его выгода в цене потеряется.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Продавец квартиры, в свою очередь, понимает, что сумма задатка должна быть достаточной, чтобы Покупателю было жалко ее потерять, даже если он найдет более выгодный вариант покупки.

На практике, обычно, сумма задатка при покупке и продаже квартиры составляет какую-нибудь удобную круглую цифру (например, 50 или 100 тыс. рублей), и не превышает 1-2% от общей стоимости квартиры.

Срок, на который вносится задаток, зависит от готовности квартиры к продаже. Ведь сама предоплата вносится для того, чтобы в процессе подготовки сделки и сбора документов никто из участников не передумал. О сроке задатка Продавец и Покупатель квартиры договариваются заранее, и исходят из того, сколько времени понадобится Продавцу, чтобы подготовить необходимые для сделки документы.

Покупателю надо иметь в виду, что ему самому на проверку документов тоже требуется некоторое время. Возможно, что в процессе проверки квартиры перед покупкой, возникнут вопросы, и понадобятся дополнительные документы для анализа.

Поэтому при покупке-продаже квартиры срок задатка всегда устанавливается с запасом. То есть если, например, Продавец готов выйти на сделку через две недели, то Покупателю имеет смысл вносить задаток недели на три или на месяц. Чем больше срок, тем надежнее. Ведь никто не запрещает выйти на сделку раньше этого срока. Ответственность возникает только в случае, когда срок задатка прошел, а сделка купли-продажи не состоялась.

И конечно, Покупателю надо помнить о том, что задаток передается только после подтверждения прав собственности Продавца на квартиру. Для этого он должен предоставить актуальную на текущую дату Выписку из ЕГРН (подробнее о типах таких выписок – см. по ссылке).

Размер

Стороны самостоятельно договариваются о размере платежа, который будет выступать в качестве задатка, законом он не регулируется. Чаще всего это 5-10 % от стоимости квартиры.

Аванс – предоплата при покупке квартиры

Если ваше намерение купить именно это жилье окончательное, можно предложить сумму больше. Однако далеко не все продавцы идут на такой вариант. Поэтому, если продавец предлагает установить в качестве задатка менее 5 % от суммы сделки, то задумайтесь о том, уверен ли он, что готов эту квартиру продать вам. Если до совершения сделки он найдет покупателя за цену выше, он потеряет не слишком много.

Расписка в получении денежных средств за квартиру

Помимо соглашения при передаче денег продавец должен составить расписку, подтверждающую их получение. При этом соблюдаются несколько правил:

  • оформляется собственноручно продавцом синей шариковой ручкой в присутствии покупателя;
  • недопустимы никакие исправления;
  • перечисляются информация о сторонах передачи денежных средств;
  • указывается сумма переданного задатка и то, что это именно задаток, а не аванс;
  • обязательна дата и время передачи и получения денег.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Эти пункты очень важны, чтобы не возникло проблем с возвратом средств, если дело дойдет до суда. Если в тексте будут присутствовать исправления, вряд ли вам удастся доказать, что они сделаны не после подписания. Если не будет указано, что это задаток, сумма будет рассмотрена судом, как аванс, и вернуть его в двойном размере не получится.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector