Закон о хостелах в 2019-2020 годах в жилых домах – когда вступает в силу запрет на размещение в МКД?

Будет ли закон работать на практике?

Пока нельзя однозначно сказать, что закон будет работать на практике. Если невозможно сделать хостел легальным, то владелец найдёт пути обхода закона. В первую очередь это относится к тем заведениям, которые расположены выше первого этажа и перевод их в нежилое помещение невозможен. Никто не запрещает владельцу сдавать своё имущество в аренду.

Экономика вопроса

Организация хостельного бизнеса в Москве при ставке аренды выше, чем 14 500 рублей (порядка $230) за кв. м в год, практически нерентабельна. Давайте рассмотрим конкретный пример.

Возьмем достаточно крупный хостел — 500 кв. м. В меньших хостелах экономика еще хуже, так как расходы на персонал, составляющие самую большую после аренды статью расходов, там примерно такие же, как и в большом хостеле.

Так вот, из 500 кв. м, за минусом общественных зон (не менее 25% по новому Положению о классификации), коридоров, санузлов, служебных помещений на номерной фонд останется примерно 300 кв. м. Согласно текущим нормам, на одну кровать (одноярусную или двухъярусную) должно приходиться не менее 4 кв. м площади комнаты.

Средняя стоимость кровати на сутки составляет 700 рублей (дороже в 4-местных номерах и дешевле в 12-местных). Средняя годовая загрузка — 60%. Летом она достигает 95%, зимой и в межсезонье — крайне низка. Таким образом, выручка хостела в месяц будет составлять 1 512 000 рублей. Выручка от дополнительных услуг незначительна.

Вложения в подобный хостел составляют порядка 10 млн рублей. Инвестор рассчитывает на срок окупаемости около 5 лет. Следовательно, каждый месяц бизнес должен возвращать инвестору 160 000 рублей. С учетом того, что большая часть инвестиций — кредитные, возвращать необходимо 200 000 рублей.

Если заложить хотя бы 200 000 рублей прибыли (в противном случае бизнесмену нет смысла заниматься данным видом бизнеса и брать на себя риски), остается 600 000 рублей выручки, которая идет на аренду помещения. Соответственно, приемлемая ставка 600 000/500 кв. м = 14 400 рублей за кв. м в год. Для регионов все цифры пропорционально уменьшатся, однако суть останется прежней.

Помещений, которые сдавались бы по таким ставкам в центре Москвы, практически нет. Многие скажут: мы живем в рыночной экономике, если в центре все дорого — значит, пусть в центре остаются только дорогие отели. Да, мы живем в рыночной экономике, и рынок нашел выход — квартиры! Площади даже одной большой квартиры достаточно для мини-хостела или мини-отеля. Рыночные арендные ставки по ним гораздо ниже, чем на нежилые помещения.

На юрфаке МГУ меня учили различать дух и букву закона. Когда я изучал правовое поле для открытия своего первого бизнеса, хостела на Старом Арбате в 2011 году, мне было очевидно, что несмотря на букву закона (формальное отсутствие запрета на открытие хостела в квартире), дух закона предполагает, что в жилом помещении долгосрочно проживает относительно небольшое число людей.

Предлагаем ознакомиться  Что делать если человек умирает дома: куда звонить, дальнейшие действия

Я видел хостелы в квартирах по соседству с другими квартирами, где живут семьи. Это не самое лучшее соседство для спокойной жизни: толпы выходящих и заходящих в хостел гостей, постоянно курящая у подъезда молодежь, неотъемлемый для такого заведения шум. Я очень хорошо понимаю законодателей, решивших привести дух закона в соответствие с его буквой.

Но есть и еще одно правило законотворческой деятельности: закон призван оформлять и регулировать сложившиеся экономические отношения в стране. Запрет на организацию хостелов в жилых помещениях — все равно что принципиальный запрет на такой вид средства размещения в РФ, как хостелы, ведь практически все хостелы расположены именно в квартирах. Нельзя, как говорят англичане, выплескивать вместе с водой и ребенка.

Общественная палата еще в ноябре 2015 года предложила целый спектр вариантов регулирования такого феномена, как хостелы в квартирах. Например, собственники квартир в доме могут быть не против хостела. Ведь очень многие хостелы вкладываются в благоустройство подъезда и прилегающей территории. Или, как в моем случае, хостел может занимать единственное жилое помещение в подъезде.

Можно проводить замеры уровня шума, выдерживать все условия, соблюдать требования и нормы санитарных и пожарных инстанций и так далее. Иными словами, вместо того, чтобы запретить, следовало бы учесть международный опыт размещения хостелов и мини-отелей в квартирах (а он есть!) и отрегулировать так, чтобы и права жильцов были не нарушены, и малые средства размещения могли развиваться, используя инструменты рыночной экономики.

Последние новости

Закон о запрете хостелов в жилых домах с 1 октября 2019 года не означает, что данный вид размещения полностью исчезнет. Формально открыть хостел в доме можно, но необходимо выполнить ряд условий:

  • помещение должно иметь статус нежилого;
  • у хостела должен быть отдельный вход;
  • наличие звукоизоляции;
  • наличие средств противопожарной безопасности;
  • соблюдение санитарных условий;
  • расположение на первом этаже здания (расположение на верхних этажах также допустимо, но только если ниже находятся тоже нежилые помещения);
  • наличие сейфов.
Предлагаем ознакомиться  Закон о соблюдении тишины в жилых домах

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Сложности возникнуть у тех, кто владеет небольшой гостиницей, переделанной из жилой квартиры. Если квартира находится не на первом этаже, то дальнейшая работа такой мини-гостиницы будет незаконной.

Куда жаловаться на хостел?

После того, как вступит в силу с 1 октября 2019 года запрет хостелов в жилых домах, жильцы МКД смогут приступать к активной борьбе с такими заведениям. Если возникает подозрение на то, что в соседней квартире устроили гостиницу, то можно обращаться с жалобой в Роспотребнадзор и Прокуратуру.

Если хостел находится на первом этаже жилого дома, то можно предварительно заказать выписку из единого реестра недвижимости (ЕГРН) об общих характеристиках объекта. Из выписки станет ясно, является ли помещение жилым или переведено в нежилое. Данные сведения помогут в дальнейшей тактике борьбы с мини-гостиницей: либо жаловаться на незаконную работу хостела, либо искать какие-то другие нарушения в его работе.

Последствия

Что в итоге?

Да, те жители, которым хостелы мешали, вздохнут спокойно. Но каковы будут последствия для гостиничного и туристического рынка?

Позитивные последствия таковы:

  • хостелы и мини-отели в нежилых помещениях (а их крайне мало) соберут все сливки от повышенного спроса на их объекты;
  • в прибыли окажутся 2-3-звездочные отели, так как ожидается небольшое увеличение загрузки и, соответственно, ADR на их номера;
  • чуть меньше, но вырастет загрузка и ADR на 4-5-звездочные отели;
  • подрастет спрос и ставки на нежилые помещения в центрах городов.

А вот негативные последствия:

  • очевидно, большая часть хостелов и других бюджетных средств размещения закроется;
  • многие хостелы уйдут «в тень», то есть уберут свои страницы с международных агрегаторов, перестанут платить налоги и, соответственно, снизят общее качество гостиничных услуг в стране;
  • оставшиеся бюджетные средства размещения в нежилых помещениях, вследствие увеличения спроса, увеличат и цены;
  • из-за уменьшения бюджетного предложения и увеличения цен на него снизится туристический поток, и, как следствие, упадет выручка (и налоги) от кафе, музеев, экскурсионных компаний и т. д.;
  • снизится количество рабочих мест в гостиничном сегменте; как следствие, вырастет безработица;
  • государство потеряет налоги от закрывшихся малых средств размещения и других предприятий;
  • увеличится рынок аренды квартир, который по умолчанию крайне тяжело регулировать, что также приведет к ухудшению общего качества проживания туристов в стране.
Предлагаем ознакомиться  Оформление квартиры по наследству в другом городе

Что остается делать средствам размещения, расположенным в квартирах?

  • Придумывать новые схемы, искать лазейки в законодательстве. Например, перевести свою деятельность в сдачу внаем меблированных комнат для временного проживания. Это сомнительно, противоречит духу закона и может быть в скором времени прикрыто.
  • Переводить жилое помещение в нежилое. Это хоть и затратный, но, пожалуй, единственный способ сохранить бизнес.
  • Переехать в нежилое помещение.

https://www.youtube.com/watch?v=360tvru

Открыть хостел в квартире (особенно за последние 4 года, в период обсуждения данного законопроекта) могут только рисковые и сильные предприниматели. А значит, они найдут способ заниматься нашим любимым делом — гостиничным бизнесом.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector