Залог земельного участка при залоге строения

Правовое регулирование залога земельного участка

Регулирование оснований и порядка установления залога участка земли осуществляется в рамках следующих нормативно-правовых актах:

  1. Гражданский кодекс РФ. Глава 23 ГК посвящена описанию способов обеспечения обязательств, среди которых указан и залог недвижимого имущества. Определению общих и частных правил установления залога посвящены статьи 334-356 Гражданского кодекса РФ;
  2. Земельный кодекс РФ. Содержит общие и частные правила совершения сделок с участками земли, устанавливает требование обязательной государственной регистрации обременений на землю, к которым относится и залог;
  3. Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регламентирует порядок осуществления регистрационных действий при установлении залога на объекты недвижимого имущество, а также порядок снятия залога;
  4. Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Определяет общие и частные принципы залога участков земли, особенности ипотеки земельных участков, ограничения на установление залога в отношении отдельных видов земельных участков.
3 способа получить бесплатную консультацию юриста

01

Задать вопрос юристу-консультанту в онлайн чате снизу справа

02

Горячая линия
8 800 550 53 04 (регионы РФ)
8 499 288 21 40 (Москва и область)

03

Заказать обратный звонок (кнопка снизу слева), вам перезвонит юрист через 10 минут

Как обеспечение обязательств залог участка земли может быть установлен в двух случаях:

  1. Получение ипотечного кредита под залог приобретаемого земельного участка;
  2. Получение целевого или нецелевого кредита под залог участка, принадлежащего заемщику на праве собственности.

Принципы оформления ипотечного договора на земельные участки

Ипотечный договор в обязательном порядке должен заключаться в форме письменного документа с последующей регистрацией в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество по местоположению этого земельного участка.

Договор об ипотеке такого участка должен быть дополнен его кадастровым паспортом. В ипотечном договоре должны быть обозначены: предмет ипотеки, проведенная оценка, размер и срок, отведенный на исполнение ипотечных обязательств. Для описания предмета ипотеки необходимо указать его наименование, местоположение, целевое назначение, кадастровый номер и прочие данные, которые требуются для его идентификации.

Предлагаем ознакомиться  Какие документы нужны для оформления залога квартиры

Регистрация договора залога земельного участка

Законодательство предусматривает требование обязательной государственной регистрации ограничения права собственника в виде залога.

Порядок государственной регистрации залога (ипотеки) и его снятия после погашения денежных обязательств регулируется главой 23 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Регистрация залога осуществляется органами Росреестра: либо одновременно с регистрацией перехода права собственности на участок земли, либо по отдельному заявлению в случае залога участка, уже принадлежащего должнику на праве собственности.

Снятие залога в отношении земельного участка осуществляется после полного удовлетворения денежных требований кредитора, то есть выплаты ипотечного, целевого или нецелевого кредитов в полном объеме. Снятие залога осуществляется органами Росреестра путем внесения соответствующих сведений в ЕГРП (ЕГРН) после совершения регистрационных действий.

Особенности договора залога ипотеки земельных участков

Согласно ипотечному договору земельные участки можно закладывать, так как подобные земли не ограничены в обороте и не исключены из него (согласно статье 62 Закона об ипотеке). В статье 27 Земельного Кодекса Российской Федерации прописан перечень земельных участков, которые изъяты и ограничены в обороте.

Замечание 1

Ипотека зданий/сооружений допускается исключительно с одновременной ипотекой, которая оформляется в том же договоре участка земли, на котором эти строения расположены (также допускается расположение части такого сооружения, которая функционально обеспечивает рассматриваемый объект).

В случае передачи земельного участка по договору аренды физлицу или юрлицу, арендатор подобного участка может отдавать арендные права на него в залог в рамках срока действия договора аренды, однако при этом требуется обязательное согласие собственника земельного участка. Залог прав аренды на участок земли, который находится в собственности государства или муниципальных образований, арендатором допускается в границах срока арендного договора при наличии согласия владельца арендуемого участка.

Замечание 2

Если собственность является общей долевой или совместной, то ипотека устанавливается исключительно на тот земельный участок, который принадлежит физическому или юридическому лицу и был выделен ему из общедолевых или совместных земель.

Для ипотеки участков земли, которые находятся в государственной (неразграниченной) и муниципальной собственности предусмотрены некоторые особенности. В этом случае предметом залога являются только участки земли, предназначенные под жилищное строительство, а также для комплексного освоения под него. При этом они передаются в обеспечение возврата кредита, который был предоставлен кредитной организацией на цели, связанные с обустройством этих земельных участков посредством строительства инженерных инфраструктурных объектов.

Решения по ипотеке участков земли, находящихся в муниципальной собственности, выносятся органами местного самоуправления, в то время, как решения по государственной неразграниченной собственности — органами государственной власти субъектов страны, либо органами местного самоуправления, которые наделены соответствующими полномочиями согласно законодательству РФ.

Предлагаем ознакомиться  Приказ о назначении на должность главного бухгалтера образец зао вене

Во всех остальных случаях земельные участки по ипотечному договору любой категории, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, не могут быть заложены. Помимо этого недопустима ипотека части участка земли, если он обладает площадью, не превышающей минимальный размер, который прописан в нормативных актах органов местного самоуправления для земель разнообразного целевого назначения.

Замечание 3

До 10.02.2004 года под ипотеку не допускались сельскохозяйственные площади, который входили в состав земель организаций, занимающихся сельским или фермерским хозяйством, а также полевые земельные участки, предназначенные для личных подсобных хозяйств. В настоящее время подобные территории включены в оборот земель на основании статьи 7 соответствующего закона. Этот оборот осуществляется на основании Закона об ипотеке, в котором нет никаких ограничений касательно этого вопроса.

Строительство дома под залог земельного участка

Строительство дома подразумевает создание совершенно нового уникального объекта недвижимости. Так как к началу возведения дом не существует в натуре даже как объект незавершенного строительства, он не может выступать предметом сделок, а также не может являться предметом залога.

В этом случае для получения от банка кредитных средств для постройки дома можно предоставить в качестве залога земельный участок, на котором будет строиться объект. Предметом такого кредитного договора будет являться выделение денежных средств целевого назначения (строительство дома), а для одобрения заявки на получения кредита заемщику потребуется предоставить свидетельство о государственной регистрации залога на участок земли в пользу кредитного учреждения.

Главной особенностью таких правоотношений является несовпадение предмета и цели кредитного договора и объекта, выступающего в роли залога. Для оформления залога в такой ситуации требуется, чтобы земельный участок принадлежал заемщику на праве собственности и не имел других обременений (в частности, залога).

Предлагаем ознакомиться  О праве собственников на формирование участка под многоквартирным домом

В случае неисполнения денежного обязательства по кредитному договору банк может реализовать предмет залога по общим основаниям.

Кредит на строительство дома под залог участка может быть выдан двумя способами: целевой ипотечный кредит на строительство дома под залог земельного участка и нецелевой кредит под залог участка.

Целевой ипотечный кредит на строительство дома. В этом случае цель выдачи кредита конкретно определена – возведение нового объекта собственником земельного участка.

Предоставление кредита возможно как единой суммой, так и частичными выплатами по окончанию каждого этапа строительства. Большинство банков, помимо установления залога, требуют от заемщика предоставления документов, подтверждающих выполнение работ по строительству с подтверждением их оплаты.

Для одобрения заявки на кредит заемщику потребуется предоставить в банк договор о проведении строительных работ (если строительство осуществляет не сам заемщик) либо смету на проведение работ.

Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает важное исключение из общих правил залога земельных участков. Статья 63 Закона предусматривает возможность оформления залога на земли муниципальной собственности или участков, государственная собственность на которые не разграничена.

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

В этом случае требуется строгое соблюдение целевого назначения земли – жилищное строительство, а также целевое назначение кредита, обеспечиваемого залогом – строительство инженерных объектов инфраструктуры, связанных с жилищным строительством.

Как производится взыскание на заложенные участки земли

Статья 68 Закона об ипотеке содержит описание особенностей обращения взыскания на заложенные земельные участки, включая их реализацию. Если участок земли приобретен в процессе публичных торгов, на аукционе или конкурсе, то на него также распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо, купившее такой участок может изменить его назначение только в тех случаях, которые предусмотрены земельным законодательством Российской Федерации в установленном там же порядке.

Замечание 4

Приобретение/продажа в подобных условиях заложенных участков земли выполняется согласно ограничениям, прописанным в федеральных законах, в отношении тех лиц, которые могут приобретать подобное.

Обращение взыскания на заложенный земельный участок, который входит в состав земель сельскохозяйственного назначения не допускается до тех пор, пока не истечет соответствующий период проведения сельскохозяйственных работ. При этом необходимо учитывать время, которое требуется на реализацию полученной продукции сельскохозяйственного назначения.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенный участок земли, а также его реализация считаются основанием для прекращения права пользования таким участком залогодателя и прочих лиц, являющихся владельцами этого участка.

Кредитование под залог земельного участка

Также под залог участка земли можно получить нецелевой банковский кредит. Главное его отличие от ипотечного кредита – отсутствие в кредитном договоре условия об обязательном направлении кредитных средств на определенную цель.

По сути, данный вид кредита является разновидностью обычного потребительского кредита с установлением обеспечения исполнения обязательства в виде залога. Указание в заявке на получение кредита цели направления средств в некоторых банках может повлиять на размер процентной ставки.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Общий порядок получения нецелевого кредита, установления и снятия залога совпадает с аналогичной процедурой, предусмотренной для ипотечного кредитования. Отличие заключается только в определении цели выдачи кредита, который обеспечивается залогом участка земли.

You May Also Like

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector